Договор дарения с дожитием (также называемый дарением с сохранением права пользования или дарением с обременением) представляет собой особый вид гражданско‑правовой сделки, при котором даритель передаёт одаряемому право собственности на имущество, но сохраняет за собой право пользоваться этим имуществом (обычно – недвижимостью) на протяжении всей своей жизни. Такой договор часто применяется при передаче квартиры, дома или земельного участка близким родственникам, когда даритель хочет обеспечить себе проживание в подаренном объекте, одновременно избавляя наследников от будущих споров о наследовании.

Правовая основа

• Гражданский кодекс РФ – ст. 572‑580 регулируют общие положения о договоре дарения; ст. 574 допускает включение в договор условий об обременении правом пользования (usufruct).
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑ФЗ) – требует государственной регистрации перехода права собственности и обременения (права пользования) в ЕГРН.
• Налоговый кодекс РФ – ст. 217 НК РФ освобождает от налога на доходы физических лиц доходы, полученные в виде дара от близких родственников; однако при наличии условия дожития налоговые последствия могут измениться (см. раздел «Налоговые аспекты»).

Важно помнить, что условие о дожитии должно быть чётко и unambiguously сформулировано в тексте договора, иначе суд может признать его ничтожным как противоречащее сущности дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Основные элементы договора дарения с дожитием

Предмет договора

Чёткое описание передаваемого имущества (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, наличие обременений и т.д.). Пример:

«Даритель передаёт в собственность Одаряемого квартиру № 45, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, площадью 68,2 м², cadastral номер 77:01:0001012:1234, свободную от прав третьих лиц, за исключением права пользования, предоставленного Дарителем в соответствии с пунктом 3 настоящего Договора».

Условие о дожитии (право пользования)

Должно содержать:

• перечень прав, которые сохраняет даритель (проживание, сдача в найм, проведение ремонта и т.д;);
• срок действия права – «на протяжении всей жизни Дарителя» или «до момента его смерти»;
• обязанности дарителя по содержанию имущества (оплата коммунальных платежей, текущий ремонт);
• порядок прекращения права (например, при переходе права собственности к третьим лицам без согласия дарителя).

Ответственность сторон

Указываются последствия нарушения условий:

• если одаряемый препятствует осуществлению права пользования – даритель может требовать восстановления права через суд;
• если даритель нарушает обязанности по содержанию – одаряемый может потребовать компенсации убытков или расторжения договора (в редких случаях).

Регистрация и нотариальное оформление

Согласно ст. 160 ГК РФ, договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, если стоимость имущества превышает 100 000 руб. (в praktyке почти всегда). После нотариального заверения договор подаётся в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности и обременения (права пользования);

Налоговые аспекты

• При дарении близким родственникам (супруг(а), родители, дети, братья/сёстры, дедушки/бабушки, внуки) НДФЛ не удерживается (ст. 217 НК РФ);
• Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости имущества (за вычетом возможных вычетов).
• Право пользования (usufruct) само по себе не является объектом налогообложения, однако доходы, полученные дарителем от сдачи в найм подаренного имущества, облагаются НДФЛ как обычный доход от аренды.

Возможность отмены и оспаривания

Договор дарения с дожитием можно оспорить только на основаниях, предусмотренных ГК РФ:

• при наличии ошибки, обмана, насилия или угрозы при заключении договора;
• если даритель был недееспособен или ограничен в дееспособности на момент заключения;
• если условие о дожитии признано ничтожным (например, противоречит сущности дарения или ущемляет права одаряемого без достаточного основания).

После смерти дарителя право пользования прекращается автоматически, и одаряемый становится полным собственником без дополнительных регистрационных действий (если право уже было зарегистрировано как обременение).

Пошаговая инструкция по оформлению договора дарения с дожитием

1. Подготовка документов:
   • выписка из ЕГРН о праве собственности дарителя;
   • технический паспорт или план квартиры/дома;
   • справки о отсутствии обременений (ипотека, арест) – при необходимости;
   • паспорта сторон, ИНН (если требуется нотариус).
2. Согласование условий (устно или в виде предварительного соглашения):
   • определить, какие именно права сохраняет даритель (проживание, сдача в найм, проведение ремонта);
   • установить порядок оплаты коммунальных платежей и текущего обслуживания;
   • обсудить возможные сценарии (например, если даритель захочет переехать в другое жильё).

Примерный текст ключевых пунктов договора

Ниже представлен фрагмент, который можно адаптировать под конкретную ситуацию. Все имена и данные заменены на условные.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ С ДОЖИТИЕМ
г. Москва «___» __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
______________________________, паспорт ___ серия ___ № __________, выдан ___ «___» __________ г., residing at ______________________________, именуемый в дальнейшем «Даритель»,
______________________________, паспорт ___ серия ___ № __________, выдан ___ «___» __________ г., residing at ______________________________, именуемый в дальнейшем «Одаряемый»,
вместе именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель передаёт в собственность Одаряемого квартиру № 45, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, площадью 68,2 м², cadastral номер 77:01:0001012:1234 (далее – «Квартира»).

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ДОЖИТИЕ)
Даритель сохраняет за собой право бесплатного проживания в Квартире на протяжении всей своей жизни, включая право сдавать жилую площадь в найм только с письменного согласия Одаряемого.
Даритель обязан оплачивать все коммунальные платежи, текущий ремонт и содержание Квартиры в надлежащем состоянии.
Право пользования Дарителя прекращается автоматически в момент его смерти либо при отказе от права путем нотариально заверенного заявления, направленного Одаряемому.
В случае нарушения Одаряемым права Дарителя на проживание, Даритель имеет право требовать восстановления своего права через суд в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Одаряемый отвечает за своевременную уплату налога на имущество физических лиц, если таковой возникает после перехода собственности.
Даритель отвечает за убытки, вызванные ненадлежащим содержанием Квартиры в течение периода действия права пользования.

РЕГИСТРАЦИЯ
Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в ЕГРН в течение 30 календарных дней с момента подписания.
Расходы на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию несет Одаряемый, за исключением госпошлины за регистрацию права пользования, которую оплачивает Даритель.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для подачи в регистрирующий орган.
Все изменения и дополнения к Договору должны быть оформлены письменно и подписаны Сторонами.
Настоящий Договор регулируется законодательством Российской Федерации.

Даритель: ______________________ (подпись)
Одаряемый: ______________________ (подпись)

Нотариус: ______________________ (подпись, печать)

Примечание: данный шаблон носит информационный характер и не заменяет консультацию квалифицированного юриста. Перед подписанием рекомендуется проверить соответствие договора актуальному законодательству и учесть индивидуальные обстоятельства сторон.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру с дожитием, если у дарителя есть ипотека?

Да, но необходимо получить согласие банка‑залогодержателя на переход права собственности и сохранение права пользования. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Нужно ли платить налог на дарение, если даритель и одаряемый – не близкие родственники?

Да. Одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости имущества (ст. 214 НК РФ). Право пользования не уменьшает налоговую базу.

Можно ли оспорить договор дарения с дожитием после смерти дарителя?

После смерти дарителя право пользования прекращается, а собственность переходит к одаряемому. Оспорить сам факт передачи собственности можно только на общих основаниях (обман, насильственное воздействие, недееспособность дарителя на момент заключения).

Какие документы нужны для регистрации права пользования в ЕГРН?

Необходимы: нотариально заверенный договор дарения с дожитием, заявление о регистрации перехода права собственности и обременения, выписка из ЕГРН о праве собственности дарителя, паспорта сторон, квитанция об оплате госпошлины.

Можно ли сдавать подаренную квартиру в найм, если у дарителя сохранено право проживания?

Это зависит от формулировки пункта о праве пользования. Если в договоре прямо разрешено сдавать в найм с согласия одаряемого – да. Если такого разрешения нет – сдача считается нарушением права одаряемого и может повлечь требование о восстановлении права пользования.

Договор дарения с дожитием – гибкий инструмент планирования семейного имущества, позволяющий одновременно обеспечить себе жилищные условия и передать собственность близким людям. Однако его оформление требует внимательного подхода к формулировке условий, соблюдения нотариальной формы и государственной регистрации. Неправильно составленное условие о дожитии может привести к признанию договора ничтожным или к длительным судебным спорам. Поэтому перед заключением такой сделки рекомендуется:

• обратиться к опытному юристу или нотариусу для проверки проекта договора;
• уточнить у банка (при наличии ипотеки) возможность сохранения права пользования;
• проверить налоговые последствия в зависимости от степени родства сторон;
• составить чёткий и понятный текст условия о дожитии, избегая двусмысленностей.

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете оформить договор дарения с дожитием надёжно и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Статья подготовлена 24 мая 2026 г. на основе открытых источников и действующего законодательства Российской Федерации.