Договор дарения, это юридически значимый документ, который фиксирует безвозмездную передачу имущества от одного лица (дарителя) другому (одаряемому). В 2026 году, в соответствии с действующим законодательством РФ, оформление дарения недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) стало строго регламентированной процедурой, требующей обязательного нотариального удостоверения и регистрации в Росреестре. Ниже приведён подробный и актуальный перечень документов, необходимых для заключения и регистрации договора дарения.

Обязательные документы для оформления договора дарения

Для успешного оформления дарственной необходимо подготовить следующий пакет документов:

• Паспорта дарителя и одаряемого, оригиналы и ксерокопии первых страниц (с фотографией и персональными данными) и страниц с регистрацией по месту жительства. Без действующих паспортов сделка не может быть оформлена.
• Выписка из ЕГРН — обязательный документ, подтверждающий право собственности дарителя на недвижимость. Выписка содержит сведения о площади, адресе, кадастровом номере, наличии обременений (ипотека, арест, сервитут) и других собственниках. Получить её можно через МФЦ, сайт Росреестра или у нотариуса.
• Договор дарения, составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению с 2025 года. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие принуждения, правильность формулировок и соответствие закону. Договор должен содержать: полные данные сторон, описание объекта недвижимости, дату и место подписания, подпись сторон.
• Согласие супруга/супруги дарителя — если недвижимость была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Даже если она оформлена на одного супруга, для дарения требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Без него сделка может быть оспорена в суде.
• Документы, подтверждающие родство (если одаряемый — близкий родственник) — если вы дарите имущество родственнику (супругу, родителям, детям, бабушкам, дедушкам, братьям, сёстрам), вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ. Для подтверждения родства нужны: свидетельства о рождении, о браке, о смерти (если родство подтверждается через умершего родственника). Эти документы требуются для налоговой декларации (если одаряемый не является близким родственником, см. ниже).
• Технический паспорт или кадастровый паспорт — в 2026 году чаще всего выписка из ЕГРН содержит всю необходимую информацию, но нотариус или Росреестр могут запросить дополнительные технические документы, особенно если объект был построен до 2013 года.
• Акт приёма-передачи — не является обязательным по закону, но крайне рекомендуется к оформлению. Это документ, подтверждающий, что даритель передал, а одаряемый принял имущество. Он прилагается к договору и упрощает доказывание факта передачи в случае спора.

Дополнительные документы в особых случаях

В зависимости от ситуации могут потребоваться следующие документы:

• Согласие опекуна или органа опеки — если даритель или одаряемый является несовершеннолетним или недееспособным лицом, сделка требует одобрения органов опеки и попечительства.
• Согласие всех совладельцев — если недвижимость находится в долевой собственности, все собственники должны дать письменное согласие на дарение доли. Если дарится вся квартира, но один из собственников не участвует в сделке — его согласие не требуется, если он не является супругом дарителя.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам — не обязательна по закону, но некоторые нотариусы и МФЦ могут запросить её для подтверждения «чистоты» объекта.
• Свидетельство о праве на наследство — если недвижимость была получена по наследству менее трёх лет назад, и даритель не является близким родственником одаряемого, это может повлиять на налогообложение.

Регистрация перехода права собственности

Сам договор дарения не регистрируется — регистрируется переход права собственности от дарителя к одаряемому. С 2025 года подача документов на регистрацию возможна только через нотариуса, который обязан направить их в Росреестр в электронном виде.

• Срок регистрации: 1 рабочий день — при подаче через нотариуса в электронном виде; 3 рабочих дня — при подаче на бумажном носителе (в редких исключениях).
• Госпошлина: 2 000 рублей, при подаче через МФЦ или Росреестр (если бы это было возможно); 1 400 рублей — при подаче в электронном виде через нотариуса. Важно: нотариус сам оплачивает госпошлину за регистрацию, но стоимость этой услуги включается в его тариф.

Налоги при дарении

Даритель не платит налог, поскольку он не получает доход. Однако одаряемый может быть обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости, если он не является близким родственником дарителя.

Близкие родственники (освобождаются от НДФЛ):

1. Супруги
2. Родители и дети (включая усыновлённых)
3. Бабушки и дедушки
4. Внуки
5. Полные и неполные братья и сёстры

Если одаряемый — дальний родственник, друг, коллега, он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог. Исключение, если подарок стоит менее 1 млн рублей (в 2026 году налоговая льгота не действует для дарения недвижимости, только для транспортных средств и ценных бумаг).

Важные рекомендации

• Всегда проверяйте выписку из ЕГРН перед подписанием договора, убедитесь, что даритель действительно является собственником и нет арестов, залогов или судебных споров.
• Не подписывайте договор дарения без нотариуса, с 2025 года это обязательно, и сделка без нотариального удостоверения будет признана недействительной.
• Храните все копии документов: договор, выписку из ЕГРН, акт приёма-передачи, квитанции об оплате — они понадобятся при налоговой проверке или в случае оспаривания сделки.
• Если даритель — пожилой человек, нотариус может запросить справку о его дееспособности (от психоневрологического диспансера или терапевта).
• Дарение между супругами не освобождает от необходимости оформлять согласие — даже если квартира оформлена на одного из них, она считается совместной собственностью.

Оформление договора дарения — это не просто подписание бумаги. Это сложная юридическая процедура, требующая внимательного подхода к сбору документов, соблюдению сроков и правил. В 2026 году ключевым элементом стала обязательная роль нотариуса, который не только удостоверяет договор, но и обеспечивает его регистрацию в Росреестре. Правильно подготовленный пакет документов, залог быстрой, безопасной и юридически чистой сделки. Не экономьте на консультации юриста или нотариуса — это сэкономит вам время, деньги и нервы в будущем.

Если вы планируете подарить недвижимость близкому человеку — начните с получения выписки из ЕГРН и записи к нотариусу. Всё остальное, технические детали, которые профессионал оформит за вас.