Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Договор аренды (найма) жилого помещения – это юридический документ, который фиксирует отношения между арендодателем и арендатором. От правильности его составления зависит защита прав обеих сторон и отсутствие неприятных сюрпризов в будущем. Ниже рассмотрены обязательные пункты, которые должны быть отражены в договоре, а также рекомендации по оформлению и использованию типовых образцов.

Идентификация сторон

В начале договора указываются полные данные обеих сторон:

ФИО арендодателя (или название юридического лица);
паспортные данные (серия, номер, дата выдачи, кем выдан);
адрес места жительства арендодателя;
ФИО арендатора (или нанимателя);
паспортные данные арендатора;
адрес места жительства арендатора.

Если в квартире могут проживать иные лица (супруг(а), дети, родственники), их ФИО также следует указать в отдельном пункте «Лица, имеющие право проживания».

Описание арендуемого помещения

Точная характеристика квартиры – один из самых важных разделов договора. Необходимо указать:

полный адрес (город, улица, дом, корпус, квартира);
площадь (жилая и общая), этаж, количество комнат;
кадастровый номер и сведения из свидетельства о праве собственности;
перечень мебели, бытовой техники, интернета и иных предметов, которые входят в аренду (если они обязательны для нанимателя);
состояние стен, полов, окон, дверей, сантехники – часто оформляют в виде описи имущества с подписью обеих сторон.

Срок аренды и порядок его продления

Согласно ГК РФ статья 606, срок договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет; В договоре указываются:

Дата начала аренды (день, месяц, год);
Дата окончания аренды;
Условия автоматического продления (например, «договор продлевается на один год при отсутствии письменного отказа за 30 дней до окончания срока»);
Возможность изменения срока по соглашению сторон.

Размер арендной платы и порядок её внесения

Этот пункт должен быть предельно ясным, чтобы избежать недоразумений:

точная сумма арендной платы (в рублях) и валюта;
периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально и т.д.);
способ оплаты (банковский перевод, наличные, электронные кошельки);
дата, к которой платеж считается просроченным;
условия пени за просрочку (процент от суммы или фиксированная сумма);
какой из расходов включён в арендную плату (коммунальные услуги, интернет, обслуживание дома) и какие оплачиваются отдельно.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендатора

Вовремя платить аренду и коммунальные услуги (если они не включены в арендную плату);
Содержать помещение в надлежащем состоянии, не допускать порчи имущества;
Не производить перепланировку без письменного согласия арендодателя;
Своевременно сообщать о поломках и аварийных ситуациях;
Возвратить квартиру в том же состоянии (за исключением естественного износа) по окончании срока аренды;
Соблюдать правила дома, уставы ТСЖ/ЖСК.

Обязанности арендодателя

Предоставить арендатору жильё, соответствующее заявленным характеристикам;
Обеспечить законность права собственности и отсутствие обременений;
Выполнять ремонт, связанный с износом здания, а не с действиями арендатора;
Не препятствовать законному использованию квартиры арендатором;
Возвратить депозит (если он был взят) после вычета стоимости реального ущерба.

Порядок досрочного расторжения договора

Для защиты интересов обеих сторон в договоре следует прописать:

Условия, при которых каждая из сторон может расторгнуть договор досрочно (например, нарушение обязательств, необходимость переезда, продажа квартиры);
Сроки уведомления (обычно 30 дней) и форму (письменное уведомление с подписью);
Размер штрафа или компенсации за досрочное расторжение (если предусмотрено);
Порядок возврата депозита и расчётов за коммунальные услуги.

Механизм разрешения спорных ситуаций

Чтобы избежать длительных судебных разбирательств, в договор включают пункт о досудебном урегулировании:

Обращение к посреднику (медиация) или в управляющую компанию;
Указание суда, подсудность которого будет рассматривать дело (обычно суд по месту нахождения квартиры);
Применимое право – Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О защите прав потребителей».

Необходимые документы, прилагаемые к договору

Для подтверждения законности сделки необходимо собрать следующий пакет:

Паспортные данные (копии) арендодателя и арендатора;
Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
Технический паспорт квартиры (площадь, кадастровый номер);
Опись имущества, находящегося в квартире (если предоставляется мебель, техника);
Квитанции об уплате государственной пошлины (если договор регистрируется в Росреестре – обычно не требуется, но может быть сделано по желанию сторон);
Согласие супруга(и) арендодателя (если квартира находится в совместной собственности).

Регистрация договора

Для договоров найма жилого помещения, заключаемых между физическими лицами, регистрация в Росреестре не является обязательной. Достаточно, чтобы обе стороны подписали два экземпляра договора – один остаётся у арендатора, второй – у арендодателя. При желании стороны могут подать договор в нотариальную контору для получения нотариального заверения, что повышает доказательственную силу документа.

Договор аренды жилого помещения: подробная инструкция