Передача квартиры, дома или земельного участка близкому человеку безвозмездно – один из самых простых способов обеспечить семью. Однако даже «просто подарок» требует строгого соблюдения юридических формальностей. В этой статье мы разберём, что такое договор дарения недвижимости, какие документы нужны, как правильно оформить и зарегистрировать сделку, какие налоги (или их отсутствие) ждут стороны, а также какие подводные камни могут возникнуть.

Что такое договор дарения недвижимости?

Договор дарения (дарственная) – гражданско‑правовой договор, согласно которому даритель безвозмездно передаёт одаряемому имущество, а одаряемый обязуется принять его. Для недвижимости договор считается действительным только в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Согласно статье 572 ГК РФ дарение – это одностороннее обязательство дарителя, но в реальности договор оформляется как двустороннее соглашение, где обе стороны фиксируют свои намерения.

Кто может быть дарителем и одаряемым?

• Даритель – любой дееспособный гражданин, владеющий правом собственности на объект недвижимости.
• Одаряемый – физическое лицо, которое может быть как родственником, так и посторонним. В контексте нашей статьи речь идёт о близких родственниках (супруг(а), родители, дети, внуки, братья, сестры, дедушки, бабушки).

Для близких родственников закон предусматривает льготный налоговый режим и упрощённую процедуру нотариального удостоверения.

Правовая база

1. Гражданский кодекс РФ – ст. 572 (дарение), ст. 572‑1 (условия действительности).
2. Налоговый кодекс РФ – ст. 217 (налог на дарение). С 2025 года для дарения недвижимости между близкими родственниками налог на дарение не взимается.
3. Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – обязательная регистрация в Росреестре.
4. Федеральный закон № 115‑ФЗ «О нотариате» – требование нотариального удостоверения договора, если стоимость имущества превышает 3 000 рублей.

Налогообложение

Для близких родственников (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки, внуки, братья‑сестры) дарение недвижимости не облагается налогом на дарение. Это одно из главных преимуществ по сравнению с наследством, где может возникнуть налог на наследство.

Тем не менее, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, то:

• Налоговая база – рыночная стоимость недвижимости.
• Ставка налога – 13 % (для физических лиц‑резидентов).

Налог уплачивается в течение 30 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности.

Пошаговая инструкция оформления договора дарения недвижимости

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Шаг 2. Составление текста договора

Текст можно подготовить самостоятельно, используя образцы, либо воспользоваться онлайн‑генератором (например, Конструктор Договор.ру). Важно включить следующие разделы:

1. Наименование сторон и их реквизиты.
2. Предмет дарения (полный адрес, кадастровый номер, площадь).
3. Подтверждение безвозмездности (в тексте обязательно указать «безвозмездно»).
4. Условия передачи (дата передачи, порядок сдачи‑приёмки).
5. Права и обязанности сторон (например, обязательство одаряемого покрыть расходы на регистрацию).
6. Условия прекращения (возможность отмены дарения в случае существенного нарушения условий).
7. Подписи сторон и дата.

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

С 2025 года договор дарения недвижимости, стоимостью более 3 000 рублей, обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус проверит:

• Подлинность документов.
• Отсутствие принудительных обстоятельств (принуждения, обмана).
• Наличие согласий всех совладельцев.

Стоимость нотариального удостоверения зависит от региона, но в 2026 году действует 50‑процентная скидка для сделок между супругами, родителями‑детьми, дедушками‑бабушками‑внуками, братьями‑сестрами.

Шаг 4. Государственная регистрация в Росреестре

1. Подготовьте заявление по форме Росреестра № 7‑1 (передача прав).
2. Приложите к заявлению:
   • Нотариально заверенный договор дарения (3 экземпляра).
   • Копию паспорта и ИНН одаряемого.
   • Выписку из ЕГРН о праве собственности.
   • Кадастровый паспорт.
3. Оплатите государственную пошлину (в 2026 году – 0 рублей для близких родственников, иначе 4 % от стоимости, но не менее 4 000 рублей).
4. Подайте пакет документов в МФЦ, в отдел Росреестра по месту нахождения недвижимости или через портал Госуслуги.
5. Ожидайте внесения записи (обычно 5‑10 рабочих дней).

Шаг 5. Получение выписки о праве собственности

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, где новым собственником будет указан одаряемый. Эта выписка – окончательное подтверждение перехода права.

Стоимость сделки

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия совладельца. Если квартира находится в совместной собственности, без подписи второго собственника договор будет признан недействительным.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибка в КН приводит к отказу в регистрации.
• Неучтённые обременения. Ипотека, арест, сервитуты – их необходимо погасить или оформить согласие кредитора.
• Отсутствие нотариального удостоверения. С 2025 года без нотариуса договор не признаётся в Росреестре.
• Неправильный порядок оплаты расходов. По закону расходы по регистрации обычно несёт одаряемый, но стороны могут договориться иначе – это должно быть отражено в договоре.

Как оспорить или отменить договор дарения?

Договор дарения может быть оспорен в суде в следующих случаях:

1. Наличие принудительных обстоятельств (угроза, обман).
2. Существенное нарушение условий (например, одаряемый отказывается принимать имущество).
3. Если даритель скончался до государственной регистрации и наследники считают сделку недействительной (ст. 572‑1 ГК РФ).

Для отмены договора необходимо подать иск в суд по месту нахождения недвижимости. Суд может признать договор недействительным полностью или частично.

Альтернативные формы передачи недвижимости

Пример текста договора дарения квартиры

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

г. ____________ "__" __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Даритель: Иванов Иван Иванович, паспорт серия ____ № ________, выдан "__" __________ 20__ г., ИНН ___________, проживающий по адресу: ____________.

Одаряемый: Петрова Мария Сергеевна, паспорт серия ____ № ________, выдан "__" __________ 20__ г., ИНН ___________, проживающая по адресу: ____________.

именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
 1.1. Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемой квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, общей площадью 78,5 м², кадастровый номер 77:01:0000000:1234 (далее – «Квартира»).
 1.2. Квартира находится в единой собственности Дарителя, подтвержденной выпиской из ЕГРН № __________ от "__" __________ 20__ г.

Условия передачи
 2.1. Передача Квартиры считается осуществлённой с момента подписания настоящего Договора и сдачи‑приёмки, подтверждённой актом, подписанным Сторонами.
 2.2. Одаряемая обязуется принять Квартиру в её текущем состоянии, без каких‑либо претензий к Дарителю.

Безвозмездность
 3.1. Договор заключается безвозмездно, возмещение какой‑либо денежной суммы со стороны Одаряемой не предусмотрено.

Расходы
 4.1. Одаряемая несёт расходы по государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре, а также оплату нотариального удостоверения Договора.

Прочие условия
 5.1. В случае смерти Дарителя до государственной регистрации перехода права собственности, Одаряемая имеет право требовать от суда постановления о регистрации прав в её пользу.
 5.2. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон или в судебном порядке в случае обнаружения принудительных обстоятельств.

Подписи сторон

_____________________/И.И. Иванов (Даритель)

_____________________/М.С. Петрова (Одаряемая)

Договор подписывается в трёх экземплярах, один из которых передаётся в Росреестр, второй – в нотариальную контору, третий – сохраняется у сторон.

• Договор дарения недвижимости – быстрый и юридически надёжный способ передать жильё близким.
• Для близких родственников сделка освобождена от налога на дарение и от государственной пошлины при регистрации.
• Обязательное нотариальное удостоверение и последующая регистрация в Росреестре делают дарение законным и защищённым от последующих споров.
• Тщательно проверяйте наличие обременений, согласие всех совладельцев и правильность кадастровых данных – это основные причины отказов в регистрации.
• При правильном оформлении договор дарения позволяет избежать наследственных конфликтов и сэкономить средства семьи.

Если у вас возникли сомнения в выборе формы передачи недвижимости или в подготовке документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу – это поможет избежать ошибок и ускорит процесс.

Статья актуальна на 24 мая 2026 года. Все сведения соответствуют действующему законодательству РФ на момент публикации.