Вопрос отсутствия договора управления часто возникает в новостройках, а также в домах, где собственники помещений не смогли договориться о способе управления. В статье рассмотрим, что говорит Жилищный кодекс РФ, как трактуются такие ситуации в судебной практике и какие действия могут предпринять собственники и органы местного самоуправления.
Нормативно-правовая база
- Статья 161 ЖК РФ – «Выбор способа управления многоквартирным домом». В ней устанавливаются требования к проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления.
- Статья 162 ЖК РФ – «Договор управления многоквартирным домом». Регулирует содержание, срок действия и порядок прекращения договора;
- КоАП РФ, статья 14.1.3 – ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии.
Что происходит, если договор не заключён?
Согласно п. 6 ст. 162 ЖК РФ, отсутствие договора считается продлением на тех же условиях, что и предыдущий договор. Это значит, что юридические отношения между собственником помещения и управляющей организацией продолжаются, даже если формально договор не подписан.
Судебная практика
Дело Двадцатого арбитражного апелляционного суда
В одном из недавних решений суд постановил, что отсутствие договора собственника с управляющей организацией не означает отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг. Собственник пользуется услугами управления в силу расположения его помещения в многоквартирном доме, и апелляционная жалоба была отклонена.
Примеры из практики 2024‑2025 годов
- Суд признал недействительными торги (конкурс) по отбору управляющей организации, если они были проведены без соблюдения требований ст. 161 ЖК РФ.
- В случае, когда срок действия договора не указан, суд рекомендовал передать техническую документацию за 30 дней до возникновения новых прав и обязанностей.
Последствия отсутствия договора
- Продление обязательств управляющей организации – организация обязана продолжать выполнять услуги (техническое обслуживание, сбор коммунальных платежей, контроль за выполнением работ).
- Ответственность за нарушение – если управляющая организация не исполняет обязательства, собственники могут обратиться в Жилищный надзор, в суд или в арбитражный суд.
- Отсутствие лицензии – управление без лицензии влечёт административную ответственность (КоАП РФ, ст. 14.1.3).
Как действовать собственникам при отсутствии договора?
Шаги по восстановлению правового порядка
- Проверить наличие открытого конкурса – если способ управления не выбран, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс (ст. 161 ЖК РФ).
- Подать заявление в Жилищный надзор о нарушении прав собственников и требовать проведения конкурса.
- Обратиться в суд с иском о признании недействительными ранее заключённых договоров (если они были заключены без проведения конкурса) и о принудительном заключении нового договора.
- Требовать от управляющей организации отчётность – в течение первого квартала текущего года организация обязана представить собственникам отчёт о выполнении договора (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Куда обращаться
- Орган местного самоуправления (жилищный отдел) – инициировать конкурс.
- Жилищный надзор – проверка соблюдения обязательств управляющей организации.
- Арбитражный суд – споры о правомерности заключения/продления договоров.
- Суд общей юрисдикции – защита прав собственников (например, требование возмещения ущерба).
Как правильно заключать договор управления
Содержание договора (по ст. 162 ЖК РФ)
- Срок действия (обычно 1‑3 года, но может быть бессрочным).
- Перечень услуг, их стоимость и порядок оплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок передачи технической документации (за 30 дней до окончания срока).
- Условия досрочного расторжения.
Сроки и порядок начала работы
После подписания договора управляющая организация обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее 30 дней (см. Институт экономики города).
Часто задаваемые вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Что делать, если договор управления не был заключён? | Обратиться в орган местного самоуправления с требованием проведения открытого конкурса и в Жилищный надзор за проверкой факта предоставления услуг без договора. |
| Можно ли требовать возмещения ущерба от управляющей организации? | Да, если доказано, что организация нарушила обязательства, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ. Иск подаётся в арбитражный суд. |
| Какой срок действия договора считается «бессрочным»? | Если в договоре не указан срок, считается, что он продлён на тех же условиях, что и предыдущий договор (п. 6 ст. 162 ЖК РФ); |
Отсутствие договора управления многоквартирным домом не освобождает ни собственников, ни управляющую организацию от исполнения своих обязанностей. По закону такие отношения автоматически продолжаются, однако для обеспечения прозрачности и контроля необходимо:
- Провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);
- Оформить письменный договор, в котором чётко прописаны сроки, объём услуг и порядок отчётности;
- При нарушении прав собственников обращаться в Жилищный надзор и суд.
Только системный подход к заключению и контролю договора позволит избежать конфликтов и обеспечить надёжное управление многоквартирным домом.
Дата составления статьи: . Информация взята из открытых источников: КонсультантПлюс, пресс‑релизы Двадцатого арбитражного апелляционного суда, материалы Института экономики города и официальных сайтов органов местного самоуправления.