Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор найма в счет ремонта – это особый вид арендного соглашения, при котором арендатор (наниматель) обязуется выполнить ремонт арендованного помещения, а стоимость выполненных работ засчитывается в оплату арендной платы. Такой механизм часто используется при аренде жилых и нежилых помещений, когда объект требует капитального или текущего ремонта, а стороны хотят распределить финансовую нагрузку более гибко.

Правовая база

Регулирование вопросов найма жилого и нежилого помещения, а также распределения расходов на ремонт, осуществляется следующими нормативными актами:

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Ст. 65, ст. 67, ст. 68 – определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по текущему и капитальному ремонту.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Ст. 616, ст. 681 – устанавливают, что текущий ремонт обычно возлагается на нанимателя, а капитальный – на наймодателя, если иное не предусмотрено договором.
Судебная практика. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики подтверждает, что наниматели обязаны проводить текущий ремонт за свой счёт, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, закон допускает возможность перераспределения расходов на ремонт через договорные соглашения, но только при явном согласии сторон.

Ключевые понятия: текущий vs. капитальный ремонт

Текущий ремонт

Это работы, направленные на поддержание помещения в пригодном для эксплуатации состоянии (замена крана, ремонт электропроводки, покраска стен и т.п.). По закону текущий ремонт возлагается на нанимателя (ст. 681 ГК РФ), если договором не предусмотрено иное.

Капитальный ремонт

Это более масштабные работы, направленные на восстановление или улучшение конструкции здания (замена фасада, кровли, систем отопления, замена окон и т.д.). Капитальный ремонт обычно обязанность наймодателя (ст. 616 ГК РФ), однако договор может предусматривать, что наниматель выполнит такие работы за счёт будущей арендной платы.

Как оформить договор найма в счет ремонта

Основные разделы договора

Предмет договора – точное описание помещения, его адрес, площадь, состояние на момент заключения.
Сумма арендной платы – фиксированная часть + условие о зачёте стоимости ремонта.
Обязанности сторон по ремонту – указать, какие виды работ (текущий, капитальный) выполняет наниматель, в какие сроки и в каком объёме.
Порядок расчётов – как будет фиксироваться стоимость выполненных работ (акты выполненных работ, счета‑фактуры) и как они будут зачисляться в плату за аренду.
Гарантии качества – сроки гарантии на выполненные работы, ответственность за дефекты.
Порядок контроля – право наймодателя проверять качество и соответствие работ.
Условия расторжения – что происходит с уже выполненными и неокончёнными ремонтными работами.

Пример типовой клаузулы

Обязанность нанимателя выполнить капитальный ремонт:
Наниматель обязуется в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания настоящего договора выполнить капитальный ремонт, включающий замену окон, утепление фасада и замену системы центрального отопления.
Стоимость работ, подтверждённая актом выполненных работ, подписанным обеими сторонами, составляет 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей.
Сумма, указанная в пункте 5.1.2, зачисляется в счёт арендной платы за последующие 12 (двенадцать) месяцев, равными частями по 100 000 рублей в месяц.
При досрочном расторжении договора наниматель обязуется вернуть наймодателю оставшуюся часть стоимости ремонта, не зачисленную в арендную плату, в течение 30 (тридцати) дней.

Документальное оформление

Подготовьте акт приёма‑передачи помещения, где фиксируется его текущее состояние.
Составьте смету ремонтных работ, согласованную обеими сторонами.
После завершения работ подпишите акт выполненных работ и счёт‑фактуру (если наниматель – юридическое лицо).
В бухгалтерском учёте нанимателя фиксируйте стоимость ремонта как предоплату арендной платы.

Преимущества и риски такой схемы

Преимущества

Снижение первоначального финансового бремени для нанимателя – он не платит сразу большую сумму за ремонт, а распределяет её на арендные платежи.
Увеличение привлекательности объекта для арендаторов – они получают отремонтированное помещение без единовременных вложений.
Гибкость переговоров – стороны могут согласовать объём и сроки работ, а также порядок их оплаты.

Риски

Недостаточная детализация в договоре может привести к спорам о том, какие именно работы входят в «капитальный» ремонт.
Если наниматель не выполнит работы в срок, наймодатель может понести убытки, связанные с задержкой сдачи помещения в пригодном виде.
Неправильный расчёт стоимости ремонта может привести к недоучёту налоговых обязательств.
В случае досрочного расторжения договора необходимо чётко прописать порядок возврата неиспользованных средств.

Практические рекомендации

Тщательно фиксируйте состояние помещения в акте приёма‑передачи. Фотографии и протоколы помогут избежать разногласий.
Согласуйте смету с независимым экспертом – это уменьшит риск завышения стоимости.
Укажите в договоре чёткие сроки выполнения работ и порядок их продления.
Определите порядок контроля качества – право наймодателя проверять выполненные работы и требовать исправления дефектов.
Не забывайте о налогах – стоимость ремонта, зачитаемая в арендную плату, учитывается при расчёте налога на доходы (для физических лиц) и НДС (для юридических лиц).
Продумайте сценарий досрочного расторжения – укажите, как будет рассчитываться остаточная часть стоимости ремонта.

Часто задаваемые вопросы

Кто обязан проводить текущий ремонт?

По общему правилу – наниматель (ст. 681 ГК РФ). Однако договор может предусматривать, что наймодатель возьмёт на себя эту обязанность.

Можно ли полностью оплатить ремонт за счёт будущей аренды?

Да, если в договоре указано, что стоимость ремонта будет полностью зачислена в арендную плату. При этом необходимо прописать срок, за который будет «погашена» эта сумма, и порядок расчётов.

Что делать, если ремонт выполнен некачественно?

Согласно пункту о контроле качества, наймодатель имеет право потребовать устранения дефектов в разумные сроки. При повторных нарушениях возможен штраф или расторжение договора.

Как оформить договор, если стороны – физические лица?

Формальные требования к договору найма одинаковы для физических и юридических лиц: письменная форма, подписи сторон, указание всех существенных условий. При работе с физическими лицами рекомендуется использовать простую форму, но не упускать пункт о ремонте.

Договор найма в счет ремонта – удобный инструмент, позволяющий распределить финансовую нагрузку между арендодателем и арендатором, а также улучшить состояние недвижимости без крупных единовременных вложений. Ключ к успешному использованию этой схемы – чёткое юридическое оформление всех условий: объёма работ, их стоимости, сроков и порядка зачисления в арендную плату. При соблюдении рекомендаций, изложенных в данной статье, стороны смогут минимизировать риски и построить взаимовыгодные отношения.

Дата составления статьи: 25 мая 2026 г. Информация взята из официальных правовых источников (ЖК РФ, ГК РФ) и судебной практики, а также из публикаций консультативных сервисов (КонсультантПлюс, Правовед.RU, BN.ru).