Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, требуют особого внимания и тщательного оформления. Выделение долей детям при покупке квартиры — это не только требование закона, но и важная гарантия защиты их прав. В данной статье мы рассмотрим, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с выделением долей детям, какие документы необходимы и на что обратить внимание.
Почему важно выделять доли детям?
Согласно статье 7 Федерального закона № 256-ФЗ от «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», использование материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий обязательно предполагает выделение долей в праве собственности на жилое помещение в пользу несовершеннолетних детей.
Самое главное помнить:
- Выделение долей детям — это обязательное условие при использовании материнского капитала;
- Без выделения долей сделка может быть признана недействительной;
- Органы опеки и попечительства должны одобрить сделку, чтобы права детей не были ущемлены;
- Доли должны быть выделены в размере, соответствующем доле материнского капитала в общей стоимости квартиры.
Какие документы необходимы для сделки?
Для оформления договора купли-продажи квартиры с выделением долей детям потребуются следующие документы:
- Для продавца:
- Паспорт;
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- Справка из Пенсионного фонда об отсутствии обременений (если использовался материнский капитал);
- Согласие супруга на продажу (если квартира приобреталась в браке).
- Для покупателя:
- Паспорт;
- Свидетельства о рождении детей;
- Справка о размере материнского (семейного) капитала;
- Согласие органов опеки и попечительства (если дети являются собственниками или будут выделены доли).
- Для детей:
- Свидетельство о рождении;
- Документ, подтверждающий представительство (если ребёнок не может присутствовать лично).
Как правильно выделить доли детям?
При покупке квартиры с использованием материнского капитала доли детям выделяются в размере, пропорциональном сумме использованных средств. Например, если материнский капитал составляет 50% от стоимости квартиры, то детям должно быть выделено 50% долей.
Очень важно чтобы:
- Доли были выделены в письменной форме и зарегистрированы в Росреестре;
- Размер долей соответствовал доле материнского капитала в сделке;
- Органы опеки и попечительства дали согласие на сделку;
- Договор был нотариально удостоверен (если это требуется по закону).
Образец договора купли-продажи квартиры с выделением долей детям
№ ___________ от «___» _____________ 20__ г.
г. ________________________________
Мы, нижеподписавшиеся:
Продавец: ________________________________________________________,
проживающий по адресу: ___________________________________________,
паспорт: серия _____ № ___________, выдан __________________________
«___» ___________ 20__ г., именуемый в дальнейшем «Продавец»,
Покупатель: _______________________________________________________,
проживающий по адресу: ___________________________________________,
паспорт: серия _____ № ___________, выдан __________________________
«___» ___________ 20__ г., именуемый в дальнейшем «Покупатель»,
Несовершеннолетние дети Покупателя:
а) ________________________________________________________________,
дата рождения: «___» ___________ 20__ г.,
свидетельство о роде: серия _____ № ___________,
б) ________________________________________________________________,
дата рождения: «___» ___________ 20__ г.,
свидетельство о роде: серия _____ № ___________,
именуемые в дальнейшем «Дети»,
действующие через законного представителя — Покупателя,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец продаёт, а Покупатель покупает в собственность квартиру,
расположенную по адресу: ________________________________________,
общей площадью ____ кв. м, кадастровый номер ____________________,
состоящую из _____ комнат, этаж _____.
Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании
____________________________________________________________________,
что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» ___________ 20__ г.
СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ И ПОРЯДОК РАСЧЁТА
Стоимость квартиры составляет _______________ (_______________)
рублей 00 копеек, в т.ч.:
ー собственные средства Покупателя: _______________ (_______________) рублей;
⸺ средства материнского (семейного) капитала: _______________ (_______________) рублей.
Оплата производится следующим образом:
⸺ аванс в размере _______________ рублей в течение ____ дней с момента
подписания настоящего Договора;
⸺ оставшаяся сумма в размере _______________ рублей — в течение ____ дней
после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру.
ВЫДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ ДЕТЯМ
В соответствии с Федеральным законом № 256-ФЗ от «О
дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,
Покупатель обязуется выделить детям доли в праве собственности на
приобретаемую квартиру в размере:
⸺ _____% (_______________) доля(и) — ________________________________;
ー _____% (_______________) доля(и) — ________________________________.
Выделение долей оформляется в виде отдельного соглашения,
прилагаемого к настоящему Договору, и подлежит государственной
регистрации в установленном законом порядке.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Продавец обязуется:
ー передать квартиру Покупателю в срок до «___» ___________ 20__ г.;
ー предоставить все необходимые документы для государственной регистрации;
⸺ не иметь задолженности по коммунальным платежам;
⸺ не иметь обременений на квартиру, кроме тех, что указаны в п. 1.2.
Покупатель обязуется:
ー оплатить стоимость квартиры в установленные сроки;
⸺ выделить доли детям в соответствии с п. 3.1;
ー представить в органы опеки и попечительства документы для получения
согласия на сделку;
⸺ зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном порядке.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по
настоящему Договору виновная сторона несет ответственность в соответствии
с действующим законодательством Российской Федерации.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную
юридическую силу, один из которых хранится в Росреестре, один — у
Продавца, один — у Покупателя.
Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в
письменной форме и подписываются обеими сторонами.
Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном
порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Продавец: _______________________________________________________
тел.: ____________________________________________________________
Покупатель: _____________________________________________________
тел.: ____________________________________________________________
Подписи сторон:
_________________________ /_________________________/
Продавец Дата
_________________________ /_________________________/
Покупатель Дата
_________________________ /_________________________/
Законный представитель детей Дата
Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
В некоторых случаях перед основной сделкой составляется предварительный договор купли-продажи. Это особенно актуально, когда в сделке участвуют несовершеннолетние дети, так как органы опеки и попечительства должны убедиться, что права детей не будут нарушены.
Невероятно важно помнить:
- Предварительный договор не является основанием для регистрации права собственности;
- Он лишь фиксирует намерение сторон заключить основной договор;
- Предварительный договор должен содержать все существенные условия будущей сделки;
- Органы опеки и попечительства должны одобрить предварительный договор.
Образец предварительного договора
№ ___________ от «___» _____________ 20__ г.
г. ________________________________
Мы, нижеподписавшиеся:
Продавец: ________________________________________________________,
проживающий по адресу: ___________________________________________,
паспорт: серия _____ № ___________, выдан __________________________
«___» ___________ 20__ г., именуемый в дальнейшем «Продавец»,
Покупатель: _______________________________________________________,
проживающий по адресу: ___________________________________________,
паспорт: серия _____ № ___________, выдан __________________________
«___» ___________ 20__ г., именуемый в дальнейшем «Покупатель»,
Несовершеннолетний ребёнок: ___________________________________,
дата рождения: «___» ___________ 20__ г.,
свидетельство о роде: серия _____ № ___________,
именуемый в дальнейшем «Ребёнок»,
действующий через законного представителя — Покупателя,
заключили настоящий Предварительный Договор о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить квартиру,
расположенную по адресу: ________________________________________,
общей площадью ____ кв. м, кадастровый номер ____________________.
Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании
____________________________________________________________________.
СТОИМОСТЬ И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ
Стоимость квартиры составляет _______________ (_______________)
рублей 00 копеек.
Оплата производится следующим образом:
⸺ аванс в размере _______________ рублей в течение ____ дней с момента
подписания настоящего Предварительного Договора;
⸺ оставшаяся сумма в размере _______________ рублей — в течение ____ дней
после подписания основного Договора купли-продажи.
СРОКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
Основной Договор купли-продажи должен быть заключён в течение
____ дней с момента подписания настоящего Предварительного Договора.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Продавец обязуется:
ー не заключать аналогичные сделки с другими лицами до заключения основного Договора;
⸺ предоставить все необходимые документы для государственной регистрации.
Покупатель обязуется:
ー оплатить стоимость квартиры в установленные сроки;
ー выделить доли ребёнку в соответствии с законодательством;
ー представить документы для получения согласия органов опеки и попечительства.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Предварительный Договор составлен в двух экземплярах,
имеющих равную юридическую силу.
В случае неисполнения обязательств по настоящему Договору виновная
сторона выплачивает другой стороне неустойку в размере ____% от стоимости
квартиры за каждый день просрочки.
Подписи сторон:
_________________________ /_________________________/
Продавец Дата
_________________________ /_________________________/
Покупатель Дата
_________________________ /_________________________/
Законный представитель ребёнка Дата
Порядок оформления сделки с выделением долей детям
- Подготовка документов: Соберите все необходимые документы (паспорта, свидетельства, справки).
- Получение согласия органов опеки: Обратитесь в органы опеки и попечительства с пакетом документов для получения согласия на сделку.
- Составление договора: Составьте договор купли-продажи с учётом выделения долей детям.
- Нотариальное удостоверение (при необходимости): В некоторых случаях договор требуется нотариально заверить.
- Государственная регистрация: Подайте документы на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.
- Выделение долей: После регистрации права собственности оформите выделение долей детям в установленном порядке.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли выделить доли детям позже, после покупки квартиры?
Нет, выделение долей должно быть оформлено одновременно с покупкой квартиры. Если доли не выделены сразу, сделка может быть признана недействительной.
Нужно ли нотариальное удостоверение договора?
Нотариальное удостоверение требуется, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или если одна из сторон сделки является недееспособным лицом.
Что делать, если органы опеки отказывают в согласии?
Если органы опеки отказывают в согласии, необходимо устранить причины отказа (например, уменьшить размер долей, предоставить дополнительные гарантии защиты прав детей) и повторно обратиться за разрешением.
Можно ли использовать материнский капитал для покупки доли в квартире?
Да, материнский капитал можно использовать для покупки доли в квартире, но при этом доли детям должны быть выделены в размере, соответствующем доле материнского капитала в общей стоимости квартиры.
Какие последствия, если доли детям не выделены?
Если доли детям не выделены, сделка может быть признана недействительной, а материнский капитал — возвращён в Пенсионный фонд. Кроме того, это может привести к судебным разбирательствам.
Важно! Все сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, должны быть одобрены органами опеки и попечительства. Несоблюдение этого требования может привести к признанию сделки недействительной.
Покупка квартиры с выделением долей детям — это ответственный процесс, требующий тщательной подготовки и соблюдения всех юридических норм. Использование материнского капитала обязывает родителей выделить доли детям в размере, соответствующем доле использованных средств. Несоблюдение этого требования может привести к серьёзным последствиям, вплоть до признания сделки недействительной.
Перед заключением договора купли-продажи рекомендуется проконсультироваться с юристом или риелтором, чтобы избежать ошибок и защитить свои права и права детей.
Надеемся, что данная статья помогла вам разобраться в тонкостях оформления договора купли-продажи квартиры с выделением долей детям. Удачи в ваших начинаниях!