Договор аренды унитарного имущества представляет собой особый вид гражданско‑правового соглашения, в котором арендодателем выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие (УП), а арендатором – юридическое или физическое лицо, получившее право временного владения и (или) пользования объектом недвижимости, находящегося на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления УП.

Понятие унитарного имущества

Унитарное имущество – это имущество, закреплённое за государственным или муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. Оно может включать:

• здания и сооружения;
• земельные участки;
• оборудование и другие основные средства.

Важно помнить, что несмотря на закрепление за УП, собственником такого имущества остаётся государство или муниципальное образование.

Правовое регулирование аренды унитарного имущества

Федеральный закон № 135‑ФЗ «О защите конкуренции»

Согласно статье 17.1 данного закона, заключение договоров аренды (а также договоров безвозмездного пользования и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и/или пользования) в отношении государственного или муниципального имущества, закреплённого за унитарным предприятием, возможно только по результатам проведения специальных процедур – конкурсов или аукционов.

Гражданский кодекс РФ

Общие положения о договоре аренды содержатся в главе 34 ГК РФ (ст. 606‑670). К договорам аренды государственного и муниципального имущества применяются эти нормы, за исключением случаев, когда закон устанавливает особый порядок (например, ст. 17.1 ФЗ 135‑ФЗ).

Пояснительные материалы Росимущества

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) разъясняет, что порядок проведения торгов регламентируется приказом ФАС от № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и иных договоров, предусматривающих переход прав».

Особенности заключения договоров аренды унитарного имущества

1. Обязательное проведение торгов. Перед подписанием договора аренды необходимо объявить конкурс или аукцион, в котором участвуют все заинтересованные лица. Побеждает участник, предложивший наилучшие условия (как правило, наибольший арендный платёж или наиболее выгодные условия использования).
2. Согласие собственника имущества. Поскольку унитарное предприятие не является собственником, для заключения договора требуется согласие соответствующего органа государственной или муниципальной власти (например, департамента имущественных отношений).
3. Форма договора. Договор аренды унитарного имущества оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если объект недвижимости подлежит учету в ЕГРН.
4. Срок действия. Срок аренды определяется сторонами, но не может превышать срок, установленный законодательством для конкретного вида имущества (например, для земельных участков – до 49 лет с возможностью продления).
5. Оплата арендных платежей. Арендные платежи поступают в доход унитарного предприятия. При этом часть прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, подлежит изъятию в соответствии с внутренними нормативными актами УП и передаётся собственнику (государству/муниципалитету) в виде дивидендов или иных отчислений.

Особенности аренды имущества унитарного предприятия

Из практики арбитражных споров следует несколько ключевых моментов:

• Изъятие части прибыли. Доход, полученный УП от арендных платежей, считается частью его прибыли, которая подлежит распределению в соответствии с уставом предприятия и решениями собственника.
• Правовое основание для приобретения имущества. Если унитарное предприятие получает арендные платежи по договору, заключённому с согласия собственника, такой договор служит правовым основанием для возможного последующего приобретения арендатором данного имущества (например, по преимущественному праву покупки). При этом полученные средства не могут быть признаны неосновательным обогащением.
• Последствия ликвидации УП. В случае ликвидации унитарного предприятия переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Имущество возвращается своему собственнику, а договор аренды сохраняет свою силу до истечения срока или иного законного основания прекращения.

Практические аспекты проведения торгов и оценки имущества

Порядок проведения торгов

1. Подготовка технической документации (описание объекта, его состояние, допустимые виды использования).
2. Определение начальной цены аренды (как правило, basada на рыночной оценке).
3. Объявление о проведении конкурса/аукциона в официальных источниках (например, на сайте Росимущества или в специализированных электронных торговых площадках).
4. Приём заявок, проверка соответствия участников требованиям.
5. Проведение торгов (открытый аукцион, закрытый конкурс, электронные торги).
6. Подведение итогов, подписание протокола о результатах торгов.

Оценка помещений и земельных участков

Для определения начальной цены аренды применяются следующие методы:

• Сравнительный подход (анализ аналогичных сделок на рынке).
• Доходный подход (прогнозирование будущих арендных платежей).
• Затратный подход (стоимость воспроизведения объекта за вычетом износа).

Оценка проводится независимыми оценочными организациями, имеющими соответствующие лицензии.

Преимущественное право покупки и рассрочка платежа

В договоре аренды унитарного имущества часто предусматриваются дополнительные условия, направленные на стимулирование долгосрочного сотрудничества:

• Преимущественное право покупки. Арендатор получает право first‑refusal на приобретение арендованного объекта по рыночной цене в случае его последующей продажи.
• Рассрочка платежа за выкуп. Возможность оплаты стоимости выкупа в рассрочку на срок до 5 лет (или иной период, согласованный сторонами).
• Возможность пролонгации договора. Автоматическое продление срока аренды при отсутствии возражений сторон.

Судебная практика

Суды регулярно рассматривают споры, связанные с арендой унитарного имущества. Наиболее значимые позиции:

• Статья 617 ГК РФ. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением случая ликвидации унитарного предприятия (определение АС Северо‑Кавказского округа).
• Сохранение договора при изменении сторон. Если на момент перехода права собственности объект был свободен от аренды и от притязаний субарендатора, новый собственник не обязан заключать новый договор аренды (позиция ГАРАНТ).
• Необходимость проведения торгов. Суды подтверждают, что заключение договора аренды без проведения конкурса или аукциона противоречит ст. 17.1 ФЗ 135‑ФЗ и приводит к признанию такого договора недействительным (практика Росимущества и арбитражных судов).

Договор аренды унитарного имущества занимает важное место в системе государственно‑муниципального управления имуществом. Его заключение требует строгого соблюдения процедур торгов, получения согласия собственника и учета особенностей финансово‑экономических отношений унитарного предприятия. Понимание правовых норм (ФЗ 135‑ФЗ, ГК РФ), практических аспектов оценки и проведения торгов, а также судебной практики позволяет сторонам минимизировать риски и построить долгосрочные, взаимовыгодные отношения.

При подготовке и исполнении такого договора рекомендуется:

• Проводить предварительную юридическую экспертизу документации;
• Вовлекать независимых оценщиков для определения справедливой арендной платы;
• Предусматривать в договоре механизмы защиты интересов обеих сторон (преимущественное право покупки, рассрочка, штрафные санкции за нарушение условий);
• Следить за изменениями в законодательстве и нормативных актах Росимущества, ФАС и судебных органов.

Статья подготовлена на основе информации, доступной на 25 мая 2026 года.