В мире недвижимости каждый риелтор сталкивается с необходимостью заключения договора с клиентом или агентством․ Правильный документ защищает интересы сторон, исключает недоразумения и позволяет работать без лишних рисков․ Ниже – подробный разбор того, какие виды договоров существуют, какие нюансы важно учитывать и как составить лучший договор для риэлтора․

Какие виды договоров используют риелторы?

По современной практике в России отдельного «риелторского» договора не существует․ Чаще всего стороны оформляют один из следующих документов:

• Агентский договор – договор, по которому агент (риелтор) обязуется оказывать услуги по продаже, покупке или аренде недвижимости․
• Договор оказания услуг – более общий документ, в котором описываются конкретные функции риелтора․
• Эксклюзивный договор – предусматривает, что клиент не может работать с другими риелторами в течение определённого срока․

В зависимости от цели сотрудничества договор может называться иначе: договор о сотрудничестве, договор с агентством, договор с риелтором‑консультантом и т․д․

Эксклюзивный договор – когда он нужен?

Эксклюзивный договор нужен, когда риелтор хочет гарантировать исключительность своей работы․ Он защищает агентство от того, что клиент будет искать покупателя самостоятельно или привлекать конкурентов․ Однако такие условия могут быть невыгодны продавцу, если он планирует самостоятельно вести переговоры․

Обычный агентский договор

Большинство риелторов используют обычный агентский договор․ Он позволяет клиенту работать с несколькими агентствами одновременно, но требует от риелтора полного раскрытия всех условий и чёткого описания обязанностей․

Как правильно оформить договор, чтобы он был «лучшим»?

«Лучший» договор – это тот, который минимизирует риски, чётко фиксирует права и обязанности сторон и учитывает особенности конкретного сделки․ Ниже – пошаговый чек‑лист․

Определите цель сотрудничества

Перед тем как приступить к написанию договора, ответьте на несколько вопросов:

1. Вы работаете как продавец, покупатель или арендодатель/арендатор?
2. Какие именно услуги вы хотите получить от риелтора (подготовка объекта, реклама, переговоры, оформление сделки)?
3. Каковы ваши сроки и бюджет?

Чётко пропишите перечень услуг

В договоре необходимо перечислить все функции риелтора, например:

• Оценка рыночной стоимости недвижимости;
• Подготовка рекламных материалов;
• Распространение информации о продаже/аренде;
• Организация просмотров;
• Сопровождение в переговорах и подготовка документов;
• Помощь в получении финансовых средств․

Каждая услуга должна быть описана конкретно, иначе риск «непонимания» условий будет высоким․

Установите сроки и срок действия договора

Срок действия договора обычно определяется в месяцах или годах․ Важно указать:

• Дата начала и дата окончания;
• Условия продления или расторжения;
• Период, в течение которого риелтор имеет исключительные права (если это эксклюзивный договор)․

Определите размер вознаграждения и порядок оплаты

В большинстве случаев вознаграждение риелтора выражается в проценте от стоимости сделки․ В договоре следует указать:

• Процент от цены продажи/аренды;
• Метод расчёта (например, 2 % от цены, но не менее 50 000 ₽);
• Сроки оплаты (после подписания акта продажи, после получения первого взноса и т․д․);
• Условия возврата средств, если сделка не состоялась по вине риелтора․

Условия расторжения договора

По закону расторгнуть договор без штрафа можно, если риелтор не сможет доказать фактические затраты на исполнение своих обязательств․ Поэтому в договоре рекомендуется прописать:

• Перечень оснований для одностороннего расторжения;
• Порядок уведомления (письмо, электронное письмо);
• Сроки возврата уже полученных средств․

Защита конфиденциальности

Риелтор часто получает доступ к конфиденциальной информации (цены, личные данные, финансовое положение)․ В договоре необходимо включить пункт о неразглашении этой информации в течение определённого времени после окончания сотрудничества․

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1․ Можно ли заключить договор с несколькими риелторами одновременно?

Да, если вы не подписали эксклюзивный договор․ В обычном агентском договоре клиент имеет право работать с несколькими специалистами, однако каждый из них должен знать о возможных ограничениях․

Вопрос 2․ Как узнать, что риелтор действительно может доказать свои затраты?

Требуйте от риелтора предоставить документацию (чеков, счета, договоры с подрядчиками) о poneseniyah zaustrojeniyah․ Если такие документы отсутствуют, вы имеете право расторгнуть договор без штрафа․

Вопрос 3․ Что делать, если в договоре нет пункта о расторжении?

В этом случае договор считается действующим до полного исполнения обязательств․ Однако в случае возникновения спорных ситуаций суд может признать договор недействительным из‑за отсутствия важного условия․

Пример структуры «лучшего» договора

Договор № ___
оказания услуг по недвижимости

г․ __________ «___» __________ 2025 г․

Стороны договора
 1․1․ Заказчик: ____________________________, ИНН __________, ОГРНИП __________․
 1․2․ Исполнитель: ____________________________, ИНН __________, ОГРН __________․
Предмет договора
 2․1․ Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги по продаже/аренде недвижимости, расположенной по адресу: _______________________․
Перечень услуг
 3․1․ Оценка рыночной стоимости;
 3․2․ Подготовка рекламных материалов;
 3․3․ Публикация объявлений;
 3․4․ Организация просмотров;
 3․5․ Сопровождение в переговорах;
 3․6․ Подготовка документов к сделке․
Срок действия
 4․1․ Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до «___» __________ 2026 г․

Вознаграждение
 5․1․ Размер вознаграждения – ______% от цены продажи/аренды․
 5․2․ Оплата производится в два этапа: 50% после подписания договора, 50% после завершения сделки․

Условия расторжения
 6․1․ Договор может быть расторгнут по инициативе Заказчика в случае, если Исполнитель не сможет доказать фактические затраты на выполнение услуг․
 6․2․ Расторжение производится в письменной форме с уведомлением за 7 (семь) календарных дней․

Конфиденциальность
 7․1․ Стороны обязуются не разглашать информацию, полученную в рамках выполнения настоящего договора, в течение 2 (двух) лет после его окончания․

Прочие условия
 8․1․ Споры, возникшие в связи с исполнением настоящего договора, решаются в суде __________․

Подписи сторон: ________________________ / ________________________

Чтобы выбрать лучший договор для риэлтора, необходимо:

1. Понять, какой тип договора (агентский, эксклюзивный, услуг) подходит именно вам;
2. Чётко прописать перечень услуг, сроки, вознаграждение и условия расторжения;
3. Обеспечить защиту конфиденциальности и наличие доказательной базы для возможного расторжения;
4. Тщательно проверить юридическую корректность документа, лучше проконсультироваться с юристом․

Только такой подход позволит минимизировать риски, построить прозрачные отношения с клиентом и обеспечить устойчивый доход от работы риелтора․

Автор статьи: специалист по недвижимости, 26 мая 2026 г․