Договор безвозмездного пользования (в юридической практике часто именуемый договором ссуды) — это соглашение, по которому одна сторона (ссудодатель) передает другой стороне (ссудополучателю) имущество в безвозмездное временное пользование․ Вторая сторона, в свою очередь, обязуется вернуть это имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа․
Что такое договор безвозмездного пользования жилым помещением и зачем он нужен?
Договор безвозмездного пользования жилым помещением, это документ, который юридически закрепляет право человека проживать в квартире, доме или комнате без внесения арендной платы․ На первый взгляд, такая сделка кажется простой уступкой между родственниками или друзьями, однако на практике она имеет важнейшее юридическое значение․
Основные цели заключения договора:
- Законное проживание и регистрация․ Наличие договора позволяет ссудополучателю оформить регистрацию по месту жительства (прописку)․
- Разграничение прав и обязанностей․ Договор определяет, кто оплачивает коммунальные услуги, кто отвечает за текущий и капитальный ремонт․
- Защита от претензий третьих лиц․ Это особенно актуально при смене собственника․
Регистрация в Росреестре: когда она необходима?
Один из самых частых вопросов: подлежит ли договор безвозмездного пользования государственной регистрации в Росреестре? Ответ зависит от срока действия соглашения․
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года․ Если договор оформлен на срок менее года (например, на 11 месяцев), он вступает в силу с момента подписания и регистрации не требует․
Почему регистрация долгосрочного договора так важна?
Регистрация в Росреестре делает договор обременением права собственности․ Это означает, что сведения о том, что помещением пользуется другой человек, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)․ Это порождает важнейшие правовые последствия․
Риск при продаже недвижимости: защита прав ссудополучателя
Самое главное помнить: в случае наличия зарегистрированного договора безвозмездного пользования недвижимостью, новоиспеченный покупатель этого объекта не может ни пользоваться недвижимостью, ни получать с нее доход․
Это ключевое правило, о котором часто забывают продавцы и покупатели․ Согласно ст․ 700 ГК РФ, при переходе права собственности на имущество, переданное в безвозмездное пользование, право пользования этим имуществом сохраняется за ссудополучателем на условиях ранее заключенного договора до истечения его срока․
Как это выглядит на практике:
- Собственник квартиры заключает договор безвозмездного пользования на 5 лет и регистрирует его в Росреестре․
- Через 2 года собственник решает продать квартиру․
- Покупатель приобретает недвижимость, но выселить ссудополучателя он не имеет права․ Ссудополучатель имеет законное право проживать в квартире оставшиеся 3 года․
- Покупатель не может сдать эту квартиру в аренду и получать доход, так как помещением уже пользуется другое лицо на законных основаниях․
Именно поэтому при покупке недвижимости критически важно заказывать выписку из ЕГРН и проверять объект на наличие обременений, в т․ч․ зарегистрированных договоров безвозмездного пользования․
Порядок регистрации договора в Росреестре
Если вы заключаете договор на срок от 1 года и более, вам необходимо пройти процедуру государственной регистрации; Вот подробный алгоритм действий:
Подготовка пакета документов
- Договор безвозмездного пользования․ Подписанный обеими сторонами в необходимом количестве экземпляров (обычно 3: по одному для сторон и один для Росреестра)․
- Паспорта участников сделки (ссудодателя и ссудополучателя)․
- Выписка из ЕГРН или иной правоустанавливающий документ на недвижимость, подтверждающий право собственности ссудодателя․
- Технический паспорт или поэтажный план здания (предоставляется, если в ЕГРН отсутствуют сведения о площади объекта)․
- Квитанция об оплате государственной пошлины․ Для физических лиц размер пошлины за регистрацию обременения составляет 2 000 рублей․
- Согласие супруга(и) ссудодателя на передачу имущества в безвозмездное пользование (если имущество является совместно нажитым)․
Подача заявления
Подать документы можно несколькими способами:
- Лично через МФЦ «Мои документы»․
- Лично в офисе Росреестра (по предварительной записи)․
- Электронно через портал Госуслуг или сайт Росреестра (потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись, УКЭП)․
Сроки регистрации
При подаче документов через МФЦ срок регистрации составляет 9 рабочих дней․ Если документы подаются напрямую в Росреестр, срок сокращается до 7 рабочих дней․
Получение результата
По итогам регистрации стороны получают экземпляры договора со специальными регистрационными надписями․ В выписке из ЕГРН появится отметка об обременении (праве безвозмездного пользования)․
Расторжение договора и снятие обременения
Договор безвозмездного пользования можно расторгнуть досрочно․ Ссудодатель может потребовать расторжения, если ссудополучатель:
- Использует имущество не по назначению․
- Не обеспечивает сохранность имущества․
- Существенно ухудшает состояние жилого помещения․
- Передает помещение третьим лицам без согласия ссудодателя․
Ссудополучатель вправе расторгнуть договор в любой момент, если об этом уведомит ссудодателя за один месяц․
Важно: Если договор был зарегистрирован в Росреестре, при его расторжении или истечении срока необходимо подать заявление о погашении записи об обременении в ЕГРН․ Только после этого собственник (в т․ч․ новый покупатель) получит полное право распоряжаться недвижимостью без ограничений․
Договор безвозмездного пользования, это не просто формальность «для родственников»․ Это серьезный юридический документ, который может существенно ограничить права собственника, особенно при отчуждении имущества․ Помните, что новоиспеченный покупатель объекта с зарегистрированным договором ссуды не сможет ни пользоваться недвижимостью, ни получать с нее доход до окончания срока действия соглашения․ Всегда проверяйте обременения в Росреестре и ответственно подходите к регистрации подобных сделок․