Дата публикации: 24 мая 2026 года

Что такое договор купли-продажи арендованного здания?

Договор купли-продажи арендованного здания — это сделка, в результате которой право собственности на здание переходит от продавца к покупателю, при этом здание на момент сделки находится в аренде у третьего лица (арендатора).

Такой договор имеет ряд особенностей, связанных с обременением в виде аренды, и требует особого внимания к следующим аспектам:

• Права и обязанности арендатора
• Срок действия существующего договора аренды
• Возможность изменения или расторжения договора аренды
• Переход обеспечительных платежей (депозитов)
• Государственная регистрация сделки

Правовые основы сделки

Нормативная база

Основные положения, регулирующие такие сделки, содержатся в:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II):
   • Статья 454-491 — общие положения о купле-продаже
   • Статья 606-625, об аренде
   • Статья 624 — о выкупе арендованного имущества
2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»: определяет порядок регистрации перехода права собственности
3. Земельный кодекс РФ: если здание расположено на арендованном земельном участке

Судебная практика

Как показывает практика, суды исходят из того, что до вступления в законную силу решения о признании договора купли-продажи недействительным нет оснований предполагать недобросовестность арендатора в отношении права арендодателя на передачу помещения в аренду.

Пример из практики (2007 год):

«Предприниматель приобрел у Комитета в собственность помещения по договору купли-продажи от , в котором было указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до .»

Ключевые вопросы при покупке здания с арендаторами

Как проверить юридическую чистоту сделки?

Перед заключением договора необходимо:

• Изучить договор аренды (срок, условия, возможность расторжения)
• Проверить правоустанавливающие документы на здание и земельный участок
• Убедиться в отсутствии залогов, арестов или иных обременений
• Получить согласие арендатора на продажу (если это предусмотрено договором)

Как быть с обеспечительными платежами арендатора?

Очень часто арендаторы вносят страховые депозиты в обеспечение исполнения своих обязательств. При продаже здания важно определить судьбу этих депозитов:

• Вариант 1: Депозит переходит к новому собственнику (арендатор продолжает платить аренду новому владельцу)
• Вариант 2: Депозит возвращается арендатору, и он заключает новый договор аренды с покупателем
• Вариант 3: Депозит переходит к продавцу в счет оплаты по договору купли-продажи

Рекомендуется зафиксировать условия по депозиту в договоре купли-продажи.

Можно ли изменить условия аренды после покупки?

Согласно ст. 617 ГК РФ, новый собственник обязан соблюдать условия существующего договора аренды. Однако стороны могут:

1. Заключить дополнительное соглашение к договору аренды с согласия арендатора
2. Провести переговоры об изменении условий (например, увеличить арендную плату)
3. Дождаться окончания срока аренды и заключить новый договор на новых условиях

Что делать, если арендатор отказывается сотрудничать?

В такой ситуации возможны следующие варианты:

• Переговоры: предложить арендатору выкупить здание или заключить новый договор на выгодных условиях
• Судебное разбирательство: если арендатор нарушает условия договора, можно инициировать его расторжение
• Выкуп права аренды: если это предусмотрено договором аренды

Структура и образец договора купли-продажи арендованного здания

Типовая структура договора

Договор купли-продажи арендованного здания должен включать следующие разделы:

1. Преамбула: наименование сторон, предмет договора
2. Сведения о здании: адрес, кадастровый номер, площадь, технические характеристики
3. Сведения об аренде: реквизиты договора аренды, срок действия, условия
4. Права и обязанности сторон:
   • Продавец обязан передать здание с обременением
   • Покупатель обязан принять здание и соблюдать условия аренды
5. Цена и порядок расчетов: сумма, порядок оплаты, обеспечительные платежи
6. Переход обеспечительных платежей: судьба депозитов арендатора
7. Ответственность сторон: за нарушение условий
8. Заключительные положения: порядок разрешения споров, форс-мажор
9. Приложения: копии документов (договор аренды, кадастровый паспорт и др.)

Образец договора (фрагмент)

Риски при покупке здания с арендаторами и как их минимизировать

Основные риски

• Риск неисполнения арендатором обязательств: арендатор может отказаться платить аренду новому собственнику
• Риск изменения арендных ставок: арендатор может потребовать пересмотра условий
• Риск досрочного расторжения аренды: арендатор может инициировать расторжение договора
• Риск юридических споров: бывший арендодатель может предъявить претензии

Способы минимизации рисков

1. Тщательная проверка документов:
   • Изучите историю аренды (были ли нарушения, судебные споры)
   • Проверьте финансовое состояние арендатора
   • Убедитесь в отсутствии задолженности по арендной плате
2. Переговоры с арендатором:
   • Заключите предварительное соглашение о продолжении аренды
   • Обсудите возможность изменения арендной платы
   • Получите письменное подтверждение согласия на продажу
3. Юридическое сопровождение:
   • Обратитесь к квалифицированному юристу
   • Проведите независимую экспертизу документов
   • Застрахуйте риск неисполнения обязательств
4. Финансовые гарантии:
   • Заключите договор с условием о снижении цены при выявлении скрытых рисков
   • Используйте обеспечительные платежи
   • Рассмотрите возможность рассрочки платежа

Государственная регистрация сделки

Процедура регистрации

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Для этого необходимо:

1. Подготовить пакет документов:
   • Заявление о государственной регистрации
   • Договор купли-продажи (3 экземпляра)
   • Документы, подтверждающие права на здание (свидетельство о собственности)
   • Договор аренды и документы, подтверждающие его существование
   • Кадастровый паспорт
   • Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины
   • Паспорта сторон или их представителей
2. Подать документы в Росреестр:
   • Лично в офисе Росреестра
   • Через МФЦ
   • В электронном виде через портал Госуслуг
3. Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности

Срок регистрации: 7-14 рабочих дней (может быть продлен при необходимости проверки документов)

Государственная пошлина: 22 000 рублей (для юридических лиц)

Особенности регистрации при наличии аренды

При регистрации договора купли-продажи арендованного здания необходимо:

• Указать в заявлении об обременении в виде аренды
• Представить копию действующего договора аренды
• Убедиться, что арендатор не возражает против продажи (если это предусмотрено договором)

Налогообложение сделки

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Если продавцом является физическое лицо:

• Налоговая ставка: 13%
• Налоговая база: стоимость здания за вычетом документально подтвержденных расходов
  (если здание находилось в собственности менее 5 лет) или имущественного налогового вычета
  (если находилось в собственности 5 лет и более)

Пример: Если физическое лицо продает здание за 50 млн рублей, а стоимость его приобретения
составляла 30 млн рублей, то налоговая база составит 20 млн рублей.
Налог: 20 000 000 × 13% = 2 600 000 рублей.

Налог на прибыль (для юридических лиц)

Если продавцом является юридическое лицо:

• Налоговая ставка: 20% (федеральная часть) + региональная часть
• Налоговая база: выручка от продажи за вычетом расходов на приобретение здания
  (если здание находилось в собственности менее 3 лет) или с учетом амортизации
  (если находилось в собственности 3 года и более)

НДС

Продажа недвижимости не облагается НДС, если продавец не является плательщиком НДС
или если здание использовалось более 3 лет.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли расторгнуть договор аренды при покупке здания?

Ответ: Нет, нельзя. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Новый собственник обязан соблюдать условия существующего договора аренды до его окончания.

Что делать, если арендатор отказывается платить аренду новому собственнику?

Ответ: В этом случае новый собственник может:

• Инициировать расторжение договора аренды в судебном порядке
• Потребовать возмещения убытков
• Взыскать задолженность по арендной плате

Можно ли изменить арендную плату при продаже здания?

Ответ: Изменить арендную плату можно только по соглашению сторон или по решению суда.
Новый собственник не вправе в одностороннем порядке изменять условия аренды.
Однако стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Нужно ли получать согласие арендатора на продажу здания?

Ответ: Нет, не нужно, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако рекомендуется уведомить арендатора о продаже и получить его письменное согласие
на продолжение аренды с новым собственником.

Можно ли выселить арендатора при покупке здания?

Ответ: Нет, нельзя. Арендатор имеет право пользоваться зданием до окончания срока аренды.
Исключение составляют случаи, предусмотренные законом (например, нарушение условий аренды
или окончание срока аренды).

Покупка здания, обремененного арендой, — это ответственная сделка, требующая тщательной подготовки
и юридического сопровождения. Основные риски связаны с правами действующих арендаторов,
которые сохраняются за ними даже после смены собственника.

Для минимизации рисков необходимо:

• Тщательно изучить договор аренды и все правоустанавливающие документы
• Провести переговоры с арендатором и получить его согласие на продажу
• Оформить все изменения и переходы прав в соответствии с законом
• Обеспечить юридическое сопровождение сделки
• Зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке

Помните: грамотно составленный договор купли-продажи арендованного здания — это залог
успешной сделки и отсутствия судебных споров в будущем.

Полезные ресурсы

• Официальный сайт КонсультантПлюс — образцы договоров и нормативные акты
• Росреестр — информация о регистрации прав на недвижимость
• ФНС России — информация о налогообложении сделок
• ЦИАН, блоги риэлторов и полезные статьи

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Для получения квалифицированной помощи обратитесь к специалисту.