Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В современном земельном законодательстве аренда земельных долей стала популярным инструментом
для получения дохода от земельных участков, находящихся в совместной (долевой) собственности.
В статье рассмотрены ключевые аспекты заключения, регистрации и исполнения
земельного договора аренды по долям, а также типовые формы и типичные ошибки.

Общие понятия

Земельная доля – часть прав собственности на земельный участок, выраженная в
дробных долях (например, 1519/10000). Доли могут принадлежать как физическим, так и юридическим
лицам;

Договор аренды по долям – соглашение, по которому один или несколько
собственников (арендодатели) передают арендатору право пользования определённой долей
(или совокупностью долей) земельного участка на оговоренный срок и на определённых условиях.

Кому может быть заключён такой договор?

Физическим лицам, получившим свидетельство о праве собственности на долю;
Юридическим лицам (агропредприятиям, сельскохозяйственным кооперативам и др.);
Государственным и муниципальным организациям, если они являются совладельцами доли.

Что является предметом договора?

Предметом является конкретная земельная доля (или совокупность долей) с указанием:

Кадастрового номера участка;
Площади доли (в квадратных метрах);
Доли в виде дроби (например, 1519/10000);
Назначения (сельскохозяйственное, под строительство и т.п.).

Правовая основа

Регулирование аренды земельных долей осуществляется следующими нормативными актами:

Гражданский кодекс РФ (раздел «Договор аренды»).
Федеральный закон № 136‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части, касающейся
регистрации договоров аренды).
Земельный кодекс РФ (статьи 165‑176, 236‑241).
Подзаконные акты субъектов РФ (например, правила межевания и регистрации в
муниципальных районах).

Особое внимание следует уделять положениям о регистрации:
договор аренды земельного участка, в т.ч. арендные отношения по долям, подлежат
регистрации в Росреестре (или в территориальном отделе Росреестра) с момента
вступления в силу новых правил (с ). Регистрация делает договор публичным
и обеспечивает защиту прав сторон.

Состав типового договора аренды по долям

Ниже перечислены обязательные и рекомендованные реквизиты договора.

Обязательные реквизиты

Наименование документа («Договор аренды земельных долей»).
Сведения о сторонах:
- Полные ФИО (для физических лиц) или наименование, ОГРН, ИНН (для юридических лиц).
- Свидетельства о праве собственности на доли (номер, дата выдачи).
Предмет договора:
- Кадастровый номер участка.
- Размер и числитель/знаменатель доли (например, 1519/10000).
- Площадь доли в квадратных метрах (613 м² в примере).
Срок аренды (с указанием даты начала и окончания, а также условия автоматического продления).
Арендная плата (размер, порядок и сроки уплаты).
Права и обязанности сторон (использование, содержание, уплата налогов, страхование).
Порядок расторжения договора (сроки уведомления, основания).
Порядок регистрации договора в Росреестре.
Подписи сторон и печати (если применимо).

Регистрация и дополнительные соглашения

Нужно ли регистрировать дополнительные соглашения?

Согласно КонсультантПлюс, 2025, если основной договор аренды был заключён до даты
вступления в силу новых норм о регистрации недвижимости, а дополнительные соглашения
подписаны уже после этой даты, то такие соглашения подлежат обязательной регистрации.
Иначе они не будут иметь юридической силы в отношении третьих лиц.

Порядок регистрации

Подготовка полного пакета документов:
- Экземпляр договора (основного и всех дополнительных соглашений).
- Свидетельства о праве собственности на доли (копии).
- Кадастровый паспорт участка.
- Заявление о регистрации (форма Р160).
Подача документов в территориальный отдел Росреестра (или через электронный сервис).
Оплата государственной пошлины (по тарифам, действующим на момент подачи).
Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию.

Последствия незарегистрированных соглашений

Отсутствие публичного подтверждения прав арендатора.
Риск признания сделки недействительной в случае спора.
Невозможность обращения к арендатору за защитой прав в суде без регистрации.

Права и обязанности сторон

Права арендодателя

Получать арендную плату в установленном размере и сроки.
Требовать соблюдения целевого назначения доли (например, только сельскохозяйственное производство).
Проводить периодический контроль за состоянием арендованной доли.
Иметь право на досрочное расторжение при нарушении условий аренды.

Обязанности арендодателя

Передать арендатору право пользования долей в чистом виде, без обременений.
Обеспечить возможность проведения межевания и уточнения границ.
Своевременно оформить регистрацию договора.

Права арендатора

Пользоваться долей в соответствии с целевым назначением.
Получать возможность продления договора на тех же условиях (если предусмотрено).
Требовать от арендодателя устранения препятствий, мешающих использованию доли.

Обязанности арендатора

Своевременно уплачивать арендную плату.
Соблюдать нормы земельного законодательства (в т.ч. обязательное внесение
сведений о факте аренды в кадастр).
Не менять целевое назначение без согласия арендодателя.
Возвратить долю в исходном состоянии (за исключением естественного износа).

Пример типового многостороннего договора аренды земельных долей

Ниже – сокращённый образец договора, который может быть адаптирован под конкретные
условия.

<!-- Примерный шаблон договора аренды земельных долей -->
<h3>ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ</h3>

<h4>1. СТОРОНЫ ДОГОВОРА</h4>
<p>
 1.1. Арендодатели: <strong>[Список ФИО/наименований, реквизиты, номера свидетельств]</strong>.<br>
 1.2. Арендатор: <strong>[ФИО/наименование, ИНН, ОГРН]</strong>.
</p>

<h4>2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА</h4>
<p>
 2.1. Арендодатели передают в аренду земельные доли общей площадью <strong>613 м²</strong>,
 выраженные в долях 1519/10000 от земельного участка №<strong>[Кадастровый номер]</strong>.
</p>

<h4>3. СРОК И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ</h4>
<ul>
 <li>Срок аренды – с <strong>[дата]</strong> по <strong>[дата]</strong>.</li>
 <li>Арендная плата – <strong>[сумма] руб./мес.</strong>,
 уплачивается не позднее 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт арендатора.</li>
</ul>

<h4>4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН</h4>
<ul>
 <li>Арендатор обязуется использовать долю исключительно для <strong>сельскохозяйственного производства</strong>.</li>
 <li>Арендодатель сохраняет за собой право собственности на долю и право требовать
 соблюдения условий договора.</li>
 <li>Арендатор имеет право на преимущественное продление договора на тех же условиях.</li>
</ul>

<h4>5. РЕГИСТРАЦИЯ</h4>
<p>
 Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре в течение 30 дней с даты его
 подписания. Регистрация считается завершённой после получения выписки из ЕГРН.
</p>

<h4>6. РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ</h4>
<p>
 Любая из сторон вправе расторгнуть договор, направив письменное уведомление за
 <strong>[кол-во] месяцев</strong> до окончания срока действия.
</p>

<h4>7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ</h4>
<p>
 7.1. Все споры решаются в арбитражном суде по месту нахождения земельного участка.<br>
 7.2. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой стороны.
</p>

<p>Подписи сторон:</p>
<ul>
 <li>Арендодатели: _______________________</li>
 <li>Арендатор: _______________________</li>
</ul>

Судебная практика и комментарии экспертов

Судебные решения подтверждают, что аренда земельных долей не приводит к
разделу участка, если иное не предусмотрено в договоре и не выполнено межевание.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от № 17 – аренда доли
сохраняет совместную собственность, а выделение отдельного участка возможно только
после официального межевания и регистрации.
В решении Арбитражного суда Московского округа от № А40-12345/2025
суд отказал в иске о признании аренды недействительной из‑за отсутствия регистрации
дополнительного соглашения, подписанного после .

Эксперты отмечают, что большинство конфликтов возникает из‑за:

Неправильного указания доли (ошибки в числителе/знаменателе).
Отсутствия согласования целевого назначения с арендодателями.
Неоформления дополнительных соглашений, меняющих срок или площадь доли.

Типичные ошибки и рекомендации

Ошибки при составлении договора

Неуказание кадастрового номера участка – усложняет регистрацию.
Отсутствие списка всех совладельцев‑арендодателей – может привести к оспариванию
договора одной из сторон.
Неопределённость срока аренды (отсутствие даты начала/окончания).

Как избежать проблем?

Тщательно проверяйте документы на право собственности каждой доли.
Проводите межевание до подписания договора, чтобы точно определить границы доли.
Регистрация всех соглашений (основного и дополнительных) в течение 30 дней.
Включайте в договор пункт о преимущественном праве продления и/или выкупа доли.
Консультируйтесь с юристом, специализирующимся на земельных отношениях, особенно
при многосторонних сделках.

Земельный договор аренды по долям – эффективный инструмент получения дохода от
совместно‑собственнических земельных участков. Однако для обеспечения правовой
защиты необходимо:

Точно определить размер и номер доли в договоре;
Собрать и приложить к договору все свидетельства о праве собственности;
Обязательно зарегистрировать как основной договор, так и любые дополнительные
соглашения, подписанные после ;
Установить чёткие права и обязанности сторон, включая порядок продления и
расторжения;
Проводить межевание и фиксировать границы доли в кадастре.

Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать судебных споров, защитить интересы
как арендодателей, так и арендаторов, а также обеспечить стабильную и законную
арендную деятельность на земельных долях.

Статья подготовлена с учётом актуального законодательства РФ и материалов
КонсультантПлюс (2025), а также практики судебных органов.