Ситуация, когда стороны подписывают сразу два договора купли‑продажи (например, предварительный и основной), встречается довольно часто в практике сделок с недвижимостью. Правильное оформление обеих сделок позволяет избежать юридических рисков, упростить регистрацию права собственности и снизить налоговую нагрузку.

Почему может понадобиться два договора?

1. Предварительный договор (договор задатка, предварительная купля‑продажа) – фиксирует намерения сторон, обеспечивает безопасность задатка и дает время собрать необходимые документы.
2. Основной (окончательный) договор купли‑продажи – содержит полные условия передачи права собственности, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
3. Разделение цены на стоимость недвижимости и стоимость неотделимых улучшений (мебель, техника) – часто делается для оптимизации налогообложения.
4. Наличие особых условий (залог, рассрочка, право выкупа) – их удобно прописать в отдельном договоре‑приложении, но в большинстве случаев они включаются в основной договор.

Правовая база

Ключевые нормы Гражданского кодекса РФ:

• Статья 454 – общие положения о договоре купли‑продажи.
• Статьи 549‑558 – специальные правила для сделок с недвижимостью (определение предмета, порядок оплаты, обязательства сторон).

Если договор подписан, но не зарегистрирован, права собственности переходят только после государственной регистрации (пункт 2 статьи 131 ГК РФ). Поэтому основной договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Как правильно оформить два договора?

3.1 Предварительный договор (п. 1)

В этом документе указываются:

• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
• Предмет сделки – точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж.
• Сумма задатка (обычно 10 % от стоимости) и порядок его возврата/зачета.
• Срок, в течение которого будет заключён основной договор.
• Ответственность за нарушение сроков (штрафные санкции).

Подписывается в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу. После подписания задаток вносится на счёт продавца или в доверительное управление (например, в МФЦ).

3.2 Основной договор купли‑продажи (п; 2)

Обязательные реквизиты (по требованиям Росреестра):

1. Полные данные сторон (как в предварительном договоре).
2. Точное описание недвижимости (кадастровый номер, площадь, границы, ограничения).
3. Цена сделки и порядок её оплаты (полная, частичная, рассрочка).
4. Сведения о праве продавца на объект (договор купли‑продажи, свидетельство о праве, наследство, дарение и т.д.).
5. Условия передачи объекта (дата, способ передачи ключей, наличие обременений).
6. Положения о залоге, если покупатель вносит часть оплаты в виде обеспечения.
7. Подписи сторон и печати (если стороны – юридические лица).

Для регистрации договора в МФЦ (Многофункциональный центр) необходимо подготовить пакет документов:

• Оба экземпляра договора (подписанные оригиналы).
• Паспорта и ИНН всех участников сделки.
• Документ, подтверждающий право продавца на объект (например, предыдущий договор купли‑продажи, свидетельство о праве).
• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Пошаговый процесс регистрации через МФЦ

1. Подготовка документов – собрать все перечисленные выше бумаги.
2. Запись в онлайн‑сервисе (например, через портал Госуслуг) на приём в МФЦ.
3. Подача документов в выбранный центр. Сотрудники проверяют комплектность и соответствие требованиям.
4. Оплата госпошлины (обычно 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб).
5. Регистрация права собственности в Росреестре – в течение 5‑10 рабочих дней.
6. Получение выписки из ЕГРН с новым собственником.

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие указания кадастрового номера. Без него регистрация невозможна.
• Неполный перечень прав продавца. Нужно приложить оригиналы или заверенные копии всех документов, подтверждающих право собственности.
• Смешивание цены недвижимости и стоимости улучшений. Если в договоре указаны отдельные суммы, они должны быть чётко разграничены, иначе налоговая может признать их попыткой уклонения от уплаты налога.
• Неучтённые обременения. Ипотека, арест, сервитут – все должно быть отражено в договоре и согласовано с покупателем.
• Отсутствие пункта о возврате задатка. При расторжении предварительного договора без вины покупателя задаток должен быть возвращён в двойном размере.

Налоговые нюансы

При продаже недвижимости физическому лицу налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13 % от разницы между продажной ценой и суммой, за которую объект был приобретён. Чтобы снизить налоговую базу, часто используют следующие схемы:

1. Разделение цены на стоимость квартиры и стоимость мебели/техники (неотделимых улучшений). Налог уплачивается только с части, относящейся к недвижимости.
2. Оформление сделки через супругов – каждый из супругов может воспользоваться льготой в 1 млн руб. (при условии совместного владения).
3. Использование налогового вычета при покупке нового жилья (если покупатель приобретает новое жильё в течение 3 лет).

Важно помнить, что любые попытки искусственно занижать цену недвижимости могут быть признаны налоговыми органами как уклонение от уплаты налогов.

Примерный шаблон предварительного договора

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Продавец: _______________________________
(ФИО, паспорт, ИНН, адрес)

Покупатель: _______________________________
(ФИО, паспорт, ИНН, адрес)

Предмет договора
 1.1. Квартира, расположенная по адресу: ______________________,
 кадастровый номер: ______________________,
 площадь: _______ м², этаж: __.

Цена и задаток
 2.1. Общая стоимость квартиры составляет ___________ (__________) рублей.
 2.2. Покупатель передаёт продавцу задаток в размере ___________ (__________) рублей,
 который будет зачислен в счёт полной оплаты.
Сроки
 3.1. Основной договор купли‑продажи подписывается не позднее "__" ___________ 2026 г.

Ответственность
 4.1. В случае отказа покупателя от сделки без уважительных причин задаток
 возвращается продавцу в двойном размере.
 4.2. В случае отказа продавца от сделки задаток возвращается покупателю
 полностью.


Прочие условия
 5.1. Стороны обязуются совместно собрать необходимые документы
 для государственной регистрации.

Подписи сторон:
_____________________/Продавец
_____________________/Покупатель

Примерный шаблон основного договора

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Продавец: _______________________________
(ФИО, паспорт, ИНН, адрес)

Покупатель: _______________________________
(ФИО, паспорт, ИНН, адрес)
Предмет договора
 1.1. Квартира, расположенная по адресу: ______________________,
 кадастровый номер: ______________________,
 площадь: _______ м², этаж: __.
 1.2. Продавец подтверждает, что является единоличным собственником
 указанного объекта, правом собственности подтверждено
 выпиской из ЕГРН № ___________.

Цена и порядок оплаты
 2.1. Стоимость квартиры составляет ___________ (__________) рублей.
 2.2. Оплата производится в следующем порядке:
 а) задаток – ___________ рублей (получен ранее);
 б) остаток – ___________ рублей в течение 5 банковских дней
 с момента подписания настоящего договора.

Переход права собственности
 3.1. Право собственности переходит к покупателю с момента государственной
 регистрации договора в Росреестре.
 3.2. Продавец обязуется передать покупателю ключи и документы
 (техпаспорт, справки о коммунальных услугах) в день подписания
 акта приема‑передачи.

Обременения
 4.1. На момент заключения договора на объекте отсутствуют
 ипотечные и иные обременения.

Ответственность сторон
 5.1. За нарушение сроков оплаты покупатель уплачивает штраф в размере
 0,5 % от суммы просрочки за каждый день просрочки.
 5.2. За нарушение условий передачи права собственности продавец
 уплачивает штраф в размере 1 % от стоимости квартиры.

Прочие условия
 6.1. Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в
 соответствии с законодательством РФ в суде по месту нахождения
 недвижимости.
 6.2. Договор составлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет
 одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:
_____________________/Продавец
_____________________/Покупатель

Подписание двух договоров – это проверенный способ обеспечить безопасность сделки, собрать необходимые документы и правильно оформить налоговые обязательства. Главное – соблюдать требования статей 549‑558 ГК РФ, тщательно подготовить пакет документов и не забыть о регистрации в Росреестре через МФЦ.

Если у вас возникли сомнения в правильности составления договоров или в порядке их регистрации, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или воспользоваться услугой юридического сопровождения в банке (например, в Сбербанке – услуга «Сделка под ключ»).

Дата публикации: