При продаже или покупке недвижимости часто привлекают профессионального риэлтора. Чтобы отношения с agente были прозрачными и юридически защищёнными, необходимо оформить агентский договор. В этой статье мы разберём, какие элементы должен содержать договор, как правильно его составить и на что обратить внимание.
Что такое агентский договор с риэлтором?
Агентский договор – это договор гражданско‑правового характера, по которому одна сторона (клиент) поручает другой стороне (риэлтору) выполнить определённые действия по продаже, покупке, аренде или иной сделке с недвижимостью. В результате риэлтор получает право представлять интересы клиента перед третьими лицами и, в случае успешного завершения сделки, право на вознаграждение.
Ключевые отличия от других договоров
- Результат сделки – в отличие от договора подряда, где оплата зависит от выполнения работ, в агентском договоре вознаграждение привязано к результату (закрытию сделки).
- Воля сторон – договор требует свободного и согласованного волеизъявления обеих сторон, как и любой двусторонний договор.
- Многосторонний характер – часто в договор включены третьи лица (например, покупатели, банки), что делает его более гибким.
Основные элементы, которые должны присутствовать в договоре
Стороны договора
Укажите полные данные сторон: ФИО (или название), адрес, паспортные данные, контактные телефоны. При необходимости укажите представителя (например, юридическое лицо).
Предмет договора
Чётко опишите, какую именно недвижимость (адрес, кадастровый номер, тип, площадь) будет продаваться/арендоваться/покупаться. При наличии нескольких объектов перечислите их.
полномочия риэлтора
Перечислите конкретные действия, которые может выполнять агент:
- Осуществлять рекламные кампании.
- Организовывать просмотры.
- Собирать и проверять документы у потенциальных покупателей.
- Вести переговоры и оформлять предварительные договоры.
- Получать и распределять авансы и депозиты.
Условия вознаграждения
Обязательно укажите:
- Размер комиссии (обычно в процентах от цены сделки).
- Способ расчёта (после подписания окончательного договора, после получения полной оплаты и т.д.).
- Сроки уплаты.
- Условия возврата комиссии в случае отмены сделки.
Срок действия договора
Определите дату начала и окончания действия. Часто договор делают на период от 3 до 12 месяцев, после чего он автоматически прекращается, если сделка не состоялась.
Права и обязанности сторон
Перечислите, что обязуется сделать каждая из сторон: своевременная оплата, предоставление достоверных документов, конфиденциальность и т.д.
Форс‑мажор и расторжение
Укажите основания для досрочного расторжения (нарушение условий, невозможность исполнения, форс‑мажор) и порядок уведомления.
Конфиденциальность
Риэлтор часто получает доступ к конфиденциальной информации (ценовая политика, личные данные). Договор должен предусматривать обязательство сохранять эту информацию в тайне.
Как правильно составить договор с риэлтором?
Выбор шаблона
Существует множество готовых образцов, которые можно адаптировать под свои нужды. На популярных платформах (например, Конструктор Договор.ру, Совет Юриста) представлены более 9000 шаблонов, включая:
- Аренда нежилых помещений
- Купля‑продажа квартир
- Договоры о предоставлении услуг риелторских агентств
Заполнение полей
При выборе шаблона внимательно заполняйте каждое поле:
- Имя и адрес клиента.
- Имя и адрес риэлтора (или агентства).
- Описание недвижимости.
- Перечень полномочий.
- Условия оплаты.
- Срок действия.
Юридическая проверка
После заполнения рекомендуется:
- Получить консультацию юриста.
- Убедиться, что в договоре нет противоречий с действующим законодательством (ГК РФ, ЖК РФ).
- Проверить, что все реквизиты сторон указаны корректно.
Подписание и хранение
Оба документа подписывают обе стороны. Подписи могут быть:
- Ручными (на бумажном образце).
- Электронными (при использовании онлайн‑сервисов).
Сохраните копию договора в электронном виде и в бумажном виде – это пригодится в случае спора.
Частые ошибки при составлении договора
- Недостаточная детализация полномочий – риск, что риэлтор будет действовать за пределами согласованного.
- Отсутствие ясности в размере комиссии – может привести к спорным требованиям после сделки.
- Слишком короткий срок действия – если сделка затягивается, договор может автоматически прекратиться.
- Неучёт налоговых аспектов – иногда комиссия подлежит уплате НДФЛ или НДС.
- Отсутствие пункта о конфиденциальности – риск утечки персональных данных.
Пример готового договора (структура)
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № ___ СТОРОНЫ 1.1. Клиент: Иванов Иван Иванович, паспорт: 1234567890, выдан ОУФМС России по г. Москве . 1.2. Риэлтор: Агентство «Недвижимость Плюс», ИНН 123456789, адрес: ул. Примерная, д. 10, г. Москва. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 2.1. Риэлтор обязуется оказать услуги по продаже квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Солнечная, д. 5, кв. 12, общей площадью 75 кв.м. ПОЛНОМОЧИЯ РИЭЛТОРА 3.1. Рекламировать объект недвижимости. 3.2. Проводить просмотры. 3.3. Собирать и проверять документы потенциальных покупателей. 3.4. Осуществлять переговоры и оформлять предварительные договоры. УСЛОВИЯ ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ 4.1. Комиссия составляет 2 % от цены продажи, полученной от покупателя. 4.2. Вознаграждение подлежит уплате в течение 5 (пять) рабочих дней после подписания окончательного договора купли‑продажи. СРОК ДЕЙСТВИЯ 5.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до «», если сделка не состоялась. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 6.1. Стороны обязуются соблюдать условия договора и не разглашать конфиденциальную информацию. РАСТОРЖЕНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ СТОРОН 7.1. Все споры решаются в соответствии с действующим законодательством РФ. Подписи сторон: ____________________ ____________________ (Клиент) (Риэлтор)
Составление агентского договора с риэлтором – это важный шаг, который защищает интересы обеих сторон и минимизирует риск недопонимания. Чтобы договор был юридически корректным и удобным, следует:
- Тщательно прописать все условия.
- Указать точный перечень полномочий.
- Чётко обозначить размер и порядок оплаты комиссии.
- Продумать механизмы расторжения и конфиденциальности.
- Получить юридическую экспертизу перед подписанием.
Соблюдая эти рекомендации, вы сможете уверенно доверить продажу или покупку недвижимости профессионалу, не опасаясь неприятных сюрпризов.
Автор статьи – юридический консультант, специалист по гражданскому праву.