Дата актуализации:  г.

Правовая база

Сделки купли‑продажи, в которых одной из сторон является иностранный гражданин, регулируются следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) – глава 30 «Договор купли‑продажи».
• Федеральный закон от  № 273‑ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию» (вопросы регистрации иностранных граждан).
• Федеральный закон от  № 215‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
• Налоговый кодекс РФ – статья 217 «Налог на доходы физических лиц», статья 224 «Налог на имущество» и др.
• Таможенный кодекс РФ (при продаже товаров, подлежащих таможенному контролю).

Особенности сделки с иностранным гражданином

2.1 Идентификация покупателя

Для корректного оформления договора необходимо собрать следующие документы у иностранного покупателя:

1. Копию заграничного паспорта (страница с фотографией и данными).
2. Нотариально заверенный перевод паспорта на русский язык (перевод должен быть выполнен присяжным переводчиком).
3. Свидетельство о временной регистрации (ВР) в России (если покупатель находится в РФ) либо справка из консульства о месте постоянного проживания.
4. ИНН (если покупатель уже получил его в РФ) – обязательный для налоговых целей.

2.2 Языковая версия договора

По желанию сторон договор может быть составлен на двух языках: русском и языке покупателя (английском, испанском и т.д.). В таком случае в начале документа указывается, что обе версии имеют одинаковую юридическую силу, а в случае расхождений приоритет имеет русская версия.

2.3 Нотариальное удостоверение

Для иностранных граждан часто рекомендуется нотариальное удостоверение договора, поскольку в их правовых системах нотариальная форма считается более надёжной. Нотариальное удостоверение также упрощает процесс государственной регистрации.

2.4 Государственная регистрация

Если предметом договора является недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок), договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Для этого требуется:

• Подать заявление о регистрации перехода права собственности.
• Предоставить оригиналы и копии паспорта покупателя, ИНН, а также нотариально заверенный договор.
• Оплатить государственную пошлину (по состоянию на 2026 г. – 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб.).

2.5 Налогообложение

Иностранный покупатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от разницы между стоимостью продажи и первоначальной стоимостью (если таковая имеется). При покупке недвижимости налог на имущество в России не взимается, однако при последующей продаже может возникнуть НДФЛ.

Структура договора купли‑продажи

Стандартный договор, заключаемый с иностранным гражданином, состоит из следующих разделов:

1. Вводная часть – наименование документа, дата и место заключения.
2. Стороны договора – полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
3. Предмет договора – точное описание продаваемого имущества (адрес, кадастровый номер, площадь, состояние).
4. Цена и порядок расчётов – сумма, валюта, способ оплаты (банковский перевод, аккредитив), сроки.
5. Права и обязанности сторон – передача имущества, предоставление документов, гарантийные обязательства.
6. Ответственность сторон – штрафы за просрочку, возмещение убытков.
7. Порядок разрешения споров – арбитражный суд по месту нахождения недвижимости.
8. Прочие условия – язык договора, порядок внесения изменений, конфиденциальность.
9. Подписи сторон и печати (при наличии).

Образец договора купли‑продажи с иностранным гражданином

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
г. Москва «__» __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Продавец:
Иванов Иван Иванович, паспорт РФ серия __ № ________, выдан «__» __________ 20__ г. 
в ____________________, ИНН 1234567890, зарегистрированный по адресу: ______________________.

Покупатель:
Smith John Michael, паспорт США серия __ № ________, выдан «__» __________ 20__ г. 
в ____________________, ИНН (если имеется) _______________, временно зарегистрированный в РФ 
по адресу: ______________________ (копия свидетельства о временной регистрации прилагается).

именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 45, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, общей площадью 78,5 м², в состоянии, пригодном для проживания.
Цена и порядок расчётов
Стоимость имущества составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей.
Покупатель обязуется уплатить указанную сумму в следующем порядке:
 а) предоплата в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания договора
 переводом на расчётный счёт Продавца: ________________________;
 б) оставшаяся часть – 9 000 000 (девять миллионов) рублей – в течение 10 (десяти) банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Права и обязанности сторон
Продавец обязуется передать Покупателю все документы, подтверждающие право собственности, а также выписку из ЕГРН.
Покупатель обязуется в течение 30 (тридцати) дней с момента получения полного расчёта оформить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Ответственность сторон
В случае просрочки оплаты более чем на 10 (десять) календарных дней Продавец вправе потребовать уплату пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При нарушении условий передачи документов Продавец возмещает Покупателю все прямые убытки, подтверждённые документально.

Разрешение споров
Все споры, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы.

Прочие условия
Договор составлен на двух языках – русском и английском. В случае расхождений приоритет имеет русская версия.
Любые изменения и дополнения к Договору действительны только в письменной форме, подписанной обеими Сторонами.

Подписи сторон

_____________________/И.И. Иванов _____________________/J.M. Smith
(Продавец) (Покупатель)

М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

1. Подготовка документов покупателя – собрать паспорт, перевод, ВР, ИНН.
2. Согласование условий – определить цену, способ оплаты, сроки передачи.
3. Составление проекта договора – использовать образец выше, внести индивидуальные данные.
4. Перевод и нотариальное заверение (по желанию) – оформить перевод на русский язык, заверить у нотариуса.
5. Подписание договора – в присутствии переводчика (если требуется) и нотариуса.
6. Оплата предоплаты – покупатель переводит указанную сумму на счёт продавца.
7. Регистрация перехода права собственности – подать заявление в Росреестр с оригиналом договора, копиями паспортов, подтверждением оплаты.
8. Оплата остатка цены – после получения выписки из ЕГРН покупатель переводит оставшуюся часть.
9. Получение свидетельства о праве собственности – продавец передаёт покупателю оригиналы документов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли иностранцу получать ИНН для покупки недвижимости?

Да. ИНН требуется для уплаты НДФЛ и для государственной регистрации сделки. Получить ИНН можно в налоговой инспекции по месту временной регистрации.

Вопрос 2: Можно ли оформить договор полностью на английском языке?

Теоретически возможно, но в России обязательна русская версия договора. Поэтому рекомендуется подготовить двуязычный документ, где русская часть имеет приоритет.

Вопрос 3: Какие ограничения существуют для иностранных граждан при покупке недвижимости?

Иностранные граждане могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость, но запрещено покупать земельные участки в сельской местности, а также объекты, расположенные вблизи границ РФ (зоны военного значения). Для некоторых категорий недвижимости требуется согласование с Росимущества.

Вопрос 4: Какой налог уплачивает покупатель‑иностранец?

При покупке недвижимости налог на имущество не взимается. При последующей продаже – НДФЛ 13 % (если продавец является налоговым резидентом РФ) либо 30 % (если не резидент).

Вопрос 5: Нужно ли привлекать переводчика на сделке?

Если покупатель не владеет русским языком, присутствие профессионального переводчика рекомендуется. Переводчик может быть указан в протоколе встречи, а его услуги часто фиксируются в договоре как отдельный пункт.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный портал Росреестра – регистрация прав собственности.
• Федеральная налоговая служба – получение ИНН и информация о налогах.
• Российская нотариальная палата – поиск нотариуса и порядок удостоверения договоров.
• ЦИАН – советы риэлторов – практические рекомендации по сделкам с иностранцами.
• База образцов договоров – готовые шаблоны в формате DOCX и PDF.