В современных реалиях аренда имущества — будь то жилое помещение, коммерческая недвижимость или земельный участок, часто осуществляется не одним лицом, а сразу двумя арендаторами. Это может быть пара, совместно снимающая квартиру, бизнес-партнеры, открывающие офис, или совладельцы сельскохозяйственных угодий. Однако договор аренды 2 арендаторов имеет ряд существенных юридических нюансов, которые необходимо учитывать обеим сторонам сделки, чтобы избежать проблем в будущем.
Ключевые отличия от стандартного договора
По числу обязательных разделов текст договора совместной аренды не будет сильно отличаться от обычного договора. Но вот по наполнению особенности будут, и их следует учитывать в обязательном порядке. Главное отличие заключается в статусе арендаторов по отношению друг к другу и к арендодателю.
Разделение пары арендаторов: солидарная или долевая ответственность
В зависимости от формулировок в договоре, ответственность двух арендаторов может быть разной:
- Солидарная ответственность: Арендодатель вправе требовать исполнения обязательств (например, внесения арендной платы) от любого из арендаторов в полном объеме. Если один исчезнет или откажется платить, второй будет обязан погасить долг целиком.
- Долевая ответственность: Каждый из арендаторов отвечает только за свою часть обязательств. Здесь особенность договора совместного найма жилья или нежилого помещения будет заключаться в отдельном указании порядка и долей внесения арендных платежей.
Порядок внесения арендных платежей
Особенностью договора совместной аренды является необходимость четко прописать финансовые потоки. В тексте следует указать, как именно распределяются расходы. Например:
- Арендатор 1 вносит 50% суммы на банковскую карту Арендодателя.
- Арендатор 2 вносит оставшиеся 50% наличными средствами.
Такой подход исключает споры между арендаторами о том, кто и сколько должен, и позволяет арендодателю контролировать поступление средств.
Жилая недвижимость: риски для арендодателя
При сдаче жилья внаем паре арендаторов арендодатель должен быть предельно внимателен к тому, на чье имя оформляется договор:
Договор оформляется на имя только одного из партнеров
Информация для арендодателя: если договор аренды оформляется на имя только одного из партнеров, лицо, подписывающее договор, является единственным держателем договора аренды. Второй партнер лишь получает право совместного проживания. Важно понимать последствия: сообщая вам о своем выселении, официальный арендатор тем самым побуждает к расторжению жилищного договора и принудительному отъезду своего партнера. Второй партнер не имеет самостоятельного права остаться в помещении.
Аренда оформляется на имя одного арендатора с просьбой о совместном проживании (для партнеров PACS)
Если партнеры отправили совместный запрос, два партнера, заключивших гражданский pact (PACS или аналогичный союз), могут получить совместное владение арендой. В этом случае договор подписывается обоими, и выселение одного из них не влечет автоматического расторжения договора для второго.
Аренда нежилых помещений и земельных участков
Если речь идет о коммерческой недвижимости, чаще всего заключается многосторонний (трехсторонний или более) договор. Образец договора аренды нежилого помещения, заключаемого между юридическими лицами, в лице законных представителей, должен содержать четкие блоки для каждого арендатора.
Особенности многостороннего договора
При оформлении таких сделок важно учитывать следующие детали:
- Распределение прав: Кто из арендаторов имеет приоритетное право на использование конкретных частей помещения или участка.
- Количество экземпляров: Настоящий договор составлен в количестве экземпляров, равном числу сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Например, один передается Арендодателю, а остальные, Арендаторам.
- Передача экземпляров: Второй экземпляр может передаваться одному из Арендодателей (если их несколько) по их согласию, и он не может быть лицом, подписавшим настоящий договор от имени Арендатора (во избежание конфликта интересов).
- Приложения: К договору обязательно прилагается план передаваемого в аренду земельного участка или схема нежилого помещения.
Как заключить трехсторонний договор аренды надежно?
Трехсторонний договор аренды и его образец можно взять из открытых источников и составить соглашение самостоятельно. Однако, учитывая сложность распределения ответственности между двумя арендаторами, надёжнее всего обратиться к нотариусу или квалифицированному юристу.
Если третьей стороной выступает еще один арендатор, к нему будут применяться те же требования по предоставлению документов (паспорт, учредительные документы для юрлиц), что и к основному нанимателю.
Договор аренды с двумя арендаторами, это гибкий инструмент, позволяющий нескольким лицам совместно использовать имущество. Но чтобы этот инструмент работал без сбоев, в тексте необходимо детально прописать:
- Порядок и доли внесения арендных платежей.
- Ответственность каждого из арендаторов (солидарная или долевая).
- Порядок расторжения договора и условия выселения.
Грамотно составленный документ защитит арендодателя от финансовых рисков, а арендаторов — от недопонимания и необоснованных претензий друг к другу.