В современном арендном рынке нередко возникает ситуация, когда объект недвижимости (квартира, офис, склад, земельный участок) принадлежит нескольким собственникам. В таком случае арендатор заключает договор найма с двумя (или более) наймодателями. Данный тип договора имеет свои особенности, которые важно учитывать как арендодателям, так и арендатору. В статье рассмотрим правовую основу, порядок заключения, основные права и обязанности сторон, а также типичные проблемы и способы их решения.

Правовая основа

Регулирование договоров найма (аренды) в России осуществляется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), части первой (глава 34) и части второй (глава 421). При этом наличие нескольких наймодателей не меняет сущности договора, но вносит дополнительные требования к его оформлению.

• Статья 421 ГК РФ – определяет договор найма как соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (наймодателю) во временное владение и пользование имущество за плату.
• Статья 421‑1 – допускает заключение договора найма с несколькими наймодателями, если каждый из них имеет право собственности (или иное основание владения) на объект.
• Статья 424 ГК РФ – устанавливает, что обязательства по договору возникают у всех сторон, участвующих в договоре, и каждый из наймодателей несёт солидарную ответственность, если иное не предусмотрено договором.

Солидарная vs. Долевая ответственность

По умолчанию, если в договоре не указано иное, все наймодатели отвечают солидарно. Это значит, что арендатор может требовать исполнения обязательств (например, возврат депозита) от любого из наймодателей. Для избежания недоразумений часто в договоре фиксируют долевую ответственность, указывая долю каждого наймодателя в праве собственности и в обязательствах.

Порядок заключения договора

1. Определение прав собственности.
   Каждый из наймодателей должен предоставить документ, подтверждающий его право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор дарения, наследования и т.д.).
2. Согласование условий.
   Все наймодатели совместно согласовывают основные условия: срок аренды, размер арендной платы, порядок её уплаты, порядок распределения расходов (коммунальные услуги, ремонт и т.п.).
3. Подготовка проекта договора.
   В договоре необходимо указать:
   • Полные данные всех наймодателей и арендатора;
   • Точное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
   • Сумму арендной платы и порядок её распределения между наймодателями;
   • Ответственность сторон (солидарная или долевая);
   • Порядок внесения и возврата залога;
   • Условия досрочного расторжения и порядок уведомления;
   • Права и обязанности по проведению ремонта, технического обслуживания;
   • Порядок разрешения споров.
4. Подписание договора.
   Договор подписывается всеми наймодателями и арендатором. При наличии представителя (доверенного лица) – необходимо приложить доверенность.
5. Регистрация (по необходимости).
   Для некоторых видов недвижимости (например, земельных участков, объектов, требующих государственной регистрации) договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом каждый наймодатель подаёт заявление о регистрации своей части доли.

Права и обязанности сторон

Обязанности наймодателей

• Предоставить объект в состоянии, пригодном для использования согласно договору.
• Обеспечить арендатору беспрепятственный доступ к объекту.
• Своевременно выполнять ремонтные работы, если они возложены на наймодателя.
• Согласовывать с арендатором любые изменения условий эксплуатации (например, изменение коммунальных тарифов).
• При солидарной ответственности – отвечать за исполнение всех обязательств, включая возврат залога.

Права наймодателей

• Получать арендную плату в установленный срок.
• Требовать от арендатора соблюдения правил пользования объектом.
• В случае нарушения условий договора – требовать досрочного расторжения и возмещения убытков.

Обязанности арендатора

• Своевременно уплачивать арендную плату (в т.ч. распределять её между наймодателями, если это предусмотрено).
• Содержать объект в надлежащем состоянии, не допускать порчи.
• Проводить текущий мелкий ремонт (если это оговорено).
• Согласовывать с наймодателями любые существенные изменения в использовании объекта.
• Возвратить объект в первоначальном состоянии по окончании срока аренды.

Права арендатора

• Получать объект в согласованном состоянии и пользоваться им в соответствии с договором.
• Требовать от наймодателей устранения дефектов, влияющих на пригодность объекта.
• Получать возврат залога после окончания срока аренды (за вычетом законных удержаний).

Специфические вопросы при двух наймодателях

Распределение арендной платы

В договоре обычно указывается, как арендная плата будет распределяться между наймодателями. Возможны два подхода:

1. Пропорционально долям собственности – каждый наймодатель получает часть платы, соответствующую его доле в праве собственности.
2. Фиксированные суммы – договором фиксируются конкретные суммы, которые каждый наймодатель получает независимо от доли.

Ответственность за коммунальные услуги

Если коммунальные услуги оплачиваются арендатором, договор должен уточнять, кто из наймодателей будет получать квитанции и как будет происходить их распределение. При отсутствии такой оговорки возможны споры о возврате переплат.

Ремонт и капитальный ремонт

Капитальный ремонт (например, замена крыши, фасада) обычно считается обязанностью наймодателей. При двух наймодателях важно прописать, кто и в каком порядке будет осуществлять такие работы, а также как будет распределяться их стоимость.

Прекращение договора

Если один из наймодателей желает выйти из договора (например, продаёт свою долю), необходимо:

• Уведомить остальных наймодателей и арендатора о предстоящих изменениях.
• Оформить передачу прав и обязанностей новому собственнику (договор купли‑продажи, договор дарения и пр.).
• Обновить договор найма (дополнение к договору) с указанием нового состава сторон.

Типовой образец раздела договора «Права и обязанности сторон»

<h3>5.1. Права и обязанности наймодателей</h3>
<ul>
 <li><b>Наймодатель 1</b> обязуется предоставить арендатору в пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: ...</li>
 <li><b>Наймодатель 2</b> обязуется совместно с Наймодателем 1 обеспечить техническое обслуживание объекта, включая проведение капитального ремонта.</li>
 <li>Оба наймодателя имеют право получать арендную плату в размере 60 % (Наймодатель 1) и 40 % (Наймодатель 2) от общей суммы, уплачиваемой арендатором.</li>
</ul>

<h3>5.2. Права и обязанности арендатора</h3>
<ul>
 <li>Арендатор обязуется уплачивать ежемесячную арендную плату в размере ... рублей до 5‑го числа каждого месяца.</li>
 <li>Арендатор имеет право использовать объект исключительно для целей ... и не имеет права передавать его в субаренду без письменного согласия обеих сторон.</li>
 <li>В случае обнаружения дефектов, арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить об этом Наймодателей.</li>
</ul>

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли заключить договор найма с двумя наймодателями, если один из них является лишь совладельцем (доля 50 %)?
   Да, договор может быть заключён с любым числом собственников, независимо от их долей. Важно чётко прописать их права и обязанности.
2. Как распределяется ответственность за ущерб, причинённый арендатором?
   При солидарной ответственности любой из наймодателей может требовать возмещения ущерба от арендатора. При долевой ответственности каждый наймодатель может требовать компенсацию пропорционально своей доле.
3. Нужна ли регистрация договора аренды, если объект находится в совместной собственности?
   Регистрация обязательна, если объект – земельный участок или если срок аренды превышает 1 год и договор подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о недвижимости.
4. Можно ли изменить условия договора без согласия одного из наймодателей?
   Нет. Любые изменения, влияющие на права и обязанности сторон, требуют согласия всех наймодателей и арендатора.

Договор найма с двумя наймодателями – это удобный инструмент, позволяющий совместно использовать недвижимость, но требующий тщательной юридической проработки. Ключевые моменты, которые необходимо учесть:

• Точное определение прав собственности и долей каждого наймодателя.
• Ясное распределение арендной платы и расходов.
• Указание формы ответственности (солидарная или долевая).
• Подробное описание прав и обязанностей сторон, включая порядок проведения ремонтов.
• Соблюдение требований к регистрации договора, если это предусмотрено законом.

Тщательно составленный договор поможет избежать конфликтов, защитит интересы всех участников сделки и обеспечит стабильные арендные отношения.

Статья подготовлена на основе актуального законодательства РФ (ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и др.) на дату 25 мая 2026 года.