Ситуация, когда в квартире по 1/2 доли registered два собственника (например, супруги), часто приводит к вопросу: можно ли оформить продажу не одним, а двумя отдельными договорами купли-продажи? На первый взгляд, это кажется логичным — каждый собственник продает свою долю. Однако на практике такая схема, известная как «двойная продажа» или «раздельный договор», несет серьезные юридические и финансовые риски как для покупателя, так и для продавцов.

Законный вариант: один договор с двумя продавцами

Согласно действующему законодательству и сложившейся судебной практике, наиболее правильным и безопасным способом является заключение единого договора купли-продажи, в котором:

• В качестве продавцов указаны оба собственника (например, Иванов И.И. и Иванова А.А.).
• Оба собственника ставят свои подписи в договоре.
• В предмете договора указана вся квартира (целиком), а не доли.
• Деньги от покупателя могут быть разделены между продавцами по их соглашению (это внутренний вопрос, не влияющий на законность сделки).

Такой подход исключает риск двойной продажи и является стандартом для нотариусов и Росреестра. Покупатель получает право собственности на всю квартиру после регистрации единой сделки в ЕГРН.

Схема «двух договоров»: как это выглядит и зачем это нужно

Некоторые продавцы (или недобросовестные риэлторы) предлагают заключить два отдельных договора:

1. Договор купли-продажи доли (на 1/2) с первым собственником по реальной или заниженной цене.
2. Договор купли-продажи второй доли (оставшейся 1/2) со вторым собственником, часто по заниженной цене.

Цель такой схемы:

• Уход от налогов: Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и налог на имущество рассчитываются от кадастровой стоимости или цены сделки. Разделение на две части по заниженной стоимости позволяет минимизировать налоговую нагрузку для продавцов.
• Обход обязательного нотариального удостоверения: С 2020 года сделки по продаже долей в недвижимости, совершенные между физическими лицами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Но если доли продаются по отдельным договорам, некоторые пытаются избежать нотариуса для одного из договоров, что является нарушением.

Пример из практики (по данным КонсультантПлюс и ЦИАН)

Верховный Суд Республики Саха (Якутия) рассматривал дело, где покупатель ссылался на исполнение обязательств по передаче имущества в момент подписания договора. Однако суд удовлетворил требование о регистрации, указав, что обязательство продавца по передаче имущества исполнено в момент подписания договора купли-продажи. Это показывает, что формальное разделение договоров не отменяет факта продажи целого объекта.

Основные риски для покупателя при двух договорах

Риск двойной продажи (самый главный!). Если первый собственник продал свою долю по первому договору, но второй собственник, не зная об этом или уклоняясь, продает свою долю третьему лицу по второму договору, у покупателя не будет права на всю квартиру. Он станет собственником лишь 1/2, а вторая половина может быть продана другому. Доказать сговор продавцов бывает очень сложно.

Проблемы с регистрацией в Росреестре. При попытке зарегистрировать переход права на всю квартиру на основании двух отдельных договоров на доли, регистратор может отказать, указав, что предмет договоров — разные объекты (доли). Для регистрации права на целый объект нужен один договор на весь объект.

Признание сделок недействительными. Суды неоднократно признавали недействительными сделки, направленные на сокрытие реальной цены (занижение) и уход от налогов. В этом случае покупатель может потерять и право на квартиру, и деньги (кроме возможного возврата по недействительной сделке только суммы, указанной в договоре).

Налоговые санкции. Налоговая инспекция, обнаружив занижение стоимости в двух договорах, может доначислить налоги, пени и штрафы как продавцам, так и покупателю (если будет доказано его участие в схеме).

Что делать, если продавец настаивает на двух договорах?

Настоятельно требовать один договор. Объясните, что это защищает интересы обеих сторон и является стандартом.

Обратиться к опытному нотариусу. Как отмечают риэлторы, необходимо обратиться не к любому нотариусу, а к такому, который активно занимается вопросами сделок с недвижимостью. Профессионал сразу объяснит риски и откажется удостоверять две отдельные сделки на одну квартиру, если они выглядят как попытка обойти закон.

Проверить историю квартиры на предмет арестов и обременений. Перед любой сделкой обязательна выписка из ЕГРН и проверка на «залоговые» риски.

Заключить предварительный договор с условием о регистрации. В нем можно прописать, что окончательный договор купли-продажи будет единым, а продавцы обязуются предоставить все документы для регистрации в Росреестре. В случае уклонения можно через суд добиться регистрации права (как указано в материалах КонсультантПлюс).

• Продажа квартиры с двумя собственниками по двум договорам — это нестандартная и рискованная практика.
• Законный и безопасный путь — один договор купли-продажи на всю квартиру с двумя продавцами.
• Схема с двумя договорами часто используется для минимизации налогов, но влечет риски двойной продажи, отказа в регистрации и признания сделки недействительной.
• Покупателю категорически не рекомендуется соглашаться на две отдельные сделки. Если продавцы не идут на компромисс — это повод задуматься об их добросовестности.
• Всегда работайте с проверенным юристом или нотариусом при сделках с недвижимостью, особенно с долями.

Помните: Государственная регистрация перехода права собственности в ЕГРН — это ключевой момент, который защищает покупателя. Единая регистрация по одному договору — ваш главный гарант от потери квартиры и денег.