Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В современном рынке недвижимости часто встречаются сделки, в которых одна квартира продаётся двум (или более) покупателям. Такое обстоятельство влечёт за собой особый порядок оформления договора, необходимость указания долей каждой стороны и, в большинстве случаев, обязательную нотариальную регистрацию. В статье мы подробно разберём, какие разделы должен включать договор, на что обратить внимание при его составлении и представим готовый образец договора для двух покупателей.

Правовая основа сделки

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 454‑466) договор купли‑продажи недвижимости является сделкой, подлежащей государственной регистрации в Росреестре. Если в сделке участвуют несколько продавцов или несколько покупателей, то:

каждый участник указывается в договоре со своими паспортными данными;
указываются их доли в праве собственности (в процентах или в виде дробей);
договор подлежит нотариальному удостоверению (с 2019 года — только если совокупная стоимость долей составляет всю квартиру, иначе нотариальное удостоверение обязательно).

Нотариальное удостоверение гарантирует, что договор соответствует требованиям закона и защищает интересы всех сторон.

Структура типового договора

Ниже перечислены основные разделы, которые должны присутствовать в договоре «два покупателя».

Шапка договора – название документа, дата и место заключения.
Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адреса проживания (для физических лиц) или реквизиты (для юридических лиц). Указываются все продавцы и все покупатели.
Предмет договора – точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат, состояние).
Доли сторон – указание, какая часть квартиры принадлежит каждому продавцу и какую часть каждый покупатель приобретает.
Цена и порядок расчётов – общая стоимость, доля каждого покупателя, способы оплаты (наличный расчёт, банковский перевод, рассрочка).
Права и обязанности сторон – обязательства продавцов (передача прав, отсутствие обременений) и покупателей (оплата, принятие квартиры).
Гарантии и заверения – отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, отсутствие судебных споров, отсутствие ограничений на сделку.
Ответственность сторон – штрафы за просрочку оплаты, неисполнение обязательств.
Порядок передачи квартиры – дата и место передачи, состав акта приёма‑передачи.
Регистрация прав – порядок подачи документов в Росреестр, сроки, кто несёт расходы.
Прочие условия – форс‑мажор, порядок изменения договора, разрешение споров.
Подписи сторон – подписи всех продавцов и всех покупателей, печати (если стороны – юридические лица).
Приложения – копии паспортов, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей, согласие супруга(и) (если требуется).

Как правильно заполнить договор

Для того чтобы договор был юридически корректным, следует выполнить несколько простых шагов.

Шаг 1. Сбор документов

Паспорта и ИНН всех участников сделки;
Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) у продавцов;
Согласие супруга(и) продавцов и покупателей (если квартира находится в совместной собственности);
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
Кадастровый паспорт и план квартиры.

Шаг 2. Определение долей

Если продавцы владеют квартирой в равных долях, то каждый из них продаёт свою часть. Если покупатели хотят стать совладельцами, то в договоре указывается, какая часть квартиры переходит к каждому из них (например, 50 % – первый покупатель, 50 % – второй покупатель).

Шаг 3. Установление цены и порядка оплаты

Рекомендуется прописать как общую стоимость квартиры, так и индивидуальные суммы, которые каждый покупатель обязуется уплатить. Укажите банковские реквизиты получателя и сроки внесения платежей.

Шаг 4. Подготовка текста договора

Можно воспользоваться онлайн‑конструкторами (например, ProstoDOCS, Конструктор Договор.ру) или взять готовый образец (см. ниже) и подставить свои данные.

Шаг 5. Нотариальное удостоверение

Обратитесь к нотариусу с оригиналами договора и приложенными документами. Нотариус проверит правоспособность сторон, отсутствие ограничений и поставит свою подпись и печать.

Шаг 6. Регистрация в Росреестре

Нотариус (или покупатели) подают в Росреестр пакет документов: оригинал договора, выписку из ЕГРН, заявление о государственной регистрации, квитанцию об оплате государственной пошлины. После регистрации покупатели получают выписку, подтверждающую их право собственности.

Образец договора (две стороны‑покупатели, два продавца)

Ниже представлен полный образец договора. Внутри фигурных скобок {...} указаны места, которые необходимо заменить на реальные данные.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г; {Город} «{Дата}» {Месяц} {Год} г.
Продавцы:
{ФИО Продавца 1}, паспорт: {серия и номер}, выдан {кем выдан}, ИНН {ИНН}, проживающий по адресу: {адрес}.
{ФИО Продавца 2}, паспорт: {серия и номер}, выдан {кем выдан}, ИНН {ИНН}, проживающий по адресу: {адрес}.

Покупатели:
{ФИО Покупателя 1}, паспорт: {серия и номер}, выдан {кем выдан}, ИНН {ИНН}, проживающий по адресу: {адрес}.
{ФИО Покупателя 2}, паспорт: {серия и номер}, выдан {кем выдан}, ИНН {ИНН}, проживающий по адресу: {адрес}.

Предмет договора
Продавцы совместно являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: {полный адрес}, кадастровый номер {КН}, общей площадью {площадь} кв. м., состоящей из {кол-во комнат} комнат, находящейся в {этаж}‑м этаже {этажность}‑этажного дома, далее – «Квартира».

Доли сторон
- Продавец 1 передаёт в собственность Покупателя 1 долю в размере {% доли 1} % (или {дробь 1}) от общей площади Квартиры.
- Продавец 2 передаёт в собственность Покупателя 2 долю в размере {% доли 2} % (или {дробь 2}) от общей площади Квартиры.
- Совокупно доли Покупателей составляют 100 % от прав собственности на Квартиру.

Цена и порядок расчётов
Общая стоимость Квартиры составляет {Сумма цифрами} ({Сумма прописью}) рублей.
Покупатель 1 уплачивает Продавцу 1 сумму в размере {Сумма 1 цифрами} ({Сумма 1 прописью}) рублей.
Покупатель 2 уплачивает Продавцу 2 сумму в размере {Сумма 2 цифрами} ({Сумма 2 прописью}) рублей.
Оплата производится банковским переводом на расчётный счёт Продавца 1 (р/с {р/с 1}, БИК {БИК 1}) и Продавца 2 (р/с {р/с 2}, БИК {БИК 2}) в течение {кол-во дней} дней с момента подписания настоящего договора.

Права и обязанности сторон
Продавцы гарантируют, что Квартира свободна от прав третьих лиц, залога, ареста и иных обременений.
Продавцы обязуются передать Покупателям все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности.
Покупатели обязуются принять Квартиру в состоянии, соответствующем её описанию в пункте 1, и оплатить указанную в пункте 3 сумму в полном объёме.

Порядок передачи Квартиры
Передача Квартиры осуществляется в день подписания акта приёма‑передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
Акт приёма‑передачи подписывается всеми сторонами и сопровождается передачей ключей.

Регистрация прав собственности
После подписания настоящего договора Продавцы и Покупатели совместно подают в Росреестр пакет документов для государственной регистрации перехода прав.
Расходы по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договора несут Покупатели поровну, если иное не предусмотрено отдельным соглашением.

Ответственность сторон
В случае просрочки оплаты более чем на {кол-во дней} дней, покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере {% штрафа}% от суммы просроченного платежа за каждый просроченный день.
За нарушение условий передачи Квартиры Продавец уплачивает покупателям штраф в размере {сумма} рублей.

Прочие условия
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.
Договор может быть изменён только по взаимному письменному согласию сторон.

Подписи сторон

Продавец 1: _______________________ /{ФИО Продавца 1}/
Продавец 2: _______________________ /{ФИО Продавца 2}/

Покупатель 1: _______________________ /{ФИО Покупателя 1}/
Покупатель 2: _______________________ /{ФИО Покупателя 2}/

Приложения
Копии паспортов всех сторон;
Выписка из ЕГРН;
Согласие супругов (если требуется);
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
Акт приёма‑передачи.

Типичные ошибки при оформлении договора «два покупателя»

Неуказание долей. Если в договоре не прописаны точные доли, Росреестр может отказать в регистрации.
Отсутствие согласия супругов. При совместной собственности супруг(а) обязан(а) дать письменное согласие на продажу.
Неправильный кадастровый номер. Ошибка в КН приводит к длительной проверке в Росреестре.
Отсутствие нотариального удостоверения. Для сделок, где совокупная стоимость долей составляет всю квартиру, нотариальное удостоверение обязательно.
Неучтённые обременения. Ипотека, арест, сервитут – всё это должно быть отражено в договоре и снято до передачи прав.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли подписывать отдельный договор для каждого покупателя?

Нет. Договор оформляется один, в котором перечисляются все покупатели и их доли. При этом каждый покупатель получает собственный экземпляр договора (обычно – по два экземпляра: один для покупателя, один для нотариуса).

Вопрос 2: Как делятся расходы на регистрацию и нотариат?

По закону расходы делятся поровну между покупателями, если иное не оговорено в договоре. Часто в практике покупатели покрывают эти издержки полностью.

Вопрос 3: Можно ли оформить рассрочку при двух покупателях?

Да, но в договоре необходимо чётко прописать график платежей, суммы и сроки для каждого покупателя отдельно.

Вопрос 4: Что делать, если один из покупателей отказывается от сделки после подписания договора?

В таком случае покупатель считается нарушителем договора и обязан возместить продавцу убытки, предусмотренные в пункте «Ответственность сторон». При этом договор может быть расторгнут по взаимному согласию.

Вопрос 5: Нужно ли регистрировать договор в Росреестре, если покупатели только получают доли, а не всю квартиру?

Да. Любая передача прав собственности (даже части квартиры) подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Оформление договора купли‑продажи квартиры с двумя покупателями требует внимательного подхода к деталям: правильное указание долей, наличие всех необходимых согласий, нотариальное удостоверение и последующая регистрация в Росреестре. Следуя рекомендациям, приведённым в этой статье, вы сможете избежать типичных ошибок, ускорить процесс оформления и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная правовая консультация, рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу, специализирующемуся на недвижимости.