При заключении сделки купли‑продажи квартиры каждая сторона обязана чётко прописать её основные параметры. Такие сведения называют характеристиками объекта недвижимости и они являются существенными условиями договора. Без них договор может быть оспорен, а спорные вопросы – решёнными в суде.
Что входит в перечень характеристик
В договоре обычно указываются:
- Адрес объекта (улица, дом, корпус, подъезд, номер квартиры).
- Кадастровый номер и сведения из государственного реестра недвижимости.
- Площадь квартиры: общая, жилая, кухонная.
- Этаж и этажность дома.
- Тип планировки и количество комнат.
- Наличие балконов, лоджий, кладовых, гаражных мест.
- Состояние имущества, оставшегося в квартире (мебель, техника, оборудование).
- Технические характеристики (планировка, высота потолков, тип окон и т.д.);
- Дата ввода в эксплуатацию (для новостроек).
Площадь квартиры
Различают:
- Площадь общую – сумма всех помещений, включая балконы и лоджии.
- Площадь жилую – только те площади, которые предназначены для постоянного проживания.
- Площадь кухонную – отдельное помещение, часто указывается отдельно.
В договоре необходимо указать, какая именно площадь используется для расчёта цены.
Как правильно оформить описание в договоре
Для юридической значимости описание должно быть:
- Точным – без двусмысленностей.
- Полным – включать все перечисленные выше параметры.
- Подтверждённым – ссылкой на документы (кадастровый паспорт, техпаспорт, проект организации).
Пример формулировки:
Квартира № 12, общей площадью 62,5 м² (жилая площадь – 45,0 м², кухонная – 8,5 м²), расположена по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, корп. 2, подъезд 3, этаж 5. Кадастровый номер 77:01:0000000:1234.
Существенные и несущественные условия
Существенными условиями считаются те, без которых договор считается недопустимым:
- Наименование документа и дата его составления.
- Предмет договора (квартира с указанием всех характеристик).
- Цена и порядок расчётов.
- Сроки передачи права собственности.
Несущественными могут быть детали вроде способа уборки после сделки, но их тоже рекомендуется прописать для ясности.
Ошибки и спорные вопросы
Частые нарушения:
- Неуказание точной площади – может привести к компенсации разницы.
- Несоответствие описания и документов из БТИ/Росреестра.
- Отсутствие сведений о состоянии имущества, оставшегося в квартире.
- Неучёт этажей и планировки, что усложняет последующую регистрацию.
В случае расхождения площадей стороны могут потребовать:
- Перерасчёта цены.
- Уменьшения цены пропорционально недостающей площади.
- Получения компенсации в суде.
Пример полного описания в договоре
Предмет договора: Квартира в новостройке, расположенная по адресу: г. Санкт‑Петербург, ул. Мира, д. 5, корп. 3, подъезд 2, этаж 9, квартира 15. Кадастровый номер: 78:01:0000000:9876. Общая площадь: 78,5 м². Жилая площадь: 55,0 м². Кухонная площадь: 9,5 м². Этаж: 9‑й из 12‑этажного дома. Планировка: 2‑комнатная, с комбинированной планировкой. Состояние: Перепланировка не производилась, в квартире остаётся Built‑in мебель (шкаф, тумбочка) и бытовая техника (холодильник, стиральная машина). Дата ввода в эксплуатацию: .
Что делать, если в договоре не указаны все характеристики
Если при подписании вы обнаружили пропуски, рекомендуется:
- Попросить продавца уточнить недостающие сведения и внести их в договор как дополнение.
- Зафиксировать уточнения в письменной форме (дополнение к договору).
- При невозможности получения данных – согласовать их в отдельном соглашении, которое будет прикреплено к основному договору.
Юридические последствия несоблюдения требований
Нарушение требований по описанию характеристик может привести к:
- Обжалованию договора в суде.
- Возмещению убытков покупателем.
- Штрафным санкциям, предусмотренным сторонами в договоре.
Поэтому важно тщательно проверять все пункты, касающиеся характеристик квартиры, ещё до подписания.
Тщательное оформление описания квартиры в договоре – гарантия того, что обе стороны будут уверены в том, что именно они покупают и продают, и что все условия сделки прозрачны и защищены законом.