Безвозмездное использование помещения (также называемое безвозмездным пользованием) – это гражданско‑правовое соглашение, по которому одна сторона (пользователь) получает право пользоваться недвижимым имуществом другого лица (собственника) без уплаты арендной платы. Несмотря на отсутствие вознаграждения, такой договор регулируется нормами гражданского законодательства и требует соблюдения определённых формальностей.
Правовая основа
- Гражданский кодекс РФ – ст. 689‑696 (договор аренды) и ст. 690 (безвозмездное пользование).
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (регистрация прав и обременений).
- Налоговый кодекс РФ – положения о налоге на имущество организаций и физических лиц, НДС при безвозмездной передаче имущества.
- Судебная практика (Постановления Пленума ВС РФ № 25 от , № 10 от и др.).
Стороны договора
- Собственник (арендодатель) – лицо, имеющее право собственности на помещение (физическое или юридическое лицо).
- Пользователь (арендатор) – лицо, получающее право пользоваться помещением без оплаты.
Важно: согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ коммерческая организация не может заключать договоры безвозмездного пользования со своими учредителями, участниками или руководителями, если это приводит к необоснованной выгоде для них.
Существенные условия договора
Для признания договора безвозмездного использования помещения действительным в нём должны быть указаны следующие обязательные пункты:
- Предмет договора – точное описание помещения (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, назначение).
- Срок действия – конкретная дата начала и окончания либо условие, при котором договор считается бессрочным (например, «до достижения пользователем совершеннолетия»).
- Права и обязанности сторон – порядок использования помещения, обязанность пользователя содержать его в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт, соблюдать пожарную и санитарную нормы, не передавать права третьим лицам без согласия собственника.
- Ответственность сторон – последствия нарушения условий (например, возмещение ущерба, расторжение договора).
- Порядок расторжения – основания для досрочного прекращения (нарушение условий, согласие сторон, истечение срока, необходимость собственника использовать помещение по своему назначению).
- Регулирование споров – выбор суда или арбитража, порядок досудебного претензионного урегулирования.
Форма договора
Согласно ст. 690 ГК РФ договор безвозмездного использования недвижимости заключается в письменной форме. Если срок действия договора превышает один год, либо одна из сторон – юридическое лицо, договор подлежит государственной регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Регистрация и учет
- Для регистрации необходимы: заявление о государственной регистрации права, копия договора, документы, подтверждающие право собственности на помещение, паспорт сторон (или учредительные документы юрлица).
- После регистрации в ЕГРН появляется запись об обременении (праве безвозмездного пользования).
- В бухгалтерском учёте пользователь отражает полученное право как безвозмездно полученное имущество (счёт 01 «Основные средства» – если речь о недвижимости, либо счёт 10 «Материалы» – для краткосрочного использования), а собственник – как безвозмездно переданное имущество (счёт 91 «Прочие доходы и расходы»).
Налоговые последствия
Для собственника
- НДС не облагается, так как безвозмездная передача имущества не считается реализацией (п. 2 ст. 146 НК РФ).
- Доход в виде безвозмездного пользования не признаётся доходом, поэтому налог на прибыль (или НДФЛ) не начисляется.
- Однако собственник продолжает уплачивать налог на имущество организаций/физических лиц в обычном порядке.
Для пользователя
- Полученное безвозмездное пользование не считается доходом, поэтому НДФЛ не удерживается.
- Если пользователь – организация, он не включает стоимость пользования в расходы на оплату труда, но может учитывать затраты на содержание и ремонт помещения как обычные производственные расходы.
- В случае последующей платной сдачи помещения в субаренду возникает объект обложения НДС и налогом на прибыль.
Прекращение договора
Договор безвозмездного использования помещения может быть прекращён по следующим основаниям:
- Истечение срока, указанного в договоре.
- Согласие сторон (письменное соглашение о расторжении).
- Нарушение одной из сторон существенных условий (например, непредоставление помещения в надлежащем состоянии, использование не по назначению).
- Изменение обстоятельств, существенно затрудняющих исполнение договора (форс‑мажор, решение собственника использовать помещение по своему назначению).
- Судебное решение о расторжении (например, при признании договора ничтожным или оспоримым).
При расторжении стороны обязаны вернуть помещение в состоянии, соответствующем условиям договора (обычно – в состоянии, пригодном для эксплуатации, за вычетом нормального износа). Пользователь компенсирует собственнику фактически произведённые улучшения, если они не были оговорены как безвозмездные.
Примерные положения договора (выдержка)
ДОГОВОР № ___ о безвозмездном использовании помещения г. ___________ «___» __________ 20__ г. _____________________________, именуем___ в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и _____________________________, именуем___ в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Собственник предоставляет Пользователю право безвозмездного использования неживого помещения, расположенного по адресу: _____________________________, площадью ______ кв.м., кадастровый номер __________, назначение: ______________________ (далее – Помещение). СРОК ДОГОВОРА Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «___» __________ 20__ г., если иное не предусмотрено настоящим Договором. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Пользователь обязуется: а) использовать Помещение исключительно для целей, указанных в п. 1.1.; б) содержать Помещение в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт за свой счёт; в) соблюдать требования пожарной, санитарной и иной безопасности; г) не передавать права третьим лицам без письменного согласия Собственника. Собственник обязуется: а) предоставить Пользователю доступ к Помещению в течение трёх рабочих дней после подписания Договора; б) не создавать препятствий для законного использования Помещения Пользователем. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ За нарушение условий настоящего Договора виновная сторона возмещает другую сторону все непосредственные убытки, а также уплачивает штраф в размере ______ рублей за каждый день просрочки. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, оформленному письменным соглашением. Каждая из Сторон имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения другой Стороны условий Договора, направив письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. РЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора, решаются путём переговоров. В случае недостижения согласия спор передаётся на рассмотрение суда по месту нахождения Собственника. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, обладающих одинаковой юридической силой. Изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими Сторонами. Собственник: _____________________/__________________/ Пользователь: _____________________/__________________/
Договор на безвозмездное использование помещения – удобный инструмент для реализации социальных, благотворительных, семейных и корпоративных целей, когда одна сторона готова предоставить имущество другому безвозмездно. Однако, несмотря на отсутствие платы, договор требует тщательной проработки существенных условий, соблюдения письменной формы и, при необходимости, государственной регистрации. Правильное оформление защищает интересы обеих сторон, минимизирует риски споров и обеспечивает прозрачность в налоговом и бухгалтерском учёте.
Соблюдая изложенные рекомендации и учитывая актуальную судебную практику, стороны смогут заключить эффективный и юридически надёжный договор безвозмездного использования помещения.