Договор уступки права требования (цессионный договор) – это сделка, в которой один из участников (цедент) передаёт другому лицу (цессионарию) свои права требования к должнику. При ипотеке такие права могут быть связаны как с самим ипотечным договором, так и с обеспеченным им обязательством (основным кредитом).

Что представляет собой договор уступки права требования по ипотеке?

• Цедент – обычно банк‑кредитор или инвестор, который владеет правом требования по ипотечному договору.
• Цессионарий – третье лицо (другой банк, инвестиционный фонд, физическое лицо), которое приобретает эти права.
• Уступка может касаться:
  • прав по самому ипотечному договору (право требовать погашения кредита, право на залоговую собственность);
  • прав по обеспеченному обязательству (требования к заёмщику, связанные с погашением кредита).

Согласно Федеральному закону от № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (редакция от ) залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному им обязательству любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Правовая основа

1. Гражданский кодекс РФ (ст. 389‑393) – регулирует форму и условия цессии.
2. ФЗ‑102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – статья 47 дает право залогодержателю передать свои права другому лицу.
3. ФЗ‑102, статья 48‑49 – порядок передачи прав на закладную и её залога.
4. Постановления Росреестра (письмо от № 14‑исх/09541‑ГЕ/14) – требование одновременно оформлять уступку по ипотечному договору и по обеспеченному обязательству.

Когда и зачем нужен договор уступки?

• Продажа банковского портфеля кредитов.
• Перевод прав от одного банка к другому в рамках рефинансирования.
• Передача прав в качестве обеспечения по другим сделкам.
• Случаи, когда заёмщик (ипотечный собственник) меняет заёмщика – требуется согласие цессионария.

Порядок оформления

Шаг 1. Подготовка документов

• Текст договора уступки (образец ниже).
• Копия ипотечного договора и кредитного соглашения.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на объект залога.
• Согласие застройщика (если объект – новостройка) и/или согласие банка‑кредитора, если в ипотечном договоре предусмотрено согласие на переуступку.
• Уведомление залогодателя (заёмщика) о переуступке в письменной форме.

Шаг 2. Подписание договора

Подписывают обе стороны (цедент и цессионарий). При участии юридических лиц – подписи заверяются печатями и/или нотариально.

Шаг 3. Регистрация в Росреестре

1. Подача заявления о государственной регистрации перехода прав по ипотеке.
2. Приложение к заявлению:
   • Договор уступки.
   • Согласие застройщика (если требуется).
   • Уведомление заёмщика.
   • Копия правоустанавливающих документов на объект.
3. Оплата государственной пошлины (по тарифам Росреестра).
4. Ожидание решения (обычно 5‑10 рабочих дней).

Шаг 4. Получение выписки о праве нового залогодержателя

После регистрации в выписке из ЕГРН указывается новый залогодержатель – цессионарий.

Ключевые требования к договору уступки

• Полные реквизиты сторон (наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, ФИО руководителей).
• Точная идентификация ипотечного договора (номер, дата, предмет залога).
• Указание объекта залога (адрес, кадастровый номер, площадь).
• Сумма и порядок передачи прав (полная или частичная).
• Положения о гарантиях и ответственности сторон.
• Условия согласования с застройщиком и банком‑кредитором (если требуется).
• Пункт о разрешении споров (арбитражный суд или третейский суд).

Риски и рекомендации

Образец договора уступки права требования по ипотеке

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ
по ипотечному договору № _______ от "__" _______ 20__ г.

г. ____________ "__" ___________ 20__ г.

Общество с ограниченной ответственностью "________________", 
именуемое в дальнейшем "Цедент", в лице ______________________,
действующего на основании Устава, с одной стороны,
и
Общество с ограниченной ответственностью "________________", 
именуемое в дальнейшем "Цессионарий", в лице ______________________,
действующего на основании Устава, с другой стороны,
вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
Цедент передаёт, а Цессионарий принимает право требования (цессию) к Заёмщику ______________________
по ипотечному договору № _______ от "__" _______ 20__ г., заключённому между Цедентом и Заёмщиком, а также право на залоговую недвижимость:
 ⎻ адрес: ______________________;
 ― кадастровый номер: ______________________;
 ⎻ площадь: ______________________ кв.м.

Сумма и порядок передачи прав
Цессионарий принимает право требования в полном объёме, включая основной долг, проценты, штрафы и пени.
За передачу права требования Цессионарий уплачивает Цеденту сумму в размере ___________ (__________________) рублей, что подтверждается актом приёма‑передачи, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

Права и обязанности сторон
Цедент обязуется:
 ― передать Цессионарию все документы, подтверждающие существование права требования;
 ― уведомить Заёмщика о переходе прав в письменной форме в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Договора.
Цессионарий обязуется:
 ― осуществлять взыскание задолженности в соответствии с действующим законодательством;
 ⎻ не ухудшать правовое положение Заёмщика, не требовать от него условий, не предусмотренных первоначальным ипотечным договором.

Согласия и уведомления
Согласие банка‑кредитора (если оно требуется) получено и прилагается к Договору (Приложение №1).
Согласие застройщика (в случае новостройки) получено и прилагается (Приложение №2).
Заёмщик уведомлён о переходе прав (Уведомление – Приложение №3).

Регистрация
Стороны совместно подают в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода прав залогодержателя.
Расходы по государственной регистрации и государственной пошлине несёт Цессионарий.

Ответственность сторон
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ.
Споры, возникающие из настоящего Договора, подлежат разрешению в арбитражном суде ___________ района г. ___________.

Прочие условия
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, оба имеют одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________/_____________________/ (Цедент) Дата: "__" _______ 20__ г.

_____________________/_____________________/ (Цессионарий) Дата: "__" _______ 20__ г.

Договор уступки права требования по ипотеке – важный юридический инструмент, позволяющий передавать права на залоговую недвижимость и связанные с ней требования. При правильном оформлении и соблюдении всех требований законодательства (ФЗ‑102, ГК РФ, регламенты Росреестра) процесс проходит без задержек, а права нового залогодержателя фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости.

Помните, что ключ к успешной уступке – это:

• Тщательная проверка исходных документов (ипотечный договор, выписка из ЕГРН).
• Получение всех необходимых согласий (банк, застройщик, заёмщик).
• Полный пакет документов при подаче в Росреестр.
• Юридическая проверка образца договора и его адаптация под конкретную сделку.

При соблюдении этих рекомендаций вы минимизируете риски и обеспечите законность перехода прав по ипотеке.