В современном рынке недвижимости большинство покупателей и арендаторов предпочитают доверять поиск профессионалам – агентствам недвижимости․ Чтобы отношения между клиентом и агентством были прозрачными, защищали интересы обеих сторон и исключали недоразумения, необходимо оформить договор на оказание риэлторских услуг по поиску недвижимости․ В статье мы разберём, какие пункты обязаны присутствовать в таком договоре, на что обратить внимание при подписании и где взять готовый образец․

Почему договор обязателен?

• Защита прав сторон․ Договор фиксирует объём услуг, сроки, порядок оплаты и ответственность․
• Прозрачность финансов․ Устанавливается, когда и в каком размере выплачивается вознаграждение (предоплата, постоплата, процент от сделки)․
• Юридическая сила․ В случае спора суд будет опираться именно на условия договора․
• Контроль качества․ Чётко прописанные критерии выполнения обязательств позволяют оценить, выполнены ли услуги в полном объёме․

Законодательная база

Основные нормативные акты, регулирующие агентские договоры в сфере недвижимости:

1. Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о договорах возмездного оказания услуг․
2. Федеральный закон № 214-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․
3. Федеральный закон № 129‑ФЗ «О профессиональной деятельности риэлтора»․
4. Приказ Минэкономразвития РФ от № 115‑н «Об утверждении типовых форм агентских договоров» (рекомендация, а не обязательство)․

Структура типового договора

Ниже представлена подробная схема разделов, которые должны быть включены в договор «поиск недвижимости»․ Каждый пункт сопровождается пояснением, почему он важен․

Шапка договора

• Наименование документа․ «Договор на оказание риэлторских услуг по поиску недвижимости»․
• Дата и место заключения․ Указываются в начале, чтобы избежать споров о применимом праве․
• Стороны договора․ Полные юридические названия, ИНН/ОГРН, юридический адрес, ФИО и паспортные данные (для физических лиц)․

Предмет договора

Чёткое описание того, что именно обязуется делать агентство:

Осуществлять поиск объектов недвижимости, отвечающих требованиям Заказчика (тип, район, цена, площадь, юридический статус и т․д․)․
Предоставлять Заказчику полную информацию об объектах: правовой статус, наличие обременений, техническое состояние, стоимость․
Организовать просмотры, переговоры и сопровождение сделки до её завершения․

Обязанности агентства

1. Собрать и предоставить Заказчику список подходящих вариантов в течение не более 30 календарных дней с момента подписания договора (срок может быть иным, но он обязателен)․
2. Обеспечить конфиденциальность полученной от Заказчика информации․
3. Своевременно информировать Заказчика о любых изменениях в условиях рынка, которые могут повлиять на поиск․
4. Подготовить все необходимые документы для оформления сделки (договор купли‑продажи, акт приема‑передачи и др․)․

Обязанности Заказчика

1. Предоставить агентству полную и достоверную информацию о своих требованиях и финансовых возможностях․
2. Своевременно отвечать на запросы агентства (подтверждение интереса к объекту, предоставление документов)․
3. Оплатить вознаграждение в порядке и размере, установленном в разделе «Вознаграждение и порядок оплаты»․
4. Не заключать сделки с теми же объектами без участия агентства, если договор предусматривает эксклюзивный поиск․

Вознаграждение и порядок оплаты

Существует несколько схем оплаты, которые могут быть указаны в договоре:

• Фиксированная предоплата․ Обычно 10‑20 % от предполагаемой комиссии, выплачивается до начала поиска․
• Оплата по факту․ Вознаграждение (например, 3 % от стоимости сделки) выплачивается только после подписания договора купли‑продажи․
• Комбинированный вариант․ Предоплата + процент от сделки․

Важно указать, что до полного выполнения обязательств агентства вознаграждение не подлежит выплате, если иное не оговорено в пункте «Условия предоплаты»․

Срок действия договора

В договоре указывается конкретный срок (например, 6 месяцев) и возможность продления по взаимному согласию сторон․ Также прописываеться, что договор может быть расторгнут досрочно в случае:

• Нарушения обязательств одной из сторон;
• Отказа Заказчика от дальнейшего поиска без уважительных причин;
• Форс-мажорных обстоятельств (пожар, стихийные бедствия, изменение законодательства)․

Неустойка и штрафные санкции

Если одна из сторон нарушает сроки выполнения обязательств, в договоре может быть предусмотрена неустойка в размере 0,1 % от стоимости сделки за каждый день просрочки, но не более 10 % от общей суммы вознаграждения․

Конфиденциальность

Обе стороны обязуются не разглашать сведения, полученные в ходе исполнения договора, без письменного согласия другой стороны․ Нарушение конфиденциальности влечёт штраф в размере 200 000 рублей․

Порядок расторжения договора

Для расторжения договора необходимо:

1. Подать письменное уведомление за не менее 10 календарных дней до желаемой даты расторжения․
2. Урегулировать все финансовые взаиморасчёты (выплата вознаграждения за уже выполненные услуги, возврат предоплаты, если работа не началась)․
3. Составить акт выполненных работ, подписанный обеими сторонами․

Разрешение споров

Все разногласия решаются в порядке переговоров․ При невозможности достичь согласия спор передаётся в арбитражный суд по месту нахождения агентства․

Как правильно оформить договор: пошаговый чек‑лист

Где взять образец договора?

Существует несколько надёжных источников готовых шаблонов:

• Официальный сайт DataDoc – онлайн‑генератор договоров с возможностью подстановки индивидуальных параметров․
• Сайт Госуслуги – раздел «Образцы документов» (раздел «Агентские договоры»)․
• Юридические порталы КонсультантПлюс и Гарант – готовые формы с комментариями экспертов․
• Сайт конкретного агентства (например, «Агентство недвижимости «Город»», где часто размещают свои образцы в разделе «Документы»)․

При скачивании образца обратите внимание, чтобы в нём присутствовали все пункты, перечисленные в разделе 3․ Структура типового договора․ Если в шаблоне чего‑то не хватает – дополните его самостоятельно или проконсультируйтесь с юристом․

Типичный пример текста договора (выдержка)

ДОГОВОР № ____
на оказание риэлторских услуг по поиску недвижимости
г․ ___________ «__» ___________ 2026 г․

г․ ___________, ___________ (далее – «Заказчик»), в лице ______________________,
паспорт: серия ___ номер ___, выдан ____________, зарегистрирован по адресу: __________,
и
Общество с ограниченной ответственностью «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «Город»», ОГРН 1026401424752,
в лице директора Аксеновой И․И․, действующего на основании Устава (далее – «Агентство»),

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Агентство обязуется осуществлять поиск объектов недвижимости, соответствующих требованиям Заказчика, указанных в Приложении 1 к настоящему Договору․
Поиск включает: сбор информации о доступных объектах, проверку юридической чистоты, организацию просмотров, подготовку рекомендаций․
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Агентство обязуется:
 а) Предоставить Заказчику не менее 5 (пять) вариантов объектов в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Договора․
 б) Информировать Заказчика о всех изменениях, влияющих на условия поиска․
 в) Сохранять конфиденциальность полученной от Заказчика информации․
Заказчик обязуется:
 а) Предоставить полные сведения о своих требованиях к объекту (тип, район, цена, площадь, юридический статус)․
 б) Своевременно отвечать на запросы Агентства․
 в) Выплатить вознаграждение в порядке, установленном пунктом 4 настоящего Договора․

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до «__» ___________ 2026 г․
Договор может быть продлен по взаимному согласию Сторон, оформленному дополнительным соглашением․

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
Вознаграждение Агентства составляет 3% (три процента) от стоимости сделки, заключаемой Заказчиком с найденным объектом․
Предоплата в размере 10% от ожидаемого вознаграждения (не менее 30 000 руб․) вносится в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания Договора․
Оставшаяся часть вознаграждения выплачивается в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания договора купли‑продажи․

НЕУСТОЙКА
За просрочку выполнения обязательств по пункту 2․1․ Агентства более чем на 10 (десять) календарных дней Стороны уплачивают неустойку в размере 0,1% от стоимости вознаграждения за каждый день просрочки, но не более 10% от общей суммы вознаграждения․

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
Стороны обязуются не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в рамках исполнения Договора, без письменного согласия другой Стороны․
За нарушение конфиденциальности предусмотрен штраф в размере 200 000 (двести тысяч) рублей․

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из Сторон с письменным уведомлением за 10 (десять) календарных дней․
При расторжении Договора Заказчик обязан возместить Агентству стоимость уже оказанных услуг в размере ___________ руб․

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются путем переговоров․
При недостижении согласия спор передаётся в арбитражный суд по месту нахождения Агентства․

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон․

Подписи сторон:

_____________________/Заказчик
_____________________/Агентство

На что обратить особое внимание при подписании

• Эксклюзивность․ Если в договоре указано «эксклюзивный поиск», вы не сможете самостоятельно заключать сделки с найденными объектами без участия агентства․
• Предоплата․ Убедитесь, что предоплата не превышает 20 % от ожидаемого вознаграждения и что в договоре чётко прописано, в каких случаях предоплата возвращаеться․
• Условия возврата․ Проверьте, какие случаи считаются «неисполненными обязательствами», и какие суммы подлежат возврату․
• Сроки выполнения․ Слишком короткие сроки могут привести к низкому качеству подбора, а слишком длинные – к затягиванию процесса․
• Ответственность за недостоверную информацию․ Убедитесь, что агентство несёт ответственность за проверку юридической чистоты объектов․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить агенту, если я нашёл объект сам?

Если договор не предусматривает эксклюзивный поиск, вы можете заключить сделку без участия агентства и без выплаты комиссии․ Однако в большинстве договоров прописано, что любые объекты, найденные в течение срока действия договора, считаются «найденными агентством», даже если вы узнали о них из другого источника․

Как проверить, что агентство действительно имеет право заниматься риэлторской деятельностью?

Запросите у агентства копию лицензии риэлтора (разрешения Минэкономразвития) и проверьте её в реестре лицензий на официальном портале государственных услуг․

Что делать, если агентство не предоставило ни одного подходящего варианта за оговоренный срок?

Согласно пункту 2․1․ договора, вы имеете право потребовать возврат предоплаты и/или взыскать неустойку, если такие условия предусмотрены в договоре․

Можно ли изменить условия договора после его подписания?

Любые изменения допускаются только в виде письменного дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами․

Оформление договора с агентством недвижимости на поиск недвижимости – важный шаг, который защищает интересы как клиента, так и риэлтора․ Правильно составленный документ помогает избежать недоразумений, гарантирует своевременную оплату и чётко фиксирует обязательства сторон․ При подготовке договора обратите внимание на:

1. Полноту и точность описания предмета и сроков поиска;
2. Чёткую схему вознаграждения и условия предоплаты;
3. Положения об эксклюзивности и ответственности за нарушение условий;
4. Наличие пунктов о конфиденциальности, неустойке и порядке расторжения․

Используйте готовые образцы, но адаптируйте их под свои конкретные потребности и, при необходимости, проконсультируйтесь с юристом․ Тогда ваш поиск недвижимости будет комфортным, безопасным и юридически защищённым․

Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться в офис агентства по телефонам 7 (343) -68‑15‑91 или 8‑908‑631‑53‑39․ Скачать актуальный образец договора можно на официальных ресурсах, указанных в разделе 5․ Где взять образец договора?․