В 2026 году работа с самозанятыми гражданами становится всё более распространённой практикой. Согласно действующему законодательству, самозанятые могут сдавать в аренду недвижимость, но при этом важно правильно оформить договор и соблюсти все налоговые и юридические требования. В этой статье мы подробно рассмотрим, как заключить договор аренды с самозанятым, какие документы необходимы, на что обратить внимание и как избежать налоговых рисков.

Кто может быть самозанятым и сдавать помещение в аренду

Согласно Федеральному закону №422-ФЗ, стать самозанятым могут:

• Граждане Российской Федерации;
• Граждане Украины, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
• Иностранцы, имеющие статус временно пребывающих или временно проживающих на территории РФ.

Важно: Граждане других государств не могут использовать налоговый режим НПД (налог на профессиональный доход).

Если арендодатель — самозанятый, он обязан:

• Сообщить в ФНС о начале деятельности;
• Уплачивать налог на профессиональный доход (4–6% в зависимости от категории дохода);
• Не применять иные налоговые режимы (например, УСН или ОСНО).

Виды договоров при аренде помещения у самозанятого

При аренде помещения у самозанятого можно заключить следующие виды договоров:

1. Договор аренды (найма) жилого помещения — если сдаётся квартира или дом;
2. Договор аренды нежилого помещения — для офисов, складов, торговых площадей;
3. Договор возмездного оказания услуг — если самозанятый предоставляет помещение как часть услуги (например, коворкинг).

Наиболее распространённый вариант — договор аренды жилого помещения, так как самозанятые чаще всего сдают квартиры.

Образец договора аренды с самозанятым (2026 год)

Ниже приведены ключевые разделы, которые должны быть включены в договор аренды с самозанятым:

Структура договора аренды жилого помещения с самозанятым

1. Преамбула (вводная часть)
   • Наименование сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
   • Указание на статус самозанятого (налогоплательщик НПД);
   • Основание для сдачи помещения в аренду (собственность или иное право).
2. Предмет договора
   • Описание помещения (адрес, площадь, этаж, количество комнат);
   • Цель использования (для проживания, для работы и т.д.);
   • Срок аренды (конкретные даты или указание на период).
3. Права и обязанности сторон
   • Арендодатель (самозанятый):
     • Передать помещение в состоянии, пригодном для проживания;
     • Предоставить документы, подтверждающие право собственности;
     • Не вмешиваться в пользование помещением арендатором;
     • Уплачивать налог на профессиональный доход с полученной арендной платы.
   • Арендатор:
     • Своевременно вносить арендную плату;
     • Использовать помещение по назначению;
     • Не сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя;
     • Соблюдать правила проживания (например, не нарушать покой соседей).
4. Арендная плата и порядок расчётов
   • Размер арендной платы (в рублях, с указанием валюты);
   • Сроки и порядок оплаты (ежемесячно, единовременно и т.д.);
   • Способ оплаты (наличными, переводом на карту, банковским платёжным поручением);
   • Ответственность за несвоевременную оплату (пеня, штраф).
5. Срок действия договора
   • Конкретный период (например, с по );
   • Условия продления или расторжения;
   • Порядок расторжения (с предупреждением за 30 дней и т.д.).
6. Ответственность сторон
   • За нарушение условий аренды;
   • За причинение ущерба помещению;
   • За несвоевременное освобождение помещения по истечении срока аренды.
7. Прочие условия
   • Порядок разрешения споров (в досудебном или судебном порядке);
   • Применимое право (российское законодательство);
   • Подписи сторон с указанием даты и места заключения.

Пример формулировки в договоре:

«Стороны заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Арендодатель (самозанятый) передаёт в аренду, а Арендатор принимает в аренду помещение, расположенное по адресу: г; Москва, ул. Ленина, д. 5, кв. 10, общей площадью 50 кв. м., для использования в качестве жилого.»

Как правильно оформить договор: пошаговая инструкция

1. Проверка статуса самозанятого
   • Запросите у контрагента справку из ФНС о статусе самозанятого (налогоплательщика НПД).
   • Убедитесь, что он не применяет иные налоговые режимы (например, УСН).
2. Составление проекта договора
   • Используйте актуальный образец 2026 года (например, скачать образец договора аренды с самозанятым);
   • Укажите все существенные условия (предмет, срок, арендная плата);
   • Исключите условия, характерные для трудового договора (например, режим рабочего времени, подчинение правилам внутреннего распорядка).
3. Согласование условий
   • Обсудите с самозанятым все условия (размер аренды, срок, порядок оплаты);
   • Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги (обычно это арендатор).
4. Подписание договора
   • Договор должен быть подписан обеими сторонами в двух экземплярах (по одному для каждой стороны);
   • При возможности, заверьте подписи нотариально (не обязательно, но рекомендуется для дополнительной защиты).
5. Регистрация договора (если необходимо)
   • Если срок аренды превышает 1 год, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре;
   • Для краткосрочной аренды (до 1 года) регистрация не требуется.
6. Оплата и документальное оформление
   • Оплатите аренду в соответствии с условиями договора;
   • Получите от самозанятого квитанцию или платёжное поручение;
   • Храните все документы не менее 5 лет (налоговая может запросить их при проверке).

Налоговые аспекты: как правильно платить

Самозанятый обязан уплачивать налог на профессиональный доход (НПД) с арендной платы. Ставка зависит от категории дохода:

• 4% — если доход получен от физических лиц;
• 6% — если доход получен от юридических лиц или ИП.

Важно: Арендатор не платит налоги с аренды, так как доход получает самозанятый. Однако арендатор должен:

• Убедиться, что самозанятый действительно платит НПД;
• Не удерживать налоги из арендной платы (это обязанность самозанятого);
• В случае проверки налоговой, предоставить документы, подтверждающие оплату аренды.

Если самозанятый не платит налоги, арендатор может быть привлечён к ответственности за пособничество в неуплате налогов.

Типичные ошибки и как их избежать

При заключении договора аренды с самозанятым часто допускаются следующие ошибки:

Что делать, если самозанятый не платит налоги

Если вы подозреваете, что самозанятый не уплачивает налоги, выполните следующие действия:

1. Запросите у него справку из ФНС о статусе налогоплательщика;
2. Проверьте, что он действительно состоит на учёте в качестве самозанятого;
3. Если налоги не уплачиваются, обсудите с ним возможность пересмотра условий аренды;
4. В крайнем случае, расторгните договор в соответствии с его условиями.

Важно: Если вы знали о неуплате налогов и продолжали сотрудничать, налоговая может посчитать вас пособником.

Образцы и полезные ссылки

Для удобства мы собрали актуальные образцы договоров и полезные ресурсы:

• Образец договора аренды жилого помещения с самозанятым (Word, 2026)
• Образец договора аренды нежилого помещения с самозанятым (PDF, 2026)
• Официальный сайт ФНС — проверка статуса самозанятого
• КонсультантПлюс — образцы договоров с самозанятыми
• FreshDoc, онлайн-генератор договоров с самозанятыми

• Использовать гражданско-правовой договор (ГПХ), а не трудовой;
• Указать все существенные условия (предмет, срок, арендная плата);
• Проверить статус самозанятого в ФНС;
• Соблюдать налоговые нормы (НПД платит самозанятый);
• Хранить все документы не менее 5 лет.

Если вы сомневаетесь в правильности оформления, обратитесь к юристу или используйте проверенные образцы 2026 года. Так вы избежите налоговых рисков и сможете безопасно арендовать помещение у самозанятого.