Сделки с недвижимостью требуют значительных затрат времени и глубокого понимания законодательных нюансов. Нередко покупатель не может лично присутствовать при подписании документов из-за занятости, нахождения в другом городе или стране, либо просто из-за нежелания заниматься бумажной волокитой. В такой ситуации оптимальным выходом становится договор купли-продажи (ДКП) квартиры по доверенности от покупателя.

В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить такой документ, какие существуют риски и на что обязательно нужно обратить внимание при оформлении.

Что такое сделка по доверенности?

В соответствии с российским законодательством, если интересы одной из сторон представляет третье лицо, его полномочия должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью. В случае когда от имени покупателя выступает представитель, в договоре обязательно указываются:

• Данные самого покупателя (доверителя);
• Данные представителя (поверенного);
• Реквизиты доверенности (дата выдачи, срок действия, номер записи в реестре);
• Полномочия представителя (право подписи договора, передачи денег, регистрации права собственности и т.д.).

Основные требования к договору

Договор купли-продажи квартиры, где покупателя представляет доверенное лицо, имеет классическую структуру, но с рядом обязательных особенностей:

1. Преамбула — в ней прописывается, что от имени Покупателя действует представитель. Например: «Гражданин Иванов И.И., действующий в интересах Покупателя Петрова П.П. на основании доверенности от г., удостоверенной нотариусом…»
2. Идентификация объекта — подробное описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер).
3. Цена и порядок расчетов — важно, чтобы в доверенности покупателя было прямо указано право представителя передавать денежные средства за квартиру (если расчеты идут через него).
4. Подписи сторон — договор со стороны покупателя подписывает исключительно представитель. Он же ставит свою подпись в расписке о получении денег продавцом (если это предусмотрено форматом сделки).

Как оформить доверенность на покупку квартиры?

Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на покупку квартиры при участии представителей на разных этапах сделки. Доверенность от покупателя должна быть максимально конкретной и содержать следующие полномочия:

• Право подписания предварительного и основного договоров купли-продажи;
• Право представления интересов в Росреестре или МФЦ (подача документов на регистрацию права собственности);
• Право получения расписок, выписок и иных документов;
• Право передачи денежных средств (наличными или через аккредитив/банковскую ячейку);
• Право подписания акта приема-передачи квартиры.

Важно: Доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверена. Без нотариального заверения она не имеет юридической силы для регистрации сделки.

Госпошлина за регистрацию сделки

В соответствии со статьёй 333.33 НК РФ для физических лиц государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру по договору купли-продажи составляет 4 000 рублей (при кадастровой стоимости объекта до 20 млн рублей) и от 0,02 цены сделки до 500 000 руб. в остальных случаях.

Подробный образец ДКП по доверенности от покупателя

Ниже представлен структурированный образец договора, который поможет вам составить собственный документ правильно.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город [город], дата [дата прописью]

Мы, нижеподписавшиеся:

Гражданин(ка) [ФИО Продавца], [дата рождения] года рождения, паспорт: серия [серия] номер [номер], выдан [кем и когда выдан, код подразделения], именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Гражданин(ка) [ФИО Представителя], [дата рождения] года рождения, паспорт: серия [серия] номер [номер], выдан [кем и когда выдан, код подразделения], действующий(ая) в интересах Гражданина(ки) [ФИО Покупателя], [дата рождения] года рождения, паспорт: серия [серия] номер [номер], выдан [кем и когда выдан, код подразделения], на основании доверенности от [дата доверенности] года, удостоверенной нотариусом [ФИО нотариуса], лицензия [номер], зарегистрированной в реестре за номером [номер], именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество:

Квартиру, находящуюся по адресу: [адрес квартиры], состоящую из [количество] комнат(ы), общей площадью [площадь] кв. м., жилой площадью [площадь] кв. м., кадастровый номер: [номер].

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) от [дата регистрации] за номером [номер регистрации], о чем выдана выписка из ЕГРН от [дата выписки].

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

По соглашению Сторон стоимость Квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

Указанная сумма уплачивается Покупателем (его представителем) Продавцу [указать порядок: до подписания договора / в течение X дней после подписания / с использованием банковской ячейки / аккредитива].

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Передача Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по Акту приема-передачи, который Стороны обязуются подписать в течение [срок] дней после [подписания настоящего Договора / государственной регистрации перехода права собственности].

Право собственности на Квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе регистрации прав.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для Продавца, Покупателя и для органа государственной регистрации прав.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ:
[ФИО Продавца]
Подпись: ___________________

ПОКУПАТЕЛЬ:
Представитель по доверенности [ФИО Представителя]
Доверенность от [дата доверенности], номер в реестре [номер]
Подпись: ___________________

Важные нюансы и риски

• Отзыв доверенности: Покупатель может в любой момент отозвать доверенность. Продавцу перед подписанием договора и передачей ключей лучше убедиться в действительности доверенности через сервис Федеральной нотариальной палаты.
• Смерть доверителя: Если покупатель скончался до момента регистрации перехода права собственности, сделка будет признана недействительной, так как полномочия представителя прекращаются.
• Ограничения в доверенности: Если представитель подпишет договор, выходящий за рамки его полномочий (например, купит квартиру дороже суммы, указанной в доверенности), такая сделка может быть оспорена.

Договор оформляется строго в трех экземплярах: по одному для продавца и покупателя, и третий — для органа госрегистрации (Росреестра). Подписи продавцов и покупателей (их представителей) подтверждают намеренность своих действий и правильность составления документа.

Для минимизации рисков настоятельно рекомендуется привлекать к сделкам с доверенностями профессиональных юристов или риелторов, а также тщательно проверять все документы перед подписанием.