Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор сдачи внаем – это гражданско‑правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во временное владение и пользование за плату․ В российском законодательстве такой договор регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и специальными нормами о социальном найме․

Основные элементы договора

Предмет договора – описание жилого помещения (адрес, площадь, этаж, количество комнат, наличие коммуникаций)․
Стороны – наймодатель (собственник или уполномоченный орган) и наниматель (физическое лицо, семья или юридическое лицо при аренде нежилых помещений)․
Срок действия – может быть определенным (например, на 11 месяцев) или неопределенным; договор социального найма заключается на срок не менее одного года и подлежит государственной регистрации․
Размер и порядок оплаты – арендная плата, периодичность выплаты (ежемесячно), способ перечисления (банковский перевод, наличные)․ При социальном найме плата устанавливается органом местного самоуправления․
Права и обязанности сторон – предоставление помещения в надлежащем состоянии, обеспечение коммунальных услуг, проведение текущего и капитального ремонта, соблюдение правил проживания, ответственность за нарушение условий․
Условия о депозите (обеспечительном платеже) – сумма, которую наниматель вносит как гарантию исполнения обязательств; возвращается после окончания договора за вычетом возможных убытков․
Порядок расторжения – по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон (нарушение условий, необходимость выселения и т․д․), по истечении срока․
Регистрация – если срок найма составляет один год и более, право аренды (обременение) подлежит государственной регистрации в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество․

Виды договоров сдачи внаем

Социальный найм жилого помещения

Заключается только на жилье, относящееся к фонду социального использования․ Для его заключения необходимы:

нуждаемость в улучшении жилищных условий;
постоянное проживание в населенном пункте;
состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье;
выдача ордера на занятие указанного жилого помещения․

Договор социального найма вступает в силу с даты подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств․ При этом размер платы устанавливается органом местного самоуправления и, как правило, ниже рыночной․

Найм жилого помещения между физическими лицами

Самая распространенная форма аренды квартиры, комнаты или дома․ Основные положения:

наймодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование;
наниматель обязуется вносить арендную плату и соблюдать правила проживания;
при согласии сторон текущий ремонт может выполнять наниматель; в этом случае в договоре прописывается снижение платы за пользование помещением, иначе наниматель рискует не получить возмещение затрат;
возможен залог (депозит) в размере одного‑двух месячных платежей․

Аренда (найм) нежилых помещений юридическими лицами

Если объект сдается юридическому лицу, договор называется договором аренды․ Он может охватывать как жилые, так и нежилые помещения в зависимости от статуса арендодателя и цели использования․

Обязательные условия, которые рекомендуется включать в договор

Предмет договора – точное описание объекта (адрес, площадь, техническое состояние)․
Срок действия – дата начала и окончания договора либо условие о бессрочном найме с возможностью расторжения по уведомлению;
Арендная плата – сумма, валюта, порядок и сроки внесения․
Порядок передачи и приема помещения – акт приема‑передачи (может быть приложением к договору)․
Обязанности по содержанию и ремонту – кто отвечает за текущий ремонт, кто за капитальный, порядок возмещения расходов․
Депозит (залог) – размер, условия возврата, возможные удержания․
Права на проживание совместно с другими лицами – перечень лиц, которые будут совместно проживать с нанимателем и имеют равные права пользования․
Ответственность сторон – штрафы за просрочку платы, нарушение правил проживания, повреждение имущества․
Порядок расторжения договора – инициатива сторон, сроки уведомления, последствия (выселение, возврат депозита)․
Регистрация – указание на необходимость государственной регистрации при сроке найма ≥ 1 года․
Юридические адреса и реквизиты сторон – для выставления счетов и ведения претензий․

Пример структуры договора (в виде шаблона)

ДОГОВОР СДАЧИ ВНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г․ ___________ «___» __________ 20__ г․

Предмет договора

Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во временное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: ________________________________, общей площадью ____ кв․м․, именуемое далее «Жилое помещение»․

Срок договора

Настоящий договор заключается на срок с «___» __________ 20__ г․ по «___» __________ 20__ г․

По истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон․

Арендная плата

Размер ежемесячной арендной платы составляет ____ руб․ (включая НДС, если applicable)․

Оплата производится не позднее 5‑го числа текущего месяца путем банковского перевода на счет Наймодателя: ______________________․

Депозит

Наниматель вносит обеспечительный платеж (депозит) в размере ____ руб․, который возвращается после расторжения договора за вычетом возможных убытков․

Права и обязанности сторон

Наймодатель обязуется предоставить Жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обеспечить подачу коммунальных услуг в соответствии с тарифами․

Наниматель обязуется бережно эксплуатировать помещение, выполнять текущий ремонт по соглашению сторон, не переоборудовать помещение без согласия Наймодателя․

Регистрация

Поскольку срок договора составляет один год и более, право аренды подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»․

Ответственность сторон

За просрочку платы Наниматель уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки․

За нарушение условий проживания (шум, незаконная перепланировка и т․д․) Наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке․

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон при нарушении условий, либо по истечении срока․

При расторжении Наниматель обязан вернуть Жилое помещение в состоянии, соответствующем акту приема‑передачи, и получить обратно депозит за вычетом убытков․

Заключительные положения

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одной стороне для каждой из сторон․

Все изменения и дополнения к договору делаются в письменной форме и являются его неотъемлемой частью․

Наймодатель: ______________________ / ______________________

Наниматель: ______________________ / ______________________

Практические советы при составлении договора

Всегда проверяйте право собственности наймодателя (выписка из ЕГРН, согласие супруга при совместной собственности)․
Указывайте точные показания счетчиков воды, электроэнергии и газа в акте приема‑передачи – это упростит расчеты при выселении․
Если планируется проведение ремонта нанимателем, пропишите в договоре конкретный перечень работ, допустимые материалы и порядок возмещения затрат․
Депозит лучше хранить на отдельном банковском счете с процентом, чтобы избежать споров о его возврате․
При социальном найме обязательно приложите решение органа о предоставлении жилья и ордер на занятие помещения․
Сохраняйте копию договора и всех приложений (акты, квитанции об оплате, переписку) в течение всего срока аренды и еще три года после его окончания․

Договор сдачи внаем – ключевой инструмент регулирования отношений между владельцем жилья и тем, кто его использует․ Правильно составленный договор защищает интересы обеих сторон, минимизирует риски конфликтов и обеспечивает прозрачность финансовых расчетов․ При оформлении договора необходимо учитывать вид найма (социальный, частный, коммерческий), обязательные юридические требования (регистрация, депозит, описание помещения) и специфические условия, связанные с ремонтом, совместным проживанием и порядком расторжения․

Соблюдая изложенные рекомендации и используя предложенный шаблон, стороны смогут заключить надежный и юридически корректный договор, который будет служить основой для комфортного и безопасного проживания или использования недвижимого имущества․