Сдача жилой недвижимости в аренду – популярный способ получения дополнительного дохода․ Если вы решили оформить статус самозанятого (режим налога на профессиональный доход, НПД) и сдавать квартиру именно юридическому лицу, необходимо знать ряд особенностей, которые отличают такой вид аренды от сдачи физическим лицам․

Самозанятый и режим НПД: основные положения

• Кто может стать самозанятым? – любой гражданин РФ, достигший 18 лет, не являющийся индивидуальным предпринимателем и не имеющий статуса юридического лица․ Возможна регистрация даже для налоговых нерезидентов, если они получают доход от недвижимости, находящейся в России․
• Что такое НПД? – упрощённый налоговый режим, при котором налог уплачивается в размере 4 % от дохода, полученного от физических лиц, и 6 % – от юридических лиц (включая ИП)․
• Налоговый вычет․ Каждый самозанятый имеет право на ежегодный налоговый вычет в размере 10 000 рублей․ Вычет применяется к сумме налога, а не к доходу․
• Отчётность․ Для самозанятых не требуется подавать декларации в налоговую․ Всё делается через мобильное приложение «Мой налог» (или веб‑интерфейс)․

Правовые основы сдачи квартиры юридическому лицу

1. Договор аренды․ С юридическим лицом договор обязателен․ Он должен содержать:
   • полные реквизиты сторон (ИНН, ОГРН, банковские реквизиты);
   • описание объекта (адрес, площадь, состояние);
   • срок аренды и порядок продления;
   • размер арендной платы и порядок её выплаты;
   • условия досрочного расторжения;
   • пункт о передаче прав на сдачу в аренду (если арендатор – юридическое лицо, а не физическое лицо)․
2. Кто выдаёт чек? Самозанятый обязан оформить чек (квитанцию) в приложении «Мой налог» и передать его юридическому лицу․ Физическое лицо‑платёжщик обычно не требует наличия кассового аппарата․
3. Доверенность․ Если собственник квартиры хочет, чтобы арендный доход получал кто‑то другой, необходимо оформить доверенность․ Однако налоговый статус «самозанятый» может быть получен только самим собственником – доверенное лицо не может зарегистрировать НПД от имени другого лица․
4. Ответственность․ Сокрытие факта сдачи в аренду может привести к штрафам (до 30 % от суммы налога) и даже к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов․

Налоговый режим и расчёты

Для юридических лиц ставка налога составляет 6 %․ Ниже – типичный пример расчёта․

Пример

Вы сдаёте квартиру юридическому лицу за 300 000 руб․ в год․

Если бы аренда была физическому лицу, ставка была бы 4 % и налог составил бы 12 000 ₽ (с учётом вычета – 11 600 ₽)․

Как оформить договор аренды с юридическим лицом

• Подготовка шаблона․ Можно использовать типовой договор из КонсультантПлюс и адаптировать под свои условия․
• Подпись сторон․ Договор подписывается обеими сторонами․ При дистанционном подписании допустимы электронные подписи (КЭП)․
• Регистрация договора․ Регистрация в Росреестре не требуется, но рекомендуется хранить оригинал и скан в надёжном месте․
• Передача прав на сдачу․ Если арендатор – юридическое лицо, а вы – собственник, в договоре указывайте, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду (если это предусмотрено)․

Пошаговая инструкция: от регистрации до уплаты налога

1. Регистрация в качестве самозанятого․
   • Скачайте приложение «Мой налог» (iOS/Android) или зайдите на сайт nalog․ru․
   • Введите СНИЛС, ИНН и телефон․
   • Выберите «Регистрация в качестве самозанятого» и подтвердите согласие с условиями․
2. Подготовьте договор аренды․ Убедитесь, что в нём указаны реквизиты юридического лица, срок аренды, размер арендной платы и порядок её выплаты․
3. Получите оплату․ Юридическое лицо обычно переводит деньги на ваш банковский счёт․ Сохраните платёжное поручение․
4. Оформите чек в приложении․
   • В «Мой налог» выберите «Создать чек» → «Продажа/оказание услуг» → укажите полученную сумму․
   • Укажите контрагента – юридическое лицо (введите ИНН, название)․
   • Сохраните чек и отправьте копию (PDF/скрин) арендатору․
5. Уплата налога․ Налог автоматически рассчитывается в приложении․ Сумма списывается с привязанного банковского счёта (можно настроить автоплатеж)․
6. Ведение учёта․ Храните все чеки и договоры минимум 5 лет (по требованию ФНС)․ При необходимости предоставьте их в налоговую инспекцию․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в собственности за границей?

Да, если объект недвижимости зарегистрирован в России и вы получаете доход от его аренды в РФ, вы можете оформить статус самозанятого, даже будучи налоговым нерезидентом․

Нужно ли платить НДС?

Самозанятые не являются плательщиками НДС, независимо от того, сдают они квартиру физическому лицу или юридическому․

Можно ли сдавать квартиру через онлайн‑платформу (Airbnb, Booking) как самозанятый?

Да, но в этом случае платформа выступает посредником‑юридическим лицом․ Вы оформляете чек на сумму, полученную от платформы, и платите 6 % налога․

Что делать, если арендатор‑юридическое лицо требует выставить счёт‑фактуру?

Самозанятые не могут выдавать официальные счета‑фактуры․ Вместо этого они предоставляют чек из приложения «Мой налог», который считается подтверждающим документом о полученном доходе․

Можно ли одновременно быть самозанятым и ИП?

Да, но в этом случае необходимо вести отдельный учёт доходов по каждому статусу и платить налоги согласно выбранным режимам․

Сдача квартиры юридическому лицу в статусе самозанятого – удобный и легальный способ получения дохода․ Главное помнить о:

• Регистрации в системе НПД;
• Оформлении официального договора аренды;
• Выставлении чека через приложение «Мой налог»;
• Соблюдении ставки 6 % и применения налогового вычета 10 000 ₽;
• Хранении всех документов в течение пяти лет․

Следуя описанным рекомендациям, вы избежите штрафов, упростите бухгалтерию и сможете сосредоточиться на получении стабильного дохода от аренды․

Автор: юридический консультант Владислав Иванов, специалист по налогообложению самозанятых (2026)․