Эскроу‑счета (англ. escrow) – это специальные банковские счета, на которые помещаются денежные средства или иное имущество сторон договора с целью их блокирования до выполнения определённых условий. В строительстве такие счета применяются в основном при долевом участии в строительстве (ДДУ) и при договорах подряда на индивидуальное жилищное строительство.

Правовая основа использования эскроу‑счетов

• Федеральный закон № 175‑ФЗ от «О долевом строительстве» (в редакции от N 212‑ФЗ) вводит обязательное использование эскроу‑счетов для расчётов по договорам долевого участия.
• Постановление Банка России № 385‑П от «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях» (часть II Приложения) регулирует порядок отражения операций по эскроу‑счетам в бухгалтерском учёте банков‑агентов.
• Приказ Минфина России от № 132н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учёта финансово‑хозяйственной деятельности» (далее – План счетов) содержит специальные субсчета для учёта средств, полученных на эскроу‑счёт.
• С 1 марта 2025 года вступил в силу закон, регулирующий использование эскроу‑счетов при строительстве частных домов и многоквартирных зданий.

Сущность договора эскроу

Договор эскроу – это соглашение между тремя сторонами:

1. Клиент (дольщик, покупатель) – вносит деньги;
2. Эскроу‑агент (банк) – открывает специальный счёт, блокирует средства и, после выполнения условий договора, переводит их получателю;
3. Получатель (застройщик, подрядчик) – получает средства только после подтверждения выполнения обязательств.

Для застройщика такие договоры заменяют традиционную схему «перевод средств на расчётный счёт организации», что повышает прозрачность и защищает интересы дольщиков.

План счетов и типовые субсчета для эскроу

Порядок отражения операций в бухгалтерском учёте

Получение средств от дольщика

При поступлении денег на эскроу‑счёт бухгалтер делает запись:

Дт 008 (забалансовый) – Кт 51 (банк) – «Получение средств от дольщика по договору ДДУ, блокировка на эскроу‑счёте».

Перевод средств на расчётный счёт застройщика (разблокировка)

Разблокировка происходит только после выполнения условий (например, сдача определённого этапа строительства). Запись:

Дт 51 (банк) – Кт 008 (забалансовый) – «Разблокировка средств по договору ДДУ, передача застройщику».

Оплата подрядчиков и поставщиков

После получения средств на расчётный счёт застройщик отражает их как обычные расчёты:

Дт 60 (расчёты с поставщиками) – Кт 51 (банк) – «Оплата подрядчику за выполненные работы».

Возврат средств дольщику (неисполнение условий)

Если строитель не выполнил обязательства, средства возвращаются дольщику:

Дт 51 (банк) – Кт 008 (забалансовый) – «Возврат средств дольщику в связи с несоблюдением условий договора».

Отчётность и раскрытие информации

• Бухгалтерская отчётность: в балансе на стороне активов отражаются только реальные денежные средства (счёт 51). Счёт 008 является забалансовым и указывается в примечаниях к балансу.
• Отчёт о движении денежных средств: операции с эскроу‑счётом классифицируются как «операционная деятельность», если они связаны с получением предоплаты, и как «инвестиционная», если средства направляются на капитальные вложения.
• Налоговая отчётность: полученные на эскроу‑счёт средства не признаются доходом до их разблокировки. Налог на прибыль учитывается только после признания выручки.
• Примечания к финансовой отчётности: необходимо раскрыть политику учёта эскроу‑счетов, указать суммы, находящиеся на забалансовом счёте 008, а также условия их разблокировки.

Практический пример

Ситуация: Застройщик «СтройИнвест» заключил договор ДДУ на 10 квартир. Каждый дольщик вносит 3 000 000 руб. на эскроу‑счёт. После завершения первого этапа (фундамент) банк разблокирует 30 % средств.

1. Получение предоплаты (10 дольщиков):

   Дт 008 – Кт 51 30 000 000 руб. «Блокировка средств от дольщиков».
    

2. Разблокировка 30 % после сдачи фундамента:

   Дт 51 – Кт 008 9 000 000 руб. «Разблокировка средств, передача застройщику».
    

3. Оплата подрядчику за фундамент:

   Дт 60 – Кт 51 9 000 000 руб. «Оплата подрядчику за выполненный фундамент».
    

4. Оставшиеся средства (21 000 000 руб.) продолжают находиться на эскроу‑счёте до следующего этапа.

Типичные ошибки и рекомендации

• Неправильный выбор счёта. Часто организации используют только счёт 62, забывая о забалансовом счёте 008. Это приводит к искажению финансовой позиции.
• Отсутствие отдельной учётной политики. В учетной политике необходимо фиксировать:
  • Критерии разблокировки средств;
  • Субсчета, используемые для отражения эскроу‑операций;
  • Порядок раскрытия информации в примечаниях.
• Не своевременная разблокировка. Если банк не получает подтверждающие документы от застройщика, средства остаются заблокированными, что может привести к недоучёту доходов.
• Неправильное отражение возвратов. При возврате средств дольщикам необходимо использовать обратные проводки, иначе в балансе останутся «висящие» суммы.

Автоматизация учёта эскроу‑операций

Современные ERP‑системы (1С:Бухгалтерия, SAP, Oracle) позволяют:

• Создать отдельный субсчёт 008 в плане счетов;
• Автоматически генерировать проводки при получении и разблокировке средств;
• Вести журнал «Эскроу‑операций», где фиксируются даты, суммы, условия разблокировки и контрагенты;
• Генерировать отчёты для банков‑агентов и регуляторов (ФНС, Росстат).

Бухгалтерский учёт по договорам эскроу в строительной отрасли – это обязательный элемент финансовой прозрачности и защиты интересов дольщиков. Правильное применение плана счетов (особенно субсчёта 008), чётко прописанная учетная политика и автоматизация процессов позволяют избежать ошибок, обеспечить корректное признание доходов и своевременную налоговую отчётность.

При соблюдении указанных рекомендаций застройщик сможет:

• Снизить финансовые риски и увеличить доверие инвесторов;
• Соблюсти требования законодательства РФ;
• Оптимизировать налоговую нагрузку, учитывая, что доход признаётся только после разблокировки средств.

В случае возникновения вопросов рекомендуется обратиться к профессиональному бухгалтеру, специализирующемуся на строительном учёте, а также к юристу, знакомому с последними изменениями в законодательстве о долевом строительстве.

Дата составления статьи: 23 мая 2026 г.