Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дарение части жилой площади близким родственникам – один из самых распространённых способов передачи имущества внутри семьи․ Однако с 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 459‑ФЗ, который делает обязательным нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимого имущества между физическими лицами․ Ниже подробно рассмотрены все этапы оформления такого договора, необходимые документы, налоговые последствия и типичные ошибки, которых следует избегать․

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ, ст․ 572‑574 – общие положения о договоре дарения․
ФЗ № 459‑ФЗ от (вступил в силу ) – обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости между физлицами․
Налоговый кодекс РФ, ст․ 217 – освобождение от налога на доходы физических лиц при получении дара от близких родственников (родители, дети, супруги, братья и сестры)․
ФЗ № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения изменений в ЕГРН после регистрации договора․

С учётом вышеуказанных норм, любой договор дарения доли квартиры родителям в 2026 году должен:

Быть составлен в письменной форме․
Быть заверен нотариусом․
Быть подан в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности․

Подготовка к сделке

Определение объекта дарения

Предметом договора может быть:

Доля в праве собственности на квартиру (например, 1/2, 1/4 и т․д․)․
Отдельная комната, если она выделена в качестве изолированного помещения с собственным кадастровым номером․

Важно указать в договоре:

Кадастровый номер квартиры (или выделенной части)․
Точный размер доли (в процентах или дробях)․
Адрес объекта․
Описание состояния имущества (по желанию, но рекомендуется для избежания споров)․

Стороны договора

Дарителем выступает собственник доли (или совладелец, если доля принадлежит ему совместно с другими лицами)․ Одаряемыми – родители дарителя (мать, отец, либо оба родителя)․ Если родители уже находятся в браке, можно оформить дарение каждому из них отдельно или совместно – в последнем случае указывается доля каждого родителя․

Необходимые документы

Паспорта дарителя и одаряемых (родителей)․
Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН)․
Технический паспорт или план квартиры (при необходимости выделения доли)․
Согласие всех совладельцев квартиры (если доля не является выделенной в натуре)․
Договор о совместной собственности (если имеется)․
Нотариальная доверенность, если одна из сторон действует через представителя․

Как отмечается в источниках из сети: «Документ должен учитывать все требования закона, содержать существенные и дополнительные условия, описание предмета дарения с указанием его характеристик и кадастрового номера» (см․ фрагмент из интернета)․

Этапы оформления договора дарения

Подготовка проекта договора․ Можно составить самостоятельно, воспользовавшись образцом, либо обратиться к юристу/нотариусу․ В проекте прописываются:
- преамбула (данные сторон);
- предмет договора (доля, кадастровый номер, адрес);
- условия передачи (безвозмездно, без обременений);
- права и обязанности сторон;
- порядок регистрации;
- подписи сторон и место для нотариального заверения․
Обращение к нотариусу․ С нотариус обязан:
- проверить дееспособность сторон;
- убедиться в отсутствии обременений (ипотека, арест) на объекте;
- разъяснить последствия сделки;
- подписать и заверить договор своей печатью и подписью․
Стоимость нотариального удостоверения в 2026 году составляет примерно 0,5 % от стоимости передаваемой доли, но не менее 2 000 рублей (тарифы могут варьироваться в зависимости от региона)․
Подача документов в Росреестр․ Нотариус направляет заявление и документы в электронном виде в Росреестр․ Срок регистрации через нотариуса – один рабочий день․ После регистрации стороны могут получить выписку из ЕГРН, подтверждающую изменение собственника․
Получение выписки из ЕГРН․ Выписка служит доказательством того, что доля теперь принадлежит родителям․ Её можно заказать в МФЦ или через портал «Госуслуги»․

Как указано в одном из источников: «После составления дарственной стороны подписывают документ, и нотариус отправляет договор дарения в Росреестр для регистрации․ Срок регистрации через нотариуса один день․ По истечении этого времени участники договора могут заказать выписку из ЕГРН и проверить, изменились ли в реестре данные о собственнике»․

Налоговые аспекты

Согласно ст․ 217 НК РФ, получение дара от близких родственников (родители, дети, супруги, братья и сестры) освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Поэтому родители, получившие долю квартиры в дар, не обязаны декларировать этот доход и платить налог․

Исключение составляет ситуация, когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками – тогда применяется стандартная ставка НДФЛ 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․ В нашем случае, поскольку одаряемые – родители, налог не взимается․

Тем не менее, нотариус может удержать государственную пошлину за регистрацию права в ЕГРН (фиксированная сумма – 2 000 рублей за регистрацию перехода права собственности на долю)․

Возможные налоговые риски

Если даритель ранее получил данную долю в качестве дара от третьих лиц и не уплатил налог при получении, налоговая может потребовать уплату налога с дарителя (но не с одаряемого)․
При наличии обременения (ипотека) на дарируемую долю, налоговые органы могут рассматривать сделку как частичную выплату долга, что влечёт налоговые последствия․ Поэтому перед сделкой необходимо погасить ипотеку или получить согласие банка на переход доли․

Типичные ошибки и как их избежать

Отказ от нотариального заверения․ После такой договор будет считаться недействительным․ Всегда проверяйте, что нотариус поставил свою подпись и печать․
Неучёт всех совладельцев․ Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить письменное согласие каждого сособственника на отчуждение доли․
Неправильное указание доли․ Доля должна быть указана точно (например, 1/3, 33,33 %)․ Неопределённые формулировки («часть квартиры») могут привести к отказам в регистрации․
Отсутствие кадастрового номера․ Без кадастрового номера объект не может быть идентифицирован в ЕГРН, что приведёт к приостановке регистрации․
Невыполнение налоговых обязательств дарителя․ Убедитесь, что даритель не имеет незадекларированных доходов от предыдущих сделок с недвижимостью․

Образец договора дарения доли в квартире (фрагмент)

Ниже представлен сокращённый пример, который можно использовать как основу․ Обязательно уточните все реквизиты у нотариуса․


ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
г; ___________ «___» __________ 2026 г․

Мы, нижеподписавшиеся:

______________________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан ____________, residing at ______________________ (далее – Даритель),
______________________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан ____________, residing at ______________________ (далее – Одаряемый 1),
______________________________, паспорт: серия ___ № ________, выдан ____________, residing at ______________________ (далее – Одаряемый 2),
в совокупности именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемым долю в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: ______________________, кадастровый номер: ______________________, площадь: ____ кв․м․, размер передаваемой доли: ____ % (____/____ от общей площади)․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Даритель гарантирует, что является законным владельцем указанной доли, обременений и ограничений прав третьих лиц на данную долю не имеет․
Одаряемые принимают дар и обязуются после государственной регистрации права собственности пользоваться и распоряжаться полученной долей в соответствии с законодательством РФ․
Передача дара считается осуществлённой с момента подписания настоящего договора Сторонами и его нотариального заверения․

РЕГИСТРАЦИЯ
Договор подлежит государственной регистрации в органе регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр) в соответствии с Федеральным законом № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»․ Нотариус направляет заявление и документы в электронном виде в Росреестр․ Срок регистрации – один рабочий день․

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Полученный дар является безвозмездным приобретением имущества от близких родственников, поэтому не облагается налогом на доходы физических лиц в соответствии со ст․ 217 НК РФ․

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
Настоящий договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один для нотариуса․
Любые изменения и дополнения к договору действительны только при их оформлении в письменной форме и нотариальном заверении․

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и нотариального заверения․

Даритель: ______________________ /подпись/
Одаряемый 1: ______________________ /подпись/
Одаряемый 2: ______________________ /подпись/

Нотариус: ______________________ (подпись, печать)

Примечание: В реальном договоре необходимо также указать реквизиты паспортов, ИНН (при наличии), адреса регистрации, а также реквизиты нотариальной конторы․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарение доли без нотариуса через МФЦ? Нет․ С нотариальное удостоверение обязательно для всех договоров дарения недвижимости между физическими лицами․ МФЦ принимает только уже заверенные нотариусом документы для подачи в Росреестр․
Нужно ли получать согласие супруга(-ы) дарителя, если доля приобретена в браке? Да․ Если доля была получена в период брака и является совместно нажитым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга․
Можно ли оформить дарение доли родителям, если они являются пенсионерами? Да․ Возраст и статус пенсионера не влияют на возможность оформления дарения․ Налоговые льготы сохраняются․
Что делать, если после регистрации обнаружится ошибка в указании доли? Необходимо подать заявление об исправлении реестровой ошибки в Росреестр (через нотариуса или напрямую)․ При существенной ошибке может потребоваться составление нового договора и повторная регистрация;

Оформление договора дарения доли в квартире родителям в 2026 году требует строгого соблюдения новых законодательных норм – обязательного нотариального заверения и последующей государственной регистрации․ Следуя пошаговой инструкции, подготовив полный пакет документов и избегая типичных ошибок, вы сможете быстро и без лишних рисков передать часть жилой площади своим близким․ При возникновении сомнений всегда рекомендуется консультироваться с квалифицированным юристом или нотариусом, который поможет адаптировать образец договора под вашу конкретную ситуацию и обеспечит полную законность сделки․

Помните, что правильно оформленная дарственная не только защищает ваши интересы, но и сохраняет семейное спокойствие на годы вперёд․