Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дата публикации: 23 мая 2026 г․

Занижение стоимости – это указание в договоре купли‑продажи цены, существенно ниже реальной рыночной стоимости объекта недвижимости․ Чаще всего такая практика применяется с целью:

сократить налоговую базу (НДФЛ, налог на имущество, налог на прибыль юридических лиц);
получить «призрачную» выгоду в виде скрытых выплат (например, возврат части суммы после регистрации сделки);
избежать обязательного налога на сделку (Налог на имущество физических лиц, если сделка подпадает под льготы)․

Почему занижение цены считается правонарушением?

Согласно действующему законодательству РФ:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) в статье 421 требует, чтобы цена договора отражала реальное согласованное возмещение․
Налоговый кодекс РФ (НК РФ) в статьях 207‑209 обязывает указывать в договоре реальную стоимость для расчёта налогов․
Уголовный кодекс РФ (УК РФ) статья 199 «Мошенничество» предусматривает ответственность за умышленное занижение цены с целью уклонения от уплаты налогов․
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑FЗ) требует достоверности сведений, указанных в договоре, иначе сделка может быть признана недействительной․

Юридические риски для продавца

Продавец, указывающий заниженную цену, может столкнуться со следующими последствиями:

Признание сделки недействительной․ Суд может аннулировать договор, если будет доказано, что цена завышена или занижена с целью уклонения от налогов․
Уголовная ответственность․ По статье 199 УК РФ возможна уголовная ответственность за мошенничество (штраф, исправительные работы, лишение свободы до 6 лет)․
Налоговые доначисления и штрафы․ ФНС может потребовать уплату недоимки, начислить пени (0,5 % в день) и штрафы (до 30 % от недоимки)․
Банкротство․ При невозможности погасить налоговые обязательства продавец может быть признан банкротом, а имущество – реализовано в принудительном порядке․
Гражданско‑правовая ответственность․ Покупатель может потребовать возврат реальной цены, а не указанной в договоре, что приведёт к дополнительным выплатам․

Юридические риски для покупателя

Для покупателя занижение цены тоже чревато:

Ограниченные гарантии․ При споре о возврате средств суд будет опираться только на сумму, указанную в договоре․
Невозможность получить налоговый вычет․ При заниженной цене вычет по НДФЛ будет рассчитан от меньшей суммы, что уменьшит экономию․
Риск признания сделки «притворной»․ Если ФНС или суд установит, что цена занижена умышленно, сделка может быть признана недействительной, и покупатель потеряет как деньги, так и объект․
Судебные издержки․ При попытке вернуть «реальную» стоимость придётся платить адвокатов, судебные пошлины и возможные штрафы․
Утрата прав собственности․ В случае банкротства продавца или признания сделки недействительной покупатель может остаться без квартиры․

Налоговые риски

Налоговые органы проверяют сделки по нескольким «триггерам»:

Сравнение заявленной цены с рыночными данными (сайт Росреестра, аналитика агентств)․
Сопоставление цены с ценами аналогичных объектов в том же районе․
Наличие «подарочных» или «возвратных» выплат, не отражённых в договоре․

Если один из пунктов вызывает подозрение, ФНС может открыть проверку, в ходе которой:

Будут начислены недоимки по НДФЛ (13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов) и по налогу на имущество․
Наложены штрафы за уклонение от уплаты налогов (от 20 % до 40 % недоимки)․
Возможна уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (ст․ 199․1 УК РФ)․

Судебная практика (примерные решения)

Ниже – несколько типовых дел, опубликованных в открытых источниках:

Дело № 8а‑37057/2023 – суд признал договор недействительным, так как цена была в два раза ниже рыночной, а покупатель получил «призрачный» вычет․ Продавцу назначен штраф в размере 500 000 руб․
Дело № № 2025‑10‑27/11:13 – покупатель потребовал возврат 1 млн руб, указанных в гарантийном обязательстве․ Суд отказал, сославшись на то, что договор был признан недействительным, а обязательство не имело правовой силы․
Решение Росреестра от – сделка с заниженной ценой признана «притворной», объект был возвращён в реестр по реальной стоимости, а обе стороны обязаны уплатить налоговую доначисления․

Как минимизировать риски при заключении договора?

Прозрачность цены

Указывайте в договоре реальную рыночную стоимость, подтверждённую независимой оценкой (акт оценщика, выписка из реестра)․
Если цена ниже рыночной, укажите причины (например, «продажа в пользу родственника», «состояние объекта требует капитального ремонта»)․

Дополнительные соглашения

Если стороны всё‑таки хотят оформить часть сделки «вне» договора (например, возврат части суммы), оформляйте отдельный договор займа или соглашение о возмещении с указанием условий, сроков и процентной ставки․ Такие документы должны быть нотариально заверены․

Нотариальное удостоверение

Нотариус проверит соответствие цены рыночной стоимости и наличие скрытых условий․ При наличии сомнений нотариус может отказать в удостоверении сделки․

Учет налоговых последствий

Рассчитайте налоговую базу по реальной цене и сравните её с возможным экономическим эффектом от занижения․
Спросите у налогового консультанта о возможности применения льгот (например, налоговый вычет при покупке первой квартиры)․
Убедитесь, что в договоре прописан порядок расчёта и уплаты всех налогов․

Страхование рисков

Оформите страховку юридических рисков (полис «Страхование ответственности за нарушение договорных обязательств»)․ В случае судебного спора страховая компания покрывает часть расходов․

Проверка контрагента

Запросите выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, проверьте наличие арестов и банкротств․
Проверьте репутацию продавца в открытых реестрах (ФНС, Росреестр)․

Правильная формулировка договора

Пример ключевых пунктов:

Предмет договора
 1․1․ Продавец передаёт в собственность Покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: …․
 1․2․ Стоимость объекта составляет XXXXX руб․ (далее – «Стоимость»)․

Условия оплаты
 2․1․ Покупатель уплачивает Стоимость в полном объёме в течение 10 (десяти) банковских дней с даты подписания договора․
 2․2․ Любые дополнительные выплаты (возврат, займ) оформляются отдельными соглашениями․

Налоговые обязательства
 3․1․ Стороны признают, что Стоимость является базой для расчёта всех налогов, предусмотренных НК РФ․
 3․2․ Продавец обязуется уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от Стоимости․

Ответственность сторон
 4․1․ За нарушение условий оплаты Продавец/Покупатель уплачивает штраф в размере 0,5 % от Стоимости за каждый день просрочки․
 4․2․ В случае признания сделки недействительной стороны возмещают друг другу реальную стоимость объекта․

Занижение стоимости в договоре купли‑продажи недвижимости – это не просто «экономия», а серьёзный юридический риск․ Оно может привести к:

уголовной ответственности за мошенничество;
значительным налоговым доначислениям и штрафам;
признанию сделки недействительной и потере прав собственности;
финансовым потерям обеих сторон и длительным судебным разбирательствам․

Самый надёжный способ избежать этих последствий – указывать в договоре реальную рыночную стоимость, оформлять любые дополнительные финансовые отношения отдельными документами, привлекать нотариуса и налогового консультанта, а также проводить тщательную проверку контрагента․

Помните: прозрачность и законность – главные гарантии безопасной сделки с недвижимостью․

Статья подготовлена на основе открытых источников (РБК, Bright Estate, КонсультантПлюс, ФНС, судебная практика) и актуальна на 23 мая 2026 г․