Дата публикации: 24 мая 2026 года

Что такое агентский договор с риэлтором?

Агентский договор на оказание риэлторских услуг — это соглашение между клиентом (физическим или юридическим лицом) и риэлтором или агентством недвижимости, в котором определяются условия сотрудничества, права и обязанности сторон, а также порядок оплаты услуг.

Важно понимать, что риэлтор по такому договору выступает в роли агента — он действует от имени клиента (или от своего имени, но в интересах клиента), но не является его представителем в полном смысле слова. Это значит, что:

• Риэлтор может заключать сделки от своего имени, но в интересах клиента;
• Клиент сохраняет за собой право контроля и одобрения действий риэлтора;
• Договор регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 1005–1011) об агентском договоре.

Почему важно заключать агентский договор?

Многие клиенты считают, что можно обойтись без договора — «на доверии». Однако практика показывает, что это крайне рискованно. Вот почему:

1. Четкое распределение ответственности. Без договора непонятно, кто за что отвечает. Например, если риэлтор не нашёл покупателя в срок, кто компенсирует упущенную выгоду?
2. Защита от недобросовестных действий. Договор фиксирует обязанности риэлтора: проведение показов, проверка документов, консультации. Если он их не выполняет — можно требовать возмещения.
3. Правовая защита. В случае конфликта можно обратиться в суд с доказательствами — договором.
4. Прозрачность оплаты. Условия вознаграждения прописываются заранее, чтобы избежать споров;

Что будет, если не заключать договор?

В лучшем случае — риэлтор выполнит услугу «на слово». В худшем:

• Возможны двойные сделки;
• Риск мошенничества;
• Невозможно доказать объём выполненных работ;
• Сложности с возвратом денег за неоказанные услуги.

Структура и ключевые разделы агентского договора

Преамбула (вводная часть)

Здесь указываются:

• Наименование сторон (клиент и риэлтор/агентство);
• Дата и место заключения;
• Краткое описание целей (например, «оказание риэлторских услуг по поиску покупателя на квартиру по адресу…»).

Предмет договора

Это самый важный раздел. Здесь прописывается, какие именно услуги оказывает риэлтор.

В зависимости от задачи, предмет может звучать так:

• Для продажи: «Агент обязуется оказать услуги по поиску покупателя на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 5, кв. 12, общей площадью 65 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001234:567»;
• Для покупки: «Агент обязуется оказать услуги по подбору жилого помещения в г. Санкт-Петербург, в ценовом диапазоне от 8 до 10 млн. рублей, с количеством комнат не менее 3, в районе Василеостровский»;
• Для аренды: «Агент обязуется оказать услуги по поиску арендатора для коммерческого помещения площадью 50 кв.м. в г. Казань»;

Важно: описывайте объект максимально точно — площадь, этаж, район, наличие ремонта и т.д. Это защитит вас от неожиданностей.

Права и обязанности сторон

Обязанности риэлтора (Агента):

• Осуществлять поиск потенциальных покупателей/арендаторов/продавцов;
• Проводить показы недвижимости;
• Проверять юридическую чистоту объекта;
• Организовывать встречи с нотариусом, в Росреестре, в банке;
• Своевременно информировать клиента о ходе сделки;
• Не разглашать конфиденциальную информацию без согласия клиента.

Обязанности клиента (Доверителя):

• Предоставлять достоверные данные об объекте;
• Своевременно оплачивать услуги риэлтора;
• Не заключать аналогичные договоры с другими риэлторами (если это предусмотрено эксклюзивным договором);
• Содействовать в оформлении документов;
• Не вмешиваться в профессиональную деятельность риэлтора без уважительной причины.

Срок действия договора

Может быть:

• Срочным (например, 3 или 6 месяцев);
• Без указания срока (но тогда любой из сторон может расторгнуть его в любое время с уведомлением за 7–14 дней).

Важно: Если договор эксклюзивный (клиент не может работать с другими риэлторами), это должно быть прямо указано. В противном случае, клиент вправе сотрудничать с несколькими агентами одновременно.

Условия оплаты и вознаграждение

Это один из самых спорных пунктов. Возможны варианты:

Рекомендации:

• Указывайте, когда выплачивается вознаграждение (после подписания договора купли-продажи, после регистрации в Росреестре и т.д.);
• Прописывайте, что входит в стоимость (например, «вознаграждение включает подбор покупателя, проведение показов, юридическую проверку документов»);
• Уточняйте, что не входит (например, «не входит оплата госпошлины за регистрацию сделки»).

Ответственность сторон

Здесь прописываются последствия нарушения условий:

• За неоказание услуг — возврат предоплаты;
• За нарушение сроков — штрафные санкции;
• За разглашение конфиденциальной информации — компенсация морального вреда;
• За срыв сделки по вине риэлтора — возмещение убытков.

Порядок расторжения договора

Можно расторгнуть:

• По соглашению сторон;
• По инициативе клиента (с уведомлением за 7–14 дней);
• По инициативе риэлтора (если клиент нарушает условия);
• В судебном порядке (при нарушении одной из сторон).

Важно: Укажите, что происходит с уже выполненными услугами. Например, «если клиент расторгает договор после нахождения покупателя, риэлтор получает 50% вознаграждения»;

Прочие условия

В этом разделе могут быть прописаны:

• Порядок урегулирования споров;
• Применимое законодательство (обычно — РФ);
• Подсудность (например, «все споры разрешаются в суде по месту нахождения Агента»);
• Особые условия (например, «в случае форс-мажора сроки продлеваются на 30 дней»).

Типы агентских договоров с риэлтором

Эксклюзивный договор

Особенности:

• Клиент не может работать с другими риэлторами в течение срока действия договора;
• Риэлтор получает максимальную мотивацию, так как его комиссия гарантирована;
• Срок обычно 3–6 месяцев;
• Может быть с фиксированной суммой или процентом.

Плюсы: Высокая заинтересованность риэлтора, комплексный подход.

Минусы: Нет возможности сравнить предложения разных агентов, риск недобросовестности.

Неэксклюзивный договор

Особенности:

• Клиент может сотрудничать с несколькими риэлторами одновременно;
• Риэлтор получает вознаграждение только за тех клиентов, которых он привёл;
• Подходит для активных продавцов, которые хотят максимальный охват.

Плюсы: Гибкость, возможность сравнения.

Минусы: Меньшая заинтересованность риэлтора, возможна конкуренция между агентами.

Договор поручения

Похож на агентский, но риэлтор действует строго от имени клиента (например, подписывает документы за клиента по доверенности).

Используется реже, так как требует больше документов (доверенность).

Как правильно составить агентский договор: пошаговая инструкция

Что проверить перед подписанием договора?

Перед тем, как поставить подпись, уделите внимание следующим пунктам:

Распространённые ошибки при заключении агентского договора

Ошибка 1. Отсутствие эксклюзивности при необходимости

Если вы хотите, чтобы риэлтор работал только на вас, но не указали это в договоре — он может сотрудничать с другими клиентами, и ваша сделка затянется.

Ошибка 2. Нечёткое описание услуг

Фраза «оказание риэлторских услуг» без конкретики — это бомба замедленного действия. Риэлтор может сделать минимум, а вы будете платить за неоказанные услуги.

Ошибка 3. Отсутствие срока выполнения

Без срока риэлтор может тянуть время годами. Укажите, в течение какого времени он должен найти покупателя/продавца.

Ошибка 4. Неоговоренные условия оплаты

Если не указано, когда и сколько платить, риэлтор может потребовать деньги авансом, а услугу не оказать.

Ошибка 5. Отсутствие ответственности риэлтора

Если в договоре не прописано, что будет, если риэлтор сорвёт сделку — вы не сможете ничего доказать в суде.

Как расторгнуть агентский договор?

По соглашению сторон

Если обе стороны согласны, составляется дополнительное соглашение о расторжении.

По инициативе клиента

Клиент вправе расторгнуть договор, уведомив риэлтора за 7–14 дней (если иное не указано в договоре).

Важно: Если вы уже заплатили аванс, уточните, возвращается ли он.

По инициативе риэлтора

Риэлтор может расторгнуть договор, если клиент нарушает условия (например, не предоставляет документы, не платит).

В судебном порядке

Если одна из сторон нарушает условия, вторая может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и взыскать убытки.

Образец агентского договора с риэлтором

Ниже представлен универсальный шаблон, который можно адаптировать под свои нужды. Для скачивания доступен образец договора в формате Word.

Часто задаваемые вопросы

❓ Вопрос 1. Можно ли заключить устный договор с риэлтором?

Ответ: Теоретически — да, но на практике это крайне рискованно. Без письменного договора вы не сможете доказать объём выполненных услуг, условия оплаты и ответственность сторон. Всегда заключайте договор в письменной форме.

❓ Вопрос 2. Что делать, если риэлтор не выполнил свои обязательства?

Ответ: Сначала попробуйте решить вопрос в досудебном порядке, направьте претензию с требованием выполнить услугу или вернуть деньги. Если не поможет — обращайтесь в суд с иском о взыскании убытков.

❓ Вопрос 3. Можно ли вернуть деньги, если я расторгнул договор?

Ответ: Это зависит от условий договора. Если вы уже заплатили аванс и расторгли договор по своей инициативе, риэлтор может вернуть часть денег (например, 50%) за уже выполненные услуги. Если же риэлтор нарушил условия — деньги должны быть возвращены полностью.

❓ Вопрос 4. Какой процент вознаграждения считается стандартным?

Ответ: Обычно риэлторы берут 2–5% от суммы сделки. Для дорогих объектов (от 50 млн. рублей) процент может быть ниже (1–2%).

❓ Вопрос 5. Можно ли нанять риэлтора без эксклюзивного договора?

Ответ: Да, это называется неэксклюзивный договор. Вы можете работать с несколькими риэлторами одновременно, но помните, что это может снизить их мотивацию.

Агентский договор с риэлтором — это не формальность, а ваш инструмент безопасности. Чтобы избежать проблем:

1. Всегда заключайте письменный договор, устные соглашения не имеют юридической силы;
2. Четко прописывайте предмет договора — что именно делает риэлтор и в какие сроки;
3. Указывайте условия оплаты, когда, сколько и за что вы платите;
4. Прописывайте ответственность сторон — что будет, если одна из сторон нарушит условия;
5. Проверяйте договор перед подписанием — лучше потратить час на проверку, чем потом судится годами;
6. Не бойтесь задавать вопросы — если что-то непонятно, уточните у риэлтора или юриста;
7. Сохраняйте все документы — копии договора, переписки, чеки об оплате.

Помните: риэлтор, ваш помощник, а не хозяин сделки. Грамотно составленный договор защитит вас от недобросовестных действий и поможет избежать финансовых потерь.

Скачать образец агентского договора с риэлтором (Word)

Материал подготовлен с учётом действующего законодательства РФ на май 2026 года. Для получения юридической консультации обратитесь к специалисту.