При покупке или продаже любого недвижимого имущества — будь то квартира, дом, коммерческое помещение или земельный участок — стороны часто сталкиваются с необходимостью подтвердить серьезность своих намерений․ Для этого используется договор задатка․ В этой статье мы подробно разберем, как правильно оформить соглашение о задатке при продаже помещения, какие правовые последствия оно несет и на что нужно обратить особое внимание․
Что такое задаток и зачем он нужен?
Согласно Гражданскому кодексу РФ, задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения․
В отличие от обычной предоплаты (аванса), задаток выполняет строго обеспечительную функцию․ Это означает, что если сделка срывается по вине одной из сторон, наступают серьезные финансовые санкции:
- Вина покупателя: если покупатель отказывается от исполнения обязательств, продавец имеет полное право не возвращать ему деньги, полученные в качестве задатка․
- Вина продавца: если в срыве сделки виновна сторона, получившая задаток (продавец), она обязана вернуть его другой стороне в двойном размере․
Также задаток служит доказательством намерений сторон заключить основную сделку, что становится важным аргументом, например, для заинтересованных третьих лиц․ При успешном завершении сделки сумма задатка, как правило, засчитывается в счет частичной оплаты по основному договору купли-продажи․
Отличие задатка от аванса и обеспечительного платежа
Часто участники сделки путают задаток и аванс․ Аванс — это просто предварительный платеж․ Если сделка не состоялась по любой причине, аванс просто возвращается покупателю, независимо от того, по чьей вине сорвалась сделка․ Если в договоре не указано, что передаваемая сумма является именно «задатком», суд может признать ее авансом․ Также не стоит путать задаток с обеспечительным платежом (ст․ 381․1 ГК РФ), который чаще применяется в договорах аренды․
Как правильно оформить договор задатка
Оформление предоплаты за недвижимость происходит на этапе, когда продавец и покупатель уже договорились о сделке купли-продажи, но для подписания основного договора нужно время (например, на сбор документов, снятие обременений, одобрение ипотеки)․
Обязательные реквизиты договора
Чтобы соглашение имело юридическую силу, в нем должны быть отражены следующие ключевые пункты:
- Сведения о сторонах: полные паспортные данные задаткодателя (покупателя) и задаткополучателя (продавца), адреса регистрации;
- Суть обязательства: четкое указание того, что стороны обязуются в течение определенного срока заключить договор купли-продажи конкретного помещения․
- Информация о помещении: подробные сведения о продаваемом объекте (квартира, комната, доля, дом с земельным участком, коммерческое помещение и т․д․), включая точный адрес и кадастровые характеристики․
- Полная стоимость помещения: цена, которая будет указана в основном договоре купли-продажи․
- Сумма задатка: информация о сумме передаваемого задатка цифрами и прописью․ Критически важно! В пункте договора должно быть прямо указано, что денежные средства передаются именно в качестве задатка․
- Сроки: период, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор․
- Ответственность сторон: последствия, предусмотренные ст․ 381 ГК РФ, за срыв сделки (удержание задатка или выплата в двойном размере)․
Образец договора задатка продажи помещения
Ниже представлен примерный (типовой) образец соглашения о задатке, который можно адаптировать под вашу сделку․ Рекомендуется скачивать актуальный бланк в формате Word или PDF на профильных юридических порталах, однако для понимания структуры документа подойдет следующий шаблон:
Соглашение о задатке
г․ [Город] «[Число]» [Месяц] 202[Год] г․
Мы, нижеподписавшиеся:
[ФИО Продавца], [Дата рождения] года рождения, паспорт: серия [Серия] номер [Номер], выдан [Кем и когда выдан], код подразделения [Код], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Задаткополучатель», с одной стороны, и
[ФИО Покупателя], [Дата рождения] года рождения, паспорт: серия [Серия] номер [Номер], выдан [Кем и когда выдан], код подразделения [Код], зарегистрированный по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Задаткодатель», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
- Предмет Соглашения
- Стороны обязуются в течение срока действия настоящего Соглашения заключить договор купли-продажи нежилого помещения (квартиры/дома/комнаты), расположенного по адресу: [Полный адрес объекта]․
- Полная стоимость помещения, которая будет указана в основном договоре, составляет [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) рублей․
- Сумма и порядок передачи задатка
- Задаткополучатель получил от Задаткодателя денежную сумму в размере [Сумма задатка цифрами] ([Сумма задатка прописью]) рублей в качестве гарантии выполнения его обязательства заключить договор купли-продажи помещения, указанного в п․ 1 настоящего Соглашения․
- Передача задатка подтверждается распиской Задаткополучателя, выданной Задаткодателю одновременно с подписанием настоящего Соглашения․
- Сумма задатка подлежит зачету в счет частичной оплаты по основному договору купли-продажи․
- Срок действия Соглашения
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до «[Дата]» включительно․ В указанный срок Стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи․
- Ответственность Сторон
- Если Задаткодатель откажется от исполнения обязательств по заключению основного договора, задаток остается у Задаткополучателя и не подлежит возврату․
- Если в срыве сделки виновна сторона, получившая задаток (Задаткополучатель), она обязана вернуть его другой стороне в двойном размере;
- Задаток подлежит возврату Задаткодателю в полном объеме, если основной договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, либо по взаимному согласию Сторон․
- Прочие условия
Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон․
Реквизиты и подписи Сторон:
Задаткополучатель: __________________ / [ФИО] /
М․П․
Задаткодатель: __________________ / [ФИО] /
М․П․
Важные советы от экспертов
- Обязательно оформляйте расписку! Договор задатка лишь фиксирует намерения, но сам факт передачи денег должен подтверждаться распиской продавца (задаткополучателя) о получении наличных, либо банковской квитанцией/выпиской при безналичном переводе․
- Проверяйте документы на помещение․ До подписания соглашения о задатке и передачи денег убедитесь, что продавец действительно является собственником, а на объекте нет арестов или запретов на регистрационные действия․
- Сложные структуры сделок․ Если вы покупаете помещение с обременением (например, в ипотеку под залог) или дом с земельным участком и гаражом, лучше использовать предварительный договор купли-продажи с условием о задатке․ Он позволяет детально прописать все условия будущей сложной сделки․
- Форс-мажор․ Включайте в договор пункт о возврате задатка, если сделка не состоялась по независящим от сторон причинам (например, банк не одобрил ипотеку покупателю, если это было оговорено заранее)․
Договор задатка — это мощный инструмент, который защищает как продавца от несерьезных покупателей, так и покупателя от внезапного отказа продавца от продажи․ Главное правило — предельная внимательность при заполнении документа․ Обязательно указывайте, что передаваемые средства являются именно задатком, а не авансом, чтобы в случае спора суд защитил ваши права в соответствии с законом․