Обновлено: 25 мая 2026 года

Что такое договор управления имуществом?

Согласно статье 1029 Гражданского кодекса Украины‚ договор управления имуществом представляет собой соглашение‚ по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление с правом совершения от своего имени юридических и фактических действий‚ необходимых для эффективного управления․

Это означает‚ что:

• Учредитель управления ⎯ это собственник имущества (например‚ собственники квартир в многоквартирном доме);
• Управляющий ⎯ это юридическое или физическое лицо‚ которое принимает на себя обязанности по управлению имуществом;
• Предмет договора ⎯ это управление имуществом‚ включая владение‚ пользование и распоряжение им в интересах собственника․

Правовые основы договора управления в Украине

Основным нормативным актом‚ регулирующим отношения по договору управления‚ является Гражданский кодекс Украины (ГК Украины)‚ а именно:

1. Глава 70 «Управление имуществом» ⸺ содержит основные положения о договоре управления;
2. Статья 1029 ⎯ дает определение договора управления имуществом;
3. Статьи 1030-1040 ⎯ регулируют права и обязанности сторон‚ порядок заключения и расторжения договора․

Кроме того‚ в Украине действуют:

• Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах»;
• Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда»;
• Постановления Кабинета Министров Украины по вопросам управления многоквартирными домами;
• Локальные нормативные акты органов местного самоуправления․

Стороны договора управления

Учредитель управления

Это собственник имущества‚ который передает его в управление․ В случае многоквартирных домов ⸺ это общее собрание собственников помещений‚ которое принимает решение о заключении договора управления․

Управляющий

Это юридическое или физическое лицо‚ которое принимает на себя обязанности по управлению имуществом․ Управляющим может быть:

• Жилищно-эксплуатационная организация;
• Частная управляющая компания;
• Физическое лицо ⎯ предприниматель;
• Орган местного самоуправления (в случае отсутствия других вариантов)․

Существенные условия договора управления

Согласно украинскому законодательству‚ договор управления должен содержать следующие существенные условия:

1. Предмет договора:
   • Перечень имущества‚ передаваемого в управление;
   • Цель управления;
   • Перечень услуг‚ оказываемых управляющим;
2. Срок действия договора:
   • Может быть определен или не определен;
   • Если срок не определен‚ договор считается заключенным на неопределенный срок;
   • Максимальный срок ⸺ 5 лет (с возможностью продления)․
3. Права и обязанности сторон:
   • Учредитель управления обязан передать имущество в надлежащем состоянии;
   • Управляющий обязан осуществлять управление в интересах собственника;
   • Собственники обязаны оплачивать услуги управляющего;
   • Управляющий обязан предоставлять отчетность собственникам․
4. Порядок оплаты услуг управляющего:
   • Может быть установлен фиксированный размер или процент от стоимости услуг;
   • Оплата может осуществляться собственниками помещений или из средств специального фонда;
   • Стоимость услуг должна быть экономически обоснованной․
5. Ответственность сторон:
   • Управляющий несет ответственность за убытки‚ причиненные собственнику в результате ненадлежащего управления;
   • Собственники несут ответственность за несвоевременную оплату услуг;
   • Стороны несут ответственность за нарушение условий договора․
6. Порядок изменения и расторжения договора:
   • Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон;
   • В случае нарушения условий договора одной из сторон;
   • В случае изменения обстоятельств‚ имеющих существенное значение для договора․

Образец договора управления имуществом

Ниже приведен образец договора управления имуществом для многоквартирного дома․ Обратите внимание‚ что этот образец является типовым и должен быть адаптирован под конкретные условия․

Особенности договора управления многоквартирными домами

Управління багатоквартирним будинком має свої особливості‚ які регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги» та іншими нормативними актами:

• Общее собрание собственников ⎯ это высший орган управления многоквартирным домом‚ который принимает решение о заключении договора управления;
• Договор управления должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми собственниками помещений или их представителями;
• Управляющий обязан предоставлять собственникам отчетность о своей деятельности не реже одного раза в год;
• Собственники обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги в установленные сроки;
• Управляющий несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества дома․

Как заключить договор управления?

Процедура заключения договора управления включает следующие этапы:

1. Принятие решения общим собранием собственников:
   • Собственники помещений принимают решение о необходимости заключения договора управления;
   • Определяют условия договора;
   • Выбирают управляющего;
   • Уполномочивают председателя собрания или другого представителя на подписание договора․
2. Подготовка проекта договора:
   • Управляющий готовит проект договора;
   • Собственники или их представители могут вносить изменения в проект;
   • Договор должен быть согласован всеми сторонами․
3. Подписание договора:
   • Договор подписывается всеми сторонами;
   • Договор составляется в двух экземплярах‚ по одному для каждой стороны;
   • Договор подлежит государственной регистрации‚ если это предусмотрено законом․
4. Исполнение договора:
   • Управляющий приступает к исполнению своих обязанностей;
   • Собственники оплачивают услуги управляющего;
   • Управляющий предоставляет отчетность собственникам․

Типичные ошибки при заключении договора управления

При заключении договора управления собственники помещений часто допускают следующие ошибки:

• Нечеткое определение предмета управления ⸺ отсутствие перечня имущества‚ передаваемого в управление;
• Неопределенный срок действия договора ⎯ отсутствие четких сроков начала и окончания действия договора;
• Необоснованная стоимость услуг ⎯ завышение стоимости услуг управляющего;
• Отсутствие ответственности сторон ⸺ нечеткое определение ответственности за неисполнение обязательств;
• Несоблюдение процедуры заключения договора ⸺ отсутствие решения общего собрания собственников или неправильное оформление полномочий представителя․

Как расторгнуть договор управления?

Договор управления может быть расторгнут в следующих случаях:

1. По соглашению сторон ⸺ если обе стороны согласны расторгнуть договор;
2. По инициативе учредителя управления:
   • В случае нарушения управляющим своих обязанностей;
   • В случае изменения обстоятельств‚ имеющих существенное значение для договора;
   • В случае банкротства управляющего․
3. По инициативе управляющего:
   • В случае нарушения учредителем управления своих обязанностей;
   • В случае изменения обстоятельств‚ имеющих существенное значение для договора;
   • В случае банкротства учредителя управления․
4. По решению суда ⎯ если стороны не могут договориться о расторжении договора в добровольном порядке․

Договор управления имуществом в Украине является важнейшим инструментом для эффективного управления недвижимостью‚ особенно в многоквартирных домах․ Он позволяет собственникам передать управление профессионалам‚ а управляющим ⎯ получить стабильный доход․

Однако‚ для того чтобы договор управления был эффективным и защищал интересы всех сторон‚ необходимо:

• Четко определить предмет управления;
• Установить разумные сроки действия договора;
• Установить обоснованную стоимость услуг;
• Определить ответственность сторон;
• Соблюдать процедуру заключения и расторжения договора;
• Регулярно контролировать деятельность управляющего․

Помните‚ что договор управления должен быть заключен в интересах собственников имущества‚ а не в интересах управляющего․ Поэтому перед заключением договора необходимо тщательно изучить его условия и проконсультироваться с юристом․

Важно! В случае возникновения споров по договору управления‚ их можно разрешить в досудебном порядке (переговоры‚ медиация) или в судебном порядке (общий или хозяйственный суд)․

Полезные ресурсы

• Офіційний веб-портал Верховної Ради України ⎯ нормативные акты Украины;
• Міністерство розвитку громад та територій України ⸺ информация о жилищно-коммунальном хозяйстве;
• Міністерство фінансів України ⸺ информация о налогообложении;
• Національна комісія‚ що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг ⸺ информация о тарифах на коммунальные услуги․

Данная статья подготовлена на основе действующего законодательства Украины и актуальна по состоянию на 25 мая 2026 года․