Договор купли‑продажи – основной документ, фиксирующий условия передачи права собственности на недвижимое имущество. Когда объект находится в совместной (долевой) собственности у двух лиц, договор должен учитывать интересы обеих сторон и соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и иных нормативных актов.
Правовая база
- Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о сделках с имуществом.
- ФЗ № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (от ) – порядок регистрации перехода права.
- ФЗ № 218‑FЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от ) – детали оформления.
- При необходимости – согласие супруги (супруга) на отчуждение доли, если имущество находится в совместной собственности супругов.
Когда нужен договор с двумя собственниками?
Ситуации, в которых применяется такой договор:
- Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности у супругов, родителей и детей, братьев‑сестер и т.п;;
- Продажа части земельного участка, принадлежащего нескольким собственникам;
- Продажа коммерческого помещения, оформленного в совместной собственности.
Структура договора
Ниже перечислены обязательные разделы договора, которые должны присутствовать в любой форме, независимо от того, оформляется ли документ в электронном виде или на бумаге.
| Раздел | Содержание |
|---|---|
| Шапка договора | Наименование документа, дата и место заключения, количество экземпляров. |
| Стороны договора | Полные ФИО, паспортные данные, ИНН/СНИЛС, адреса регистрации продавцов (двух собственников) и покупателя(ей). |
| Предмет договора | Точный адрес недвижимости, кадастровый номер, площадь, описание долей (например, 1/2 каждой). |
| Документы, подтверждающие право собственности | Выписка из ЕГРН, договор(ы) купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, решение суда (при необходимости). |
| Условия оплаты | Сумма сделки, порядок и сроки внесения платежей, реквизиты банковских счетов, возможность рассрочки. |
| Права и обязанности сторон | Обязанность продавцов передать объект свободным от обременений, обязанность покупателя оплатить, порядок передачи ключей, порядок сдачи‑приёмки. |
| Ответственность сторон | Штрафы за просрочку платежей, неисполнение обязательств, возмещение убытков. |
| Порядок разрешения споров | Переговоры, медиация, арбитражный суд по месту нахождения недвижимости. |
| Прочие условия | Согласие супруги (если требуется), порядок изменения договора, форс‑мажор. |
| Подписи сторон | Подписи продавцов (двух) и покупателя(ей), печати (если стороны – юридические лица). |
Пример текста договора
ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА г. Москва "__" __________ 2026 г. Мы, нижеподписавшиеся: Продавец 1: Иванов Иван Иванович, паспорт РФ 4500 123456, выдан ОВД г. Москвы , ИНН 770123456789, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5; Продавец 2: Петров Петр Петрович, паспорт РФ 4500 654321, выдан ОВД г. Москвы , ИНН 770987654321, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 20, кв. 12; (далее – «Продавцы»), и Покупатель: Сидорова Анна Сергеевна, паспорт РФ 4500 112233, выдан ОВД г. Москвы , ИНН 770112233445, зарегистрирована по адресу: г. Москва, ул. Гоголя, д. 30, кв. 8; (далее – «Покупатель»), заключили настоящий Договор о нижеследующем: Предмет договора 1.1. Продавцы передают, а Покупатель принимает в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Садовая, д. 5, кв. 45, кадастровый номер: 77:01:0000000:1234, общая площадь – 65,2 м², из которых жилой площади – 48,5 м². 1.2. Квартира находится в долевой собственности у Продавцов: каждый из них владеет 1/2 (пятьдесят процентов) указанной квартиры. Документы, подтверждающие право собственности 2.1. Продавцы предоставляют выписку из ЕГРН (№ 1234567890 от г.), подтверждающую их право собственности на указанные доли. 2.2. На момент подписания договора на квартире отсутствуют обременения, аресты, залоги и иные ограничения, за исключением обязательного коммунального долга в размере 12 500 ₽, который будет погашен Продавцами до даты передачи прав. Условия оплаты 3.1. Стоимость квартиры составляет 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей. 3.2. Покупатель обязуется уплатить Продавцам сумму в два равных платежа: • Первый платеж – 6 000 000 ₽ – в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания настоящего договора; • Второй платеж – 6 000 000 ₽ – в течение 30 (тридцати) календарных дней после получения Покупателем полного пакета документов для регистрации. 3.3. Платежи осуществляются на расчётный счёт Продавцов: – Продавец 1: р/с 40702###-###-####0001 в банке "Альфа‑Банк"; – Продавец 2: р/с 40702###-###-####0002 в банке "Тинькофф Банк". Права и обязанности сторон 4.1. Продавцы обязуются: • Передать Покупателю чистую от обременений и долгов квартиру, за исключением указанных в пункте 2.2; • Сдать в пользование квартиру в срок не позднее 10 (десяти) дней после получения полного расчёта; • Подготовить и подписать все необходимые документы для регистрации перехода права собственности в Росреестре. 4.2. Покупатель обязуется: • Внести оплату в сроки, указанные в пункте 3.2; • Принять квартиру в состоянии, соответствующем её описанию; • Осуществить регистрацию права собственности в течение 30 (тридцати) дней после получения всех документов от Продавцов. Ответственность сторон 5.1. За просрочку первого платежа более чем на 10 (десять) календарных дней Покупатель уплачивает Продавцам штраф в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 5.2. За неисполнение обязательств по передаче квартиры в срок, Продавцы уплачивают Покупателю штраф в размере 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Порядок разрешения споров 6.1. Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются путём переговоров. 6.2. При недостижении согласия спор передаётся в Арбитражный суд г. Москвы. Прочие условия 7.1. Согласие супруги Продавца 1 (Ивановой Марии Сергеевны) на продажу его доли прилагается к настоящему договору (приложение №1). 7.2. Любые изменения и дополнения к договору действительны только в письменной форме, подписанной обеими сторонами. 7.3. Договор вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Подписи сторон _____________________/Иванов И.И. (Продавец 1) Дата: "__" __________ 2026 г. _____________________/Петров П.П. (Продавец 2) Дата: "__" __________ 2026 г. _____________________/Сидорова А.С. (Покупатель) Дата: "__" __________ 2026 г. Приложения: Согласие супруги Продавца 1. Выписка из ЕГРН. Копии паспортов сторон.
На что обратить особое внимание?
- Согласие супруги (супруга) – если один из продавцов состоит в браке, а квартира находится в совместной собственности, требуется нотариальное согласие второй половины.
- Проверка обременений – запросите выписку из ЕГРН не старше 30 дней; проверьте наличие ипотек, арестов, сервитутов.
- Распределение долей – в договоре чётко укажите, какая часть принадлежит каждому продавцу (например, 1/2 и 1/2). При продаже только части доли необходимо указать, какая именно доля передаётся.
- Условия рассрочки – если покупатель платит в рассрочку, пропишите график платежей, порядок уведомления о просрочке и штрафные санкции.
- Регистрация сделки – после подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр. Для ускорения процесса можно воспользоваться онлайн‑сервисом Госуслуги.
- Нотариальное заверение – не является обязательным, но повышает юридическую силу договора и упрощает регистрацию.
Пошаговая инструкция по оформлению сделки
- Соберите документы у обеих сторон:
- Паспорта, ИНН, СНИЛС;
- Выписка из ЕГРН;
- Согласие супруги (если требуется);
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Согласуйте условия сделки (цена, порядок оплаты, сроки).
- Подготовьте договор в соответствии с образцом (см. раздел 4).
- Подпишите договор в присутствии свидетелей (по желанию) или у нотариуса.
- Оплатите первый платеж (если предусмотрено).
- Продавцы передают покупателю комплект документов для регистрации.
- Покупатель подаёт заявление в Росреестр (через МФЦ, онлайн‑портал или нотариуса).
- После государственной регистрации получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
- Выполните оставшиеся платежи согласно графику.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли нотариально заверять договор?
Нотариальное заверение не является обязательным, однако оно упрощает процесс регистрации и снижает риск оспаривания сделки в суде.
Можно ли продать только одну из долей?
Да, договор может предусматривать продажу только части доли. В этом случае в договоре указывается, какая именно часть (например, 1/4 от общей площади) передаётся покупателю.
Как оформить продажу, если один из собственников умер?
Необходимо представить свидетельство о смерти и документы, подтверждающие наследственное право (завещание, решение суда о наследовании). После этого наследники могут стать продавцами.
Что делать, если у квартиры есть ипотека?
Ипотечный кредитор (банк) должен дать согласие на продажу доли или на полное погашение задолженности. Обычно в договор включается пункт о погашении ипотечного кредита за счёт средств покупателя.
Договор купли‑продажи недвижимости с двумя собственниками – это документ, требующий тщательной подготовки. Правильно оформленный договор защищает интересы всех участников сделки, упрощает процесс регистрации и минимизирует риск возникновения споров. Используйте приведённый образец как основу, адаптируя его под конкретные условия вашей сделки, и обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом перед подписанием.
Дата актуализации: