В последние годы все больше людей переходят на режим самозанятых в рамках упрощённой налоговой системы. Это влияет не только на их налоговые платежи, но и на возможность заключать обычные гражданские договоры, в т.ч. договоры аренды. Ниже подробно рассматриваем, когда и как можно оформить аренду с самозанятым, какие нюансы следует учитывать, и какие документы требуются.
Правовой статус самозанятого
Самозанятый – физическое лицо, которое:
- записано в ФНС как налогоплательщик налога на профессиональный доход;
- выполняет отдельные виды деятельности без регистрации ИП или ООО;
- платит налог по упрощённой схеме (6 % с дохода от клиентов, 15 % с дохода от платформ).
Важно помнить, что самозанятый – это всё равно обычный физический человек, а не юридическое лицо. Поэтому он может выступать в качестве арендатора и/или арендодателя по гражданскому праву.
Может ли самозанятый быть арендатором?
Согласно ст. 651 ГК РФ, в ней нет ограничений, запрещающих самозанятым заключать договоры аренды. Поэтому:
- Самозанятый может арендовать нежилое помещение (офис, склад, торговое пространство) для своей деятельности.
- Арендатором может быть самозанятый, если он имеет право пользоваться объектом (собственником или по доверенности).
- В договоре не требуется указывать статус арендатора как «самозанятый» – достаточно указать ФИО и реквизиты.
Пример: аренда части автомобиля (двери) для размещения рекламного слогана организации. Такой договор считается действительным, если арендатор – самозанятый, а арендодатель – юридическое лицо.
Может ли самозанятый быть арендодателем?
Самозанятый может сдавать в аренду:
- нежилое помещение (офис, склад, бизнес‑центр);
- жилое жильё (квартира, дом) – при условии, что он является собственником или имеет право распоряжаться имуществом.
При этом в договоре аренды не требуется указывать, что арендатор – самозанятый. Достаточно указать данные сторон и предмет аренды.
Требования к оформлению договора
Для корректного заключения договора аренды с самозанятым необходимо учитывать следующие пункты:
- Субъекты договора – указать полные ФИО сторон, их адреса и реквизиты.
- Предмет аренды – описание объекта (адрес, тип помещения, площадь).
- Срок аренды – может быть как фиксированным, так и неопределённым.
- Арендная плата – указание суммы, порядка расчётов.
- Обязанности сторон – содержание (использование помещения, ремонт, страхование и т.д.).
- Регистрация – если срок аренды превышает один год, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Для юридической силы рекомендуется использовать готовый образец договора аренды, адаптированный под конкретный случай (например, образец от юридической фирмы «ТЕЗИС»).
Налоговые последствия для арендодателя‑самозанятого
Если самозанятый выступает в роли арендодателя, то полученный доход от аренды считается профессиональным доходом и облагается налогом по общей схеме:
- 6 % от дохода, если объект аренды относится к «услугам»,
- 15 % от дохода, если объект аренды – «товары».
Налог уплачивается в ФНС через личный кабинет. При этом страховые взносы в ПФР и ФСС не взимаются, так как они взимаются только с доходов, полученных от ИП/ООО;
Ограничения и запреты
Несмотря на отсутствие прямого запрета, есть несколько нюансов, которые нельзя игнорировать:
- Транспортное средство – аренда автомобилей, как правило, не разрешена для самозанятых (см. пункт 2 ст. 635 ГК РФ).
- Субподрядные отношения – если аренда используется для организации деятельности, подлежащей лицензированию, могут возникнуть дополнительные требования.
- Согласие собственника – если арендодатель не является полным владельцем объекта, необходимо иметь право распоряжения (согласие собственника, доверенность).
Практические рекомендации
Для минимизации рисков при работе с самозанятыми рекомендуется:
- Проверять паспортные данные и статус самозанятого в ФНС.
- Уточнять, есть ли у арендатора право распоряжаться объектом аренды (собственность или доверенность).
- Составлять письменный договор с указанием всех существенных условий.
- При аренде более чем на один год – зарегистрировать договор в Росреестре.
- Консультироваться с юристом или использовать сервисы типа «КонсультантПлюс», где доступны актуальные образцы и правовые консультации.
Итак, ответ на вопрос «Можно ли заключить договор аренды с самозанятым?» – да, можно. Самозанятый может выступать как арендатор, так и арендодатель, при этом соблюдая общие правила гражданского права и учитывая налоговые особенности своего статуса. Главное – правильно оформить договор, убедиться в праве собственности или полномочиях на распоряжение объектом аренды и своевременно уплатить налог с полученного дохода.
Если у вас возникнут дополнительные вопросы, рекомендуем обратиться в сервисы юридической поддержки (например, КонсультантПлюс, Контур, СберПраво) для получения актуальных образцов и консультаций.