Что такое предварительный договор аренды с задатком?

Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор аренды (на определенных условиях) в установленный срок. Он создает правовые обязательства, а не просто фиксирует намерения.

Задаток — это денежная сумма, которую одна сторона (чаще арендатор) передает другой стороне (арендодателю) в качестве:

• Доказательства заключения договора. Сам факт передачи задатка подтверждает, что переговоры перешли в юридически значимую фазу.
• Обеспечения исполнения обязательств. Задаток служит мерой ответственности. Если сторона, получившая задаток, не исполняет обязательство (например, арендодатель отказывается сдавать квартиру), она обязана вернуть задаток в двойном размере. Если же обязательство не исполняется по вине стороны, которая внесла задаток (арендатор передумал съезжать), задаток остается у второй стороны в счет компенсации убытков.

Важно: Согласно ст. 380 и 381 Гражданского кодекса РФ, задаток засчитывается в счет первого платежа по основному договору аренды, если он будет заключен и исполнен.

Чем предварительный договор отличается от основного договора аренды?

Ключевые пункты, которые должны быть в предварительном договоре

Чтобы документ был юридически значимым и защищал ваши интересы, в него необходимо включить следующие обязательные и рекомендуемые условия:

1. Полные реквизиты и данные сторон. ФИО, паспортные данные, адреса, контакты. Если сторона — юридическое лицо, его наименование и ОГРН.
2. Предмет предварительного договора. Четкое указание, что стороны обязуются заключить в будущем договор аренды конкретной квартиры (адрес, площадь, количество комнат). Можно приложить план или кадастровый номер.
3. Срок для заключения основного договора. Конкретная дата или период (например, «в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего предварительного договора»).
4. Условия будущего договора аренды. Рекомендуется прописать уже согласованные ключевые условия, чтобы избежать споров:
   • Размер ежемесячной арендной платы.
   • Срок аренды.
   • Порядок внесения платежей.
   • Обязанности по коммунальным платежам.
5. Условие о задатке (самый важный раздел). Обязательно укажите:
   • Сумму задатка (цифрами и прописью).
   • Кто и кому вносит. Обычно арендатор арендодателю.
   • Порядок и сроки внесения (например, «в течение 2 дней с даты подписания настоящего договора на банковский счет…» или «наличными при подписании»).
   • Последствия неисполнения обязательства:
     • Если арендодатель отказывается от заключения основного договора или не передает квартиру — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
     • Если арендатор отказывается от заключения основного договора или не подписывает его — задаток не возвращается и остается арендодателю в счет компенсации.
     • Если ни одна из сторон не виновата в невозможности заключения договора (например, квартира не подходит по кадастровым данным), задаток подлежит возврату в полном объеме.
   • Засчет задатка в первый платеж. Прямая ссылка: «В случае надлежащего исполнения сторонами обязательств по основному договору аренды, сумма задатка засчитывается в счет первого месяца арендной платы».
6. Подписи сторон и дата.

Образец (шаблон) предварительного договора аренды квартиры с задатком

Ниже приведен базовый шаблон. Внимание! Это лишь образец. Перед использованием его необходимо проверить и, при необходимости, адаптировать под вашу конкретную ситуацию, желательно с помощью юриста.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ
с условием о задатке

г. _______________
«___» __________ 20___ г.

_________________________, паспорт серии ______ № ________, выдан ____________________________________, зарегистрированный по адресу: _________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и _________________________, паспорт серии ______ № ________, выдан ____________________________________, зарегистрированный по адресу: _________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Стороны обязуются в срок до «___» ___________ 20___ г. заключить Договор аренды жилого помещения (далее – «Основной договор») на следующих условиях:
 1.1.1. Предметом Основного договора будет являться квартира, расположенная по адресу: ______________________________________, кадастровый (или условный) номер: ________________, общая площадь ______ кв.м.
 1.1.2. Срок аренды по Основному договору: с «___» ___________ 20___ г. по «___» ___________ 20___ г.
 1.1.3. Размер ежемесячной арендной платы: ___________ (_________________________) рублей, включая коммунальные услуги.
 1.1.4. Порядок внесения арендной платы: ежемесячно, не позднее «___» числа текущего месяца, путем перечисления на банковский счет Арендодателя.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Арендодатель обязуется:
 2.1.1. Подписать Основной договор аренды, подготовленный на условиях, указанных в п. 1.1. настоящего договора.
 2.1.2. Передать Арендатору квартиру по Акту приема-передачи в срок, предусмотренный Основным договором.
Арендатор обязуется:
 2.2.1. Подписать Основной договор аренды, подготовленный на условиях, указанных в п. 1.1. настоящего договора.
 2.2.2. Внести арендную плату за первый месяц и задаток, предусмотренные п. 3 настоящего договора.

УСЛОВИЕ О ЗАДАТКЕ
Для обеспечения исполнения обязательств по настоящему предварительному договору и будущему Основному договору аренды Арендатор обязуется внести Арендодателю задаток в размере ___________ (_________________________) рублей.
Задаток вносится Арендатором следующим способом: ______________________________________.
Последствия неисполнения обязательств:
 3;3.1. Если Арендодатель отказывается от заключения Основного договора аренды или не передает квартиру Арендатору в установленный срок, он обязан вернуть Арендатору задаток в двойном размере, т.е. ___________ (_________________________) рублей, в течение 5 (пяти) банковских дней с момента предъявления соответствующего требования.
 3.3.2. Если Арендатор отказывается от заключения Основного договора аренды или не подписывает его, задаток в размере ___________ (_________________________) рублей остается Арендодателю в счет компенсации возможных убытков и не подлежит возврату.
 3.3.3. Если ни одна из Сторон не виновна в невозможности заключения Основного договора (например, в связи с обнаружением юридических препятствий для передачи квартиры), задаток подлежит возврату Арендатору в полном объеме.
В случае надлежащего исполнения Сторонами обязательств по Основному договору аренды, сумма задатка, уплаченная по настоящему договору, засчитывается в счет первого месяца арендной платы по Основному договору.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Настоящий предварительный договор вступает в силу с даты подписания и действует до:
 4.1.1. Даты заключения Основного договора аренды;
 4.1.2. Истечения срока, указанного в п. 1.1.2, если Основной договор не был заключен;
 4.1.3. Момента исполнения обязательств, связанных с задатком, в соответствии с п. 3.3.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры, вытекающие из настоящего договора, Стороны обязуются решать путем переговоров.
При недостижении согласия спор передается на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством РФ.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются письменно и подписываются Сторонами.
Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель: _________________________ / _________________________ /
(подпись) (ФИО)

Арендатор: _________________________ / _________________________ /
(подпись) (ФИО)

Квитанция о получении задатка
Я, _________________________, паспорт серии ______ № ________, получил от _________________________ сумму задатка в размере ___________ (_________________________) рублей в наличной/безналичной форме.
«___» ___________ 20___ г.

_________________________ / _________________________ /
(подпись) (ФИО Арендодателя)
 

На что обратить особое внимание (практические советы)

• Фиксация передачи задатка. Если задаток передается наличными, составьте отдельную расписку (как в конце образца), где укажите сумму, дату, ФИО передающей и принимающей стороны. При безналичном переводе сохраните платежное поручение с отметкой банка.
• Не завышайте задаток. Задатком по закону признается разумная сумма, обычно равная месячной арендной плате. Чрезмерно высокий задаток может быть оспорен в суде как несоразмерный.
• Сроки. Четко определите срок для заключения основного договора. Если он истечет, а договор не будет подписан, предварительный договор прекратит действие, и задаток подлежит возврату (если вина не в одной из сторон).
• Условия основного договора. В предварительном договоре максимально подробно пропишите условия будущего договора аренды (п. 1.1). Это предотвратит ситуацию, когда одна из сторон будет пытаться изменить условия при подписании основного документа.
• Проверка квартиры. Передачу задатка лучше привязывать к факту осмотра квартиры и согласия с ее состоянием. Это снизит риски, что арендатор потом откажется из-за несоответствия квартиры ожиданиям.
• Консультация юриста. Перед подписанием любого документа, особенно с крупными денежными суммами, рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы адаптировать шаблон под вашу ситуацию и проверить на соответствие закону.

Предварительный договор аренды с задатком — это мощный инструмент для фиксации договоренностей и защиты интересов. Его главная сила — в четком прописывании последствий неисполнения обязательств каждой из сторон. Правильно составленный документ минимизирует риски мошенничества и недобросовестного поведения, создавая правовую основу для дальнейших отношений. Всегда помните: задаток — это не просто «бронь», а серьезное юридическое обязательство, последствия которого прописаны в законе.

Важно! Представленный образец является примерным и не заменяет профессиональную юридическую помощь. Законодательство может меняться, а конкретные обстоятельства дела требуют индивидуального подхода.