Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Окончание арендных отношений – один из самых ответственных этапов как для арендодателя, так и для арендатора. Правильное оформление расторжения договора позволяет избежать споров, штрафов и проблем с регистрацией в ЕГРН. Ниже представлен подробный пошаговый гид, основанный на действующем законодательстве РФ (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Постановления Пленума ВС РФ) и актуальной практике 2026 года.

Правовая основа

ГК РФ ст. 606‑623 – регулируют договор найма жилого помещения (аренда между физическими лицами).
ГК РФ ст. 621 – преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
ФЗ‑218 «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения/изменения записи об аренде в ЕГРН.
Постановление Пленума ВС РФ № 25 от – толкование понятий «аренда» и «найм» в отношениях между физлицами.

Важно помнить, что даже если в документе используется термин «аренда», суды обычно рассматривают его как договор найма, когда стороны – физические лица.

Когда договор считается оконченным?

По истечении срока, указанного в договоре. Если срок не продлен и ни одна из сторон не выразила желания продолжать отношения, договор прекращается автоматически в последний день указанного периода.
По взаимному согласию сторон. Стороны могут подписать дополнительное соглашение о досрочном расторжении в любой момент.
По инициативе одной из сторон с соблюдением предусмотренного законом срока уведомления. Для найма жилого помещения минимальный срок уведомления – один месяц, если иное не установлено договором.
По решению суда. В случае существенного нарушения условий (неуплата аренды, повреждение имущества, незаконное переустройство и т.п.) пострадавшая сторона может обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возмещении убытков.

Procedural steps for termination

Подготовка уведомления о расторжении

Уведомление должно быть оформлено в письменной форме и содержать:

реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса);
номер и дату основного договора аренды;
чёткое указание на намерение расторгнуть договор;
срок, с которого договор считается прекращённым (не ранее чем через один месяц после получения уведомления арендатором, если иное не предусмотрено договором);
требование вернуть имущество в состоянии, соответствующем акту приёма‑передачи;
указание на необходимость возврата обеспечения (залога) и порядок расчётов;
подпись уведомителя и дата.

Рекомендуется отправлять уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо вручать лично под расписку.

Составление акта приёма‑передачи

После освобождения квартиры стороны составляют акт, в котором фиксируют:

состояние помещения (стены, пол, потолок, сантехника, электрика, бытовая техника, мебель);
показания счётчиков (вода, газ, электроэнергия) на момент передачи;
наличие/отсутствие повреждений, их характер и стоимость устранения (если требуется);
возврат ключей, домофонных брелоков, магнитных карт и т.д.;
подписи обеих сторон и дата составления.

Акт служит основанием для возврата залога и может быть использован в суде как доказательство отсутствия претензий.

Расчёт и возврат обеспечения (залога)

Согласно ст. 381.1 ГК РФ, залог (обеспечительный платёж) возвращается арендатору после окончания договора, за вычетом суммы, необходимой для компенсации фактического ущерба, вызванного действиями арендатора. Если повреждений нет, залог возвращается в полном размере.

Срок возврата – не позднее 10 рабочих дней с даты подписания акта приёма‑передачи, если иное не установлено договором.

Снятие записи об аренде из ЕГРН

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (срок более 1 года), после его окончания необходимо подать заявление о прекращении регистрации аренды. Для этого потребуются:

заявление о прекращении регистрации (форма Р13014);
копия договора аренды (с отметкой о прекращении);
акт приёма‑передачи;
документ, подтверждающий отсутствие возражений от арендодателя (например, копия уведомления о расторжении);
квитанция об оплате государственной пошлины (2 000 руб. для физических лиц).

После подачи документов в МФЦ или напрямую в Росреестр запись об аренде аннулируется в течение 5‑10 рабочих дней.

Налоговые последствия

Для арендодателя:

Доход от аренды облагаеться НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) либо можно выбрать уплату налога на профессиональный доход (НПД) при условии, что годовой доход не превышает 2,4 млн руб.;
При расторжении договора доход за фактически прожитые месяцы декларируется в обычном порядке;
Залог, возвращённый арендатору, не считается доходом и не облагается налогом.

Для арендатора:

Налоговые вычеты не предусмотрены, однако при получении социального вычета на жильё (например, при ипотеке) важно сохранить копию договора и акта приёма‑передачи как подтверждение факта проживания.

Возможные споры и способы их разрешения

Неуплата аренды или коммунальных платежей

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения через суд, если задолженность превышает два месяца арендной платы. Для этого необходимо:

Направить претензию с требованием погасить задолженность в течение 10 дней;
При отсутствии реакции – подать иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры;
Приложить копию договора, расчёт задолженности, уведомления о просрочке.

Повреждение имущества

Если арендатор причинил ущерб, превышающий сумму залога, арендодатель может потребовать возмещения разницы в суде; Доказательной базой служат:

акт приёма‑передачи при заселении (фиксирует исходное состояние);
акт приёма‑передачи при выселении;
фотографии, видеозаписи, заключения независимых экспертов.

Незаконное удержание квартиры после окончания срока

Если арендатор продолжает пользоваться жильём без возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ). Чтобы избежать этого, арендодатель должен:

направить письменное уведомление о необходимости освободить помещение;
в случае отказа – обратиться в суд с требованием о выселении и взыскании убытков за незаконное пользование.

Чек‑лист для сторон перед окончанием договора

Для арендодателя

Проверить, соблюден ли срок уведомления (минимум 1 месяц).
Подготовить уведомление о расторжении и отправить его заказным письмом.
Назначить дату осмотра квартиры и составить акт приёма‑передачи.
Подсчитать возможные удержания из залога (ремонт, уборка, неоплаченные коммунальные услуги).
Вернуть залог в установленный срок.
При необходимости подать заявление в Росреестр о снятии регистрации аренды.
Сохранить копии всех документов (договор, уведомления, акты, квитанции) минимум 3 года.

Для арендатора

Проверить, получено ли уведомление о расторжении и соблюдён ли срок уведомления.
Оплатить все текущие платежи (аренда, коммунальные услуги) до даты выселения.
Подготовить квартиру к передаче: уборка, мелкий ремонт, возвращение мебели и техники в исходное состояние.
Составить совместно с арендодателем акт приёма‑передачи и получить его копию.
Требовать возврата залога (или его части) в письменной форме и получить расписку о получении.
При спорах – попытаться решить вопрос мирно; при невозможности – подготовить исковое заявление в суд.

Пример формы уведомления о расторжении договора аренды


[ФИО арендодателя]
[Паспорт: серия №, выдан кем, когда]
[Адрес: индекс, город, улица, дом, кв.]

[ФИО арендатора]
[Паспорт: серия №, выдан кем, когда]
[Адрес: индекс, город, улица, дом, кв.]

«___» __________ 2026 г.

УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

Я, ______________________ (ФИО арендодателя), в соответствии с пунктом ___ договора аренды квартиры № ___ от «___» __________ 20__ г., hereby уведомляю Вас, ______________________ (ФИО арендатора), о моём намерении расторгнуть указанный договор аренды квартиры, расположенную по адресу: ______________________________.

Срок действия договора истекает «___» __________ 20__ г. Согласно пункту ___ договора и ст. 606 ГК РФ, уведомление направляется за один месяц до предполагаемой даты расторжения, поэтому договор считается прекращённым с «___» __________ 20__ г.

Прошу Вас:
Оплатить все текущие платежи за аренду и коммунальные услуги до указанной даты.
Освободить квартиру и передать её мне в состоянии, соответствующем акту приёма‑передачи от «___» __________ 20__ г.
Вернуть ключи, домофонные брелоки и иные средства доступа.
Подписать акт приёма‑передачи и получить обратно обеспечительный платёж (залог) в размере __________ руб. за вычетом фактического ущерба (если таковой имеется).

Уведомление направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (№ __________ от «___» __________ 2026 г.).

Подпись: ______________________

При необходимости форму можно адаптировать под инициативу арендатора (изменяя сторону, направляющую уведомление).

Окончание договора аренды квартиры между физическими лицами требует внимательного соблюдения формальных процедур: правильного уведомления, составления акта приёма‑передачи, возврата обеспечения и, при необходимости, снятия записи из ЕГРН. Следуя представленному чек‑листу и используя образцы документов, стороны минимизируют риски споров, защищают свои финансовые интересы и сохраняют хорошие репутационные отношения.

Помните, что в случае возникновения разногласий, которые не удаётся решить мирно, обращение в суд общей юрисдикции остаётся законным и эффективным способом защиты прав. Сохранность всех письменных доказательств (договоры, уведомления, акты, квитанции, переписка) существенно повышает шансы на благоприятный исход дела.