Договор уступки права требования (также известный как договор цессии или переуступки) — это распространенный инструмент на рынке недвижимости, особенно при сделках с новостройками․ Если вы решили купить или продать квартиру на этапе строительства, вам обязательно потребуется правильно составленный договор и его последующая регистрация в Росреестре․ В этой статье мы подробно разберем, как выглядит образец договора уступки, какие документы нужны для Росреестра и как проходит сама процедура․
Что такое договор уступки права требования?
Договор уступки (цессии) — это соглашение, по которому одно лицо (цедент, первоначальный инвестор) передает другому лицу (цессионарию, новому покупателю) свои права и обязанности по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве․ В результате цессионарий занимает место цедента и в будущем сможет оформить право собственности на готовую квартиру․
Важно: Как и все операции с недвижимостью на первичном рынке, переуступка прав по ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре․ Без этой регистрации сделка считается недействительной․
Существует ли единый образец договора для Росреестра?
Многие ищут строгий, утвержденный государством бланк․ Однако единого образца для договора переуступки права не существует․ Документ оформляется по типовой форме, но при этом должен содержать все существенные условия, необходимые для конкретной сделки и удовлетворения требований регистратора․
При самостоятельном составлении документа или использовании скачанного шаблона, важно удостовериться, что в нем отражены:
- Предмет договора: четкое указание на то, что передаются права требования по ДДУ (с указанием номера и даты регистрации первоначального договора в Росреестре)․
- Описание объекта: характеристики квартиры (номер, площадь, этаж, секция), которые указаны в ДДУ;
- Цена уступки: сумма, которую новый покупатель платит продавцу, а также порядок расчетов․
- Права и обязанности сторон: кто и в какие сроки передает документы, кто оплачивает регистрацию и т․д․
- Ответственность сторон: штрафы за нарушение сроков или условий․
Как проверить чистоту сделки перед подписанием?
Прежде чем использовать образец договора и подписывать его, покупателю (цессионарию) необходимо тщательно проверить документы․ Для этого следует изучить:
- Первоначальный ДДУ — чтобы убедиться, что он действительно существует и не расторгнут․
- Выписку из ЕГРН — чтобы удостовериться, что договор, права по которому вам уступают, прошел регистрацию в установленном законом порядке․ Выписку можно получить в электронном виде на сайте Росреестра или через портал Госуслуг․
- Документы об оплате от застройщика — это подтвердит, что цедент действительно оплатил стоимость квартиры по ДДУ (если квартира не покупается в рассрочку/с кредитом)․
Пакет документов для регистрации сделки в Росреестре
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, которые покупателю нужно собрать для того, чтобы защитить свои права в дальнейшем․ Для Росреестра потребуется предоставить:
- Договор уступки права требования (в трех экземплярах: по одному для сторон и один для Росреестра)․
- Договор долевого участия, на основании которого производится уступка (подлинник и копия)․
- Письменное согласие застройщика (если это предусмотрено условиями ДДУ)․ Если согласия нет в перечне поданных документов, а оно требуется, это является основанием для приостановления государственной регистрации․
- Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца (цедента) на заключение договора уступки права требования․
- Справка о полной оплате цены за квартиру по ДДУ от застройщика (если квартира оплачена полностью)․ Примечание: для регистрации уступки прав требований по ДДУ не всегда нужно согласие застройщика, но у него обязательно необходимо запросить документы, подтверждающие оплату․
- Квитанция об оплате госпошлины․
Обратите внимание: все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии․
Размер госпошлины и сроки регистрации
Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на официальном сайте Росреестра в специальной таблице․ На текущий момент для первичного рынка действуют следующие тарифы:
- Пошлина за регистрацию ДДУ в новостройке (пункт 22 таблицы) — 700 руб․ для физических лиц․
- Пошлина за регистрацию уступки прав требования по ДДУ (пункт 23 таблицы), 350 руб․ для физических лиц․
Что касается сроков, то регистрация договора уступки права требования в Росреестре занимает семь рабочих дней при подаче документов напрямую․ После его истечения сторонам сделки выдадут выписку из ЕГРН, удостоверяющую факт государственной регистрации уступки права требования по договору долевого участия․
Как подать документы в Росреестр?
Оформить переуступку новостройки можно несколькими способами:
- Лично или через представителя в центрах госуслуг «Мои документы» (МФЦ)․
- Почтовым отправлением — отправив пакет документов ценным письмом с описью вложения в столичный Росреестр или региональное управление․
- В электронном виде, через сайт Росреестра или Госуслуги (потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись)․
Особенности при участии банка
Если квартира покупалась в ипотеку или с использованием кредитных средств, сделка усложняется․ В этом случае используется образец договора уступки права требования квартиры с участием банка․ Банк должен дать согласие на сделку, а долг по ипотеке переходит на нового собственника (если покупатель также использует кредитные средства) либо гасится до момента регистрации уступки․
Составление и регистрация договора уступки — процесс, требующий внимательности․ Отсутствие единого образца не означает, что к документу нет строгих требований․ Любая ошибка или неполный пакет документов приведут к приостановке регистрации․ Если вы не уверены в своих силах, используйте проверенные шаблоны (например, образец Договора уступки прав требования (цессии) по ДДУ, который можно скачать на правовых порталах) или обращайтесь за помощью к юристам по недвижимости, чтобы сделка прошла гладко и без рисков․