Дарение недвижимости – это безвозмездная передача права собственности от дарителя к одаряемому․ В большинстве случаев для регистрации такой сделки требуется наличие кадастрового номера объекта․ Однако в реальной практике нередко возникает ситуация, когда объект ещё не имеет кадастрового учёта или кадастровый номер неизвестен․ В этой статье мы разберём, что представляет собой договор дарения без кадастрового номера, какие документы нужны, какие шаги необходимо выполнить и какие риски могут возникнуть․

Что такое «договор дарения без кадастрового номера»?

Термин «без кадастрового номера» означает, что в момент заключения договора объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) ещё не внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) либо кадастровый номер не известен дарителю и одаряемому․ Такое бывает в следующих случаях:

• Недвижимость только что построена и ещё не прошла кадастровый учёт;
• Кадастровый учёт был утерян (например, после стихийного бедствия);
• Объект находится в процессе перепланировки, и требуется новый кадастровый учёт;
• Сделка касается земельного участка, который ещё не имеет официального кадастрового номера․

В подобных ситуациях договор дарения может быть заключён, но его регистрация в Росреестре будет возможна только после получения кадастрового номера․

Правовая база

Основные нормы, регулирующие договор дарения недвижимости, находятся в Гражданском кодексе РФ:

• Статья 572 ГК РФ – определение договора дарения;
• Статья 573 ГК РФ – обязательные условия договора дарения (предмет, стороны, воля дарителя);
• Статья 574 ГК РФ – форма договора (письменная, нотариальная в случае недвижимости)․

Для регистрации прав собственности в Росреестре обязательным условием является наличие кадастрового номера․ Поэтому, если он отсутствует, необходимо одновременно с подачей заявления о регистрации подать документы на постановку объекта на кадастровый учёт․

Когда нотариальная форма обязательна?

Согласно практике, договор дарения недвижимости обязательно подлежит нотариальному удостоверению в следующих случаях:

1. Объект – квартира, дом, земельный участок;
2. Даритель или одаряемый находятся в разных регионах (требуется подтверждение подлинности подписи);
3. Сделка совершается с несовершеннолетними (нужно согласие родителей/опекуна);
4. Существует риск спора о праве собственности (нотариальное удостоверение повышает доказательную силу)․

Если же объект ещё не имеет кадастрового номера, нотариус также оформит заявление о постановке на кадастровый учёт и передаст его в Росреестр вместе с договором․

Пошаговая инструкция: как оформить договор дарения без кадастрового номера

Шаг 1․ Сбор исходных документов

Для начала необходимо собрать пакет документов, который будет использоваться как для составления договора, так и для подачи в Росреестр․

• Паспортные данные дарителя и одаряемого (паспорт, ИНН, СНИЛС);
• Свидетельство о праве собственности (если оно есть) или выписка из ЕГРН (если объект уже был зарегистрирован, но без кадастрового номера);
• Технический план помещения (оригинал) – обязателен, если в квартире проводилась перепланировка;
• Документы, подтверждающие право на землю (для земельных участков);
• Согласие супруга(и) (если объект является совместной собственностью);
• Справка о отсутствии кадастрового номера (выдается в Росреестре по запросу)․

Шаг 2․ Подготовка проекта договора дарения

В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

1. Стороны договора – полные ФИО, паспортные данные, степень родства (если есть);
2. Предмет дарения – точное описание недвижимости (адрес, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение);
3. Указание, что кадастровый номер отсутствует и будет получен после регистрации;
4. Условие о передаче права собственности в момент регистрации в Росреестре;
5. Условия ответственности сторон за предоставление недостоверных сведений;
6. Подписи сторон и печать (если договор оформляется в организации)․

Ниже – примерный шаблон пункта о кадастровом номере:

«Кадастровый номер объекта недвижимости отсутствует на момент заключения настоящего договора․ Стороны согласны, что после получения кадастрового номера в установленном порядке, данный договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, а право собственности переходит к одаряемому в момент внесения записи в ЕГРН․»

Шаг 3․ Нотариальное удостоверение договора

Нотариус проверит:

• Подлинность паспортов и других удостоверяющих личность документов;
• Отсутствие ограничений (арест, залог) на объект;
• Согласие супруга (если требуется)․

После проверки нотариус ставит свою подпись и печать, а также оформляет заявление о постановке объекта на кадастровый учёт, которое будет направлено в Росреестр․

Шаг 4․ Подача документов в Росреестр

Пакет документов для регистрации включает:

1. Нотариально удостоверённый договор дарения;
2. Заявление о постановке на кадастровый учёт (форма Р11001);
3. Технический план помещения (если требуется);
4. Квитанция об уплате государственной пошлины (за регистрацию и за кадастровый учёт);
5. Согласие супруга (если объект совместный);
6. Документы, подтверждающие право собственности дарителя․

Документы можно подать лично в МФЦ, через портал Госуслуг или через доверенное лицо (при наличии доверенности)․

Шаг 5․ Получение кадастрового номера и выписки из ЕГРН

После обработки заявления Росреестр присваивает объекту кадастровый номер и вносит запись о праве собственности одаряемого․ Вы получаете:

• Кадастровый паспорт (с номером);
• Выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности․

Возможные риски и способы их минимизации

Налогообложение

Дарение недвижимости в России обычно не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если:

• Объект передаётся в пределах предела необлагаемого дохода (на 2026 год – 4 000 000 ₽);
• Даритель и одаряемый – близкие родственники (родители, дети, супруги)․

Если стоимость превышает лимит или получатель не является родственником, получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % от рыночной стоимости, определяемой оценкой․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарственную без кадастрового номера полностью без участия нотариуса?

Теоретически договор может быть заключён в простой письменной форме, однако без нотариального удостоверения его регистрация в Росреестре будет невозможна, так как нотариус является гарантом подлинности подписи и правомочности сторон․

Сколько времени занимает процесс получения кадастрового номера?

Согласно действующим правилам, после подачи полного пакета документов в Росреестр срок постановки на кадастровый учёт составляет до 30 календарных дней․ При наличии ошибок или недостающих документов срок может увеличиться․

Можно ли одновременно оформить дарение и поставить объект на кадастровый учёт?

Да․ При подаче в Росреестр одновременно подаётся заявление о постановке на кадастровый учёт и заявление о государственной регистрации права собственности․ Это называется «одновременная регистрация» и позволяет сократить общий срок до 30–45 дней․

Что делать, если после регистрации выяснилось, что в договоре указаны неверные данные?

Необходимо подать в суд заявление о признании договора недействительным или о его исправлении․ При наличии нотариального удостоверения процесс будет проще, но всё равно потребуется судебное решение․

Оформление договора дарения без кадастрового номера – процесс, требующий внимательного подхода к документам и строгого соблюдения законодательных требований․ Ключевые моменты:

• Подготовьте полный пакет документов, включая технический план и справку об отсутствии кадастрового номера;
• Обязательно нотариально удостоверьте договор – это условие регистрации недвижимости;
• Одновременно с договором подайте заявление о постановке объекта на кадастровый учёт;
• Учитывайте налоговые аспекты и возможные ограничения (залог, арест, согласие супруга);
• При возникновении спорных ситуаций обратитесь к квалифицированному юристу по недвижимости․

Соблюдая эти рекомендации, вы сможете успешно передать право собственности в дар, даже если объект ещё не имеет кадастрового номера․

Дата публикации: 25 мая 2026 г․