Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В сфере недвижимости сотрудничество между агентствами — распространенная практика, особенно при масштабных проектах, работе с элитной недвижимостью или при выходе на новые регионы. Такой договор, часто называемый договором субподряда, агентским соглашением между риэлторами или договором о партнерстве, регулирует отношения, когда одно агентство (Принципал) поручает другому (Агенту/Субподрядчику) выполнение определенных работ по поиску клиентов, показу объектов, сопровождению сделки и т.д. В отличие от договора с конечным клиентом, здесь стороны — профессиональные участники рынка.

Важно! В российском законодательстве нет специального закона, регламентирующего именно договоры между агентствами недвижимости. Отношения регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 39 «Агентский договор», глава 37 «Подряд»). Поэтому типового, единого для всех образца не существует. Каждое агентство разрабатывает свою форму, адаптируя ее под специфику работы. Ниже представлен подробный разбор структуры, обязательных и рекомендуемых пунктов, а также общий образец для ознакомления.

Ключевые отличия от договора с клиентом

Стороны: Обе стороны, юридические лица или ИП, действующие в рамках профессиональной деятельности.
Предмет: Не продажа/покупка недвижимости, а оказание риэлторских, информационных, маркетинговых или организационных услуг.
Ответственность: Агентство-субподрядчик несет ответственность перед Принципалом за качество своих услуг. Окончательную ответственность перед клиентом (продавцом/покупателем) обычно несет Принципал, заключивший с ним основной договор.
Вознаграждение: Чаще всего это процент от суммы комиссии Принципала, полученной от конечной сделки, либо фиксированная плата за услугу.

Структура и обязательные пункты договора между агентствами

Преамбула (Раздел «Стороны»)

Полные наименования, ИНН, ОГРН, юридические адреса, банковские реквизиты, данные руководителей (ФИО, основание для подписания). Четко укажите, кто является Принципалом (заказчик), а кто — Агентом (исполнитель/субподрядчик).

Предмет договора

Самая важная часть. Нужно максимально детально и без двусмысленностей описать, какие именно работы Агент обязуется выполнить. Примеры:

Поиск и привлечение потенциальных покупателей (или арендаторов) для конкретного объекта (или портфеля объектов) Принципала.
Организация и проведение показов объекта недвижимости.
Предоставление информации об объекте (буклеты, фото, видео, планы).
Сбор и проверка документов от заинтересованных клиентов.
Сопровождение переговоров с клиентом до момента подписания предварительного договора (если это предусмотрено).
Информирование Принципала о ходе работ.

Ошибка: Формулировка «оказание риэлторских услуг» без уточнения — основание для споров.

Права и обязанности сторон

Принципал обязан: предоставить Агенту полную и достоверную информацию об объекте, доступ к объекту для показа, утвержденную цену, подписать с конечным клиентом основной договор купли-продажи/аренды, выплатить комиссию Агенту в соответствии с условиями.
Агент обязан: выполнить предмет договора, действовать в интересах Принципала, соблюдать конфиденциальность, предоставлять отчеты, не заключать параллельные договоры с конкурентами Принципала на тот же объект (если это важно).
Принципал вправе: требовать отчеты, контролировать работу, требовать исполнения обязательств.
Агент вправе: требовать оплату услуг, использовать маркетинговые материалы Принципала.

Сроки

Дата заключения, срок действия договора (например, «до »), сроки выполнения отдельных этапов (если есть). Укажите, что договор действует до полного исполнения обязательств по конкретным объектам, даже если общий срок истек.

Порядок расчетов и размер вознаграждения

Это самый конфликтный пункт. Нужно прописать:

Способ расчета: процент от суммы комиссии Принципала (например, 30% от комиссии, полученной от клиента) или фиксированная сумма за объект/услугу.
Момент выплаты: только после получения Принципалом комиссии от конечного клиента и регистрации перехода права собственности (или подписания договора аренды). Никаких предоплат за «начало работы»!
Ответственность за неуплату: штрафы, пеня за задержку выплаты Агенту.
НДС: кто и в каком размере его уплачивает (обычно Агент выставляет счет с НДС, если является плательщиком).

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

Штрафные санкции за неисполнение обязательств (например, за показ объекта другому агенту без уведомления, за разглашение конфиденциальной информации).
Условия освобождения от ответственности (форс-мажор).
Подсудность: по месту нахождения Принципала (если он юридическое лицо).

Конфиденциальность

Обязательный пункт. Запрет на разглашение коммерческой тайны, базы данных клиентов, условий сотрудничества, информации об объектах.

Заключительные положения

Порядок изменения договора (только письменно, доп. соглашением), количество экземпляров (по 2 для каждой стороны), действие договора после сдачи-приемки услуг, реквизиты для переписки.

Опасные и часто упускаемые пункты

Отсутствие четкого предмета договора. «Поиск покупателей», слишком широко. Лучше: «Поиск покупателей для квартиры по адресу… с ценой не ниже…».
Неясный порядок выплаты комиссии. «После получения оплаты от клиента» — плохо. «После получения Принципалом 100% комиссии от клиента и регистрации перехода права», хорошо.
Нет запрета на параллельное сотрудничество. Агент может параллельно работать с конкурентом Принципала на том же объекте. Нужен пункт об эксклюзивности или, наоборот, о возможности работы с другими агентствами (и как делится комиссия в этом случае).
Игнорирование страховки. Как отмечается в источниках, многие агентства страхуют свою ответственность. В договоре между агентствами можно прописать требование о наличии у Агента такой страховки и предоставлении копии полиса.
Отсутствие актов сдачи-приемки услуг. После выполнения работ (найден клиент, подписан предварительный договор) необходимо подписывать акт. Это основание для выплаты комиссии.

Образец (схематичный вариант) для ознакомления

Данный образец является шаблоном и не заменяет консультации юриста. Все пункты должны быть адаптированы под конкретную ситуацию.

ДОГОВОР № __
на оказание риэлторских услуг (агентское соглашение)
г. _______________
«___» ___________ 20__ г.

Исполнитель: ООО «_____________», именуемое в дальнейшем «Агент», в лице директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и
Заказчик: ООО «_____________», именуемое в дальнейшем «Принципал», в лице директора _______________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Агент обязуется по заданию Принципала оказать услуги по поиску и привлечению физических и юридических лиц (далее – «Клиенты»), заинтересованных в приобретении права собственности на жилое помещение (квартиру), расположенное по адресу: ________________________ (далее – «Объект»).
Услуги включают в себя: (а) проведение рекламной кампании Объекта; (б) организацию и проведение показов Объекта; (в) сбор и предварительную проверку документов от Клиентов; (г) информирование Принципала о всех заинтересованных Клиентах в течение 24 часов с момента первого контакта.
Результатом оказания услуг является факт привлечения Клиента, подписавшего с Принципалом Договор предварительной купли-продажи Объекта.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Принципал обязан:
Предоставить Агенту всю необходимую информацию об Объекте (технический план, фотографии, документы) в течение 3 (трех) дней с даты подписания договора.
Обеспечить доступ к Объекту для показа Клиентам в согласованные с Агентом даты и время.
Нести ответственность перед Клиентом за законность и чистоту сделки купли-продажи Объекта.
Агент обязан:
Выполнить условия п. 1.2 настоящего Договора.
Не рекламировать и не показывать Объект лицам, не прошедшим предварительную проверку Принципалом (при наличии такого требования).
Еженедельно предоставлять Принципалу письменный отчет о проделанной работе.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Настоящий Договор вступает в силу с даты подписания и действует до «___» ___________ 20__ г.
Обязательства по привлечению Клиента, возникшие до окончания срока действия Договора, сохраняют силу до полного исполнения (подписания основного договора купли-продажи и получения комиссии);

СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Стоимость услуг Агента составляет ___% (_________ процентов) от суммы комиссии, полученной Принципалом от Клиента по основному договору купли-продажи Объекта.
Оплата услуг Агента производится Принципалом в течение 5 (пяти) банковских дней с даты поступления на расчетный счет Принципала 100% комиссии от Клиента и регистрации перехода права собственности на Объект в Росреестре.
Агент выдает Принципалу надлежащим образом оформленную счет-фактуру с указанием НДС (если Агент является плательщиком НДС).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
Штрафные санкции за нарушение срока предоставления отчета (п. 2.2.3) составляют ___ руб. за каждый день просрочки.
При разглашении конфиденциальной информации (п. 6) штраф составляет ___ руб.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
Стороны обязуются не разглашать третьим лицам любую информацию, полученную в ходе исполнения настоящего Договора (цена, данные Клиентов, условия), за исключением случаев, предусмотренных законом;

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры решаются путем переговоров. При недостижении согласия спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения Принципала.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Изменения оформляются письменным доп. соглашением.
Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Практические рекомендации

Всегда заключайте письменный договор. Устная договоренность не защитит в случае спора о размере комиссии или факте привлечения клиента.
Четко определите «зоны ответственности». Кто ведет переговоры с клиентом? Кто готовит договор купли-продажи? Кто отвечает за достоверность информации об объекте? Лучше прописать это в пунктах об обязанностях.
Используйте акты. После каждого ключевого этапа (найден клиент, подписан предварительный договор) подписывайте акт выполненных работ. Это документ, подтверждающий факт выполнения обязательств и основание для требования оплаты.
Проверьте контрагента. Убедитесь, что у второго агентства есть лицензия (если требуется), страховка, положительные отзывы. Запросите выписку из ЕГРЮЛ.
Проконсультируйтесь с юристом. Перед подписанием любого договора, особенно если сумма потенциальной комиссии значительна, стоит проверить документ специалистом, чтобы избежать «подводных камней».

Договор между агентствами недвижимости — это инструмент минимизации рисков для обеих сторон. Его главная цель — исключить недопонимание по поводу объема работ, сроков и, самое главное, порядка и размера выплаты вознаграждения. Используйте приведенную структуру и образец как основу, но всегда адаптируйте документ под конкретные условия сотрудничества. Чем детальнее и прозрачнее будет договор, тем меньше поводов для конфликтов и судебных разбирательств в будущем.